จับตา‘6ทางออก’ผ่าทางตัน‘แอชตัน อโศก’บทเรียนรัฐทบทวนกฎหมายคลุมเครือ

เอฟเฟ็กต์! คดีประวัติศาสตร์โครงการคอนโดมิเนียม “แอชตัน อโศก”  บนทำเลทองสุขุมวิท 21 หลังคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดเมื่อวันที่ 27 ก.ค.ที่ผ่านมาสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการย้อนหลัง สะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ลามสู่สถาบันการเงิน

โดยเฉพาะลูกบ้านกว่า 600 ชีวิตกลายเป็นผู้รับเคราะห์! ต้องใช้ชีวิตบนความกังวลหนักจาก “ทางออก” ที่ยังไม่มีความชัดเจนจาก บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) ในฐานะเจ้าของโครงการ สร้างแรงกระเพื่อมต่อไปยังความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย! ของประชาชนทั่วไป ต้องรอบคอบ คิดนานขึ้นกว่าเดิม 

ผ่าทางตัน มองหาแนวทางออกของ “แอชตัน อโศก” ผ่านมุมมองของผู้เชี่ยวชาญและนักธุรกิจในวงการอสังหาฯ  ภูวสิทธ์ พนมสิงห์  อาจารย์พิเศษ คณะสถาปัตยกรรมและการผังเมือง สาขาสถาปัตยกรรมเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เจ้าของเพจ “ขอบอสัง” และ tiktok สพีทโรเจอร์ อดีตทีมพัฒนาธุรกิจและจัดซื้อที่ดินบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เสนอ “6 ทางออก” กรณี แอชตัน อโศก เริ่มจาก

กรณีที่ 1  ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 เพื่อยกเป็นถนนสาธารณะ พบว่ามี 6 โฉนด อาคารพาณิชย์ 4 ห้อง บ้าน 2 หลัง กว้าง 18 เมตร ทำที่ว่างหน้าอาคาร 12 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (กทม.) แต่มีข้อจำกัด คือ ต้องซื้อให้ได้ทั้งหมด ซึ่งอาจมีบางรายไม่ขาย แต่หากกว้างไม่ถึงต้องไปที่

กรณีที่ 2 ซื้ออาคารพาณิชย์สุขุมวิท 19 แยก 2 เพื่อยกเป็นถนนภาระจำยอม มี 5 โฉนด อาคารพาณิชย์ 3 ห้อง บ้าน 2 หลัง ข้อจำกัด คือ ต้องซื้อให้ได้ทั้งหมด ซึ่งอาจมีบางรายไม่ขายและมีอาคารพาณิชย์คู่หนึ่งที่ต้องซื้อคู่

กรณีที่ 3 ซื้อที่ดินสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์  ขอสิทธิ์ผ่านที่ดิน จดภาระจำยอมแบบมีค่าตอบแทน หรือซื้อบางส่วนเพื่อยกเป็นถนนภาระจำยอม มี 1 โฉนด มีอาคารเก่าอยู่หลายหลัง ข้อจำกัด ต้องเจรจาแล้วต้องย้ายอาคารเก่าแก่ มีค่าใช้จ่ายดูแลการย้ายและปรับปรุงพื้นที่ เชื่อว่ามีขั้นตอนการเจรจานาน เนื่องจากเป็นสมาคมฯ

กรณีที่ 4 ซื้อที่ดินสมาคมนามธารีสังคัตแห่งประเทศไทย เพื่อขอสิทธิ์ผ่านที่ดิน จดภาระจำยอมแบบมีค่าคตอบแทน หรือซื้อบางส่วนเพื่อยกเป็นถนนภาระจำยอม มี 1 โฉนด ลานจอดรถ พื้นที่เช่า 1-2 ห้อง ข้อจำกัด พื้นที่เช่าอาจใช้ที่ดิน การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) อยู่ หรืออาจมีโฉนดแนวของ รฟม.ขวางอยู่ฝั่งถนนอโศก และ มีขั้นตอนการเจรจานาน เนื่องจากเป็นสมาคมฯ

กรณีที่ 5 ขอสิทธิ์ผ่านศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 จดเป็นภาระจำยอม แบบมีค่าตอบแทน ซึ่งในกรณีเป็นไปไม่ได้! เพราะ ที่ดินใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่มากกว่า 30,000 ตร.ม. ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้น ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ ที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอด จนไปเชื่อมต่อกันกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ที่ดินด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรยาวต่อเนื่องกัน โดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งอาคาร และที่ดินนั้นต้องว่าง เพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวกด้วย ซึ่งเป็นกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

และ กรณีที่ 6 ยื่นทบทวนสิทธิ์ทางเข้า-ออก จาก รฟม. โดยให้ทบทวนสิทธิ์ที่ดินเดิมก่อนเวนคืน เพื่อประกอบการพิจารณาในทุกมิติเรื่องทางเข้า-ออก ที่สร้างประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพราะก่อนเวนคืนที่ดินแปลงเต็มหน้ากว้าง 57 เมตร ติดถนนอโศก สามารถขึ้นอาคารสูงและขนาดใหญ่พิเศษเกิน 30,000 ตร.ม.ได้ เมื่อเวนคืนแล้ว เหลือทางเข้าออกแค่ 6.4 เมตร หน้ากว้างหายไปจากเดิม 88%

“สิ่งที่ควรจะเป็นหากมีการทบทวนใหม่ คือ การจัดรูปที่ดินหลังการเวนคืน ควรได้สิทธิ์ตามที่ดินแปลงเดิมได้เท่ากับระแวกที่ดินใกล้เคียงคือทางเข้าควรได้สิทธิ์อย่างน้อย 12-13 เมตร เป็นการไม่เสียสิทธิ์เดิมของที่ดิน ที่สามารถขึ้นอาคารสูงและขนาดใหญ่พิเศษเกิน 30,000 ตร.ม.ได้ และการพัฒนาก็ยังเกิดการสร้างมูลค่าและประโยชน์ให้พื้นที่จากตำแหน่งที่ติดรถไฟฟ้าโดยไม่สูญเปล่าและไม่สิ้นเปลืองโอกาสในการพัฒนาทำเลพื้นที่ย่านนี้”

กรณี “แอชตัน อโศก” ของอนันดา คือ การใช้ประโยชน์ที่ดินตาบอด จากข้อกฎหมายซึ่งมีความไม่ชัดเจน!!

จากการศึกษาและปรึกษาหลายหน่วยงานราชการที่มีอำนาจตามกฎหมายในการอนุญาต พบว่า สามารถทำได้ หาก อนันดา กทม. และ รฟม. เสนอให้มีการทบทวนใหม่ในกรณีที่ 6 ยื่นทบทวนสิทธิ์ทางเข้า-ออก จาก รฟม. ผ่าน! แอชตัน อโศก จะได้ใช้สิทธิ์ทางเข้า-ออกเดิมที่ได้ขออนุญาตไว้และสามารถจบเรื่องนี้ลงได้ หรือไม่ อย่างไร ยังคงเป็นประเด็นร้อนที่ต้องติดตามอย่างต่อเนื่อง 

ชงรื้อกฎ‘สร้างความชัดเจน’สกัดปัญหาตีความ

“กรณี แอชตัน อโศก เป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องให้ความสำคัญและพิจารณาข้อหนด กฎหมาย กฎเกณฑ์ต่างๆ อย่างจริงจังมากขึ้น ภายใต้ความคลุมเครือหลายอย่างจะบริหารจัดการอย่างไร”

ธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เพื่อให้อุตสาหกรรมอสังหาฯ สามารถเดินไปได้ด้วยความมั่นคง คงต้องมาดูกฎระเบียบต่างๆ ว่า อะไรที่คลุมเครือ อะไรที่ไม่ชัดเจน กรณีไหนทำได้ กรณีไหนทำไม่ได้  คงไม่สามารถเหมารวมว่าจะได้ทั้งหมดหรือใม่ได้ทั้งหมด 

“ปัญหาที่เกิดขึ้นไปแล้วจะแก้อย่างไร อันนี้เป็นจุดสำคัญที่มองว่าเงื่อนไขทางกฎหมายก็ต้องเปิดช่องเหมือนกันว่าต้องแก้ไขได้ ไม่ใช่สุดท้ายแล้วปัญหาหรือความเสียหายไปตกอยู่ที่ผู้บริโภคคนสุดท้าย ซึ่งไม่ยุติธรรม อย่าง กรณี แอชตัน อโศก เมื่อเกิดขึ้นแล้ว ผมไม่แน่ใจว่าการทุบตึกจะสามารถทำได้ แต่ที่แย่สุดคือผู้เสียหาย คือ ประชาชนที่เจ็บตัวมากที่สุด ฉะนั้น จะใช้หลักนิติศาสตร์สั่งทุบเลย คงไม่ใช่"

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาพอมองเห็นทางออกว่าให้ขอใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่ใช่ยื่นใหม่ไม่ได้ สมมุติว่า หากทำกฎหมายใหม่ออกมาว่า ถ้าหน่วยงานรัฐอนุโลมว่าถ้ามีใบทางออกมาถือว่าใช้ได้แล้ว เพียงเท่านี้ก็จบแล้ว เท่ากับว่า แอชตัน อโศก สามารถใช้ทาง 12 เมตรเดิม แต่ยื่นตามกฎระเบียบใหม่ เท่ากับอนุโลมให้ โดยรื้อ กฎ กทม.ใหม่ ออกใบอนุญาตใหม่ พิจารณาแค่ว่ามีถนน 12 เมตร ถ้ามีหน่วยงานรัฐด้วยนั้นไม่จำเป็นต้องเอาใบอนุญาตมารวม

“ต้องล้อมหน่วยงานรัฐอีกทีว่า ต่อไปนี้จะให้ใครเข้ามาพัฒนาโครงการห้ามย้ายที่ ห้ามขยาย โดยใช้วิธีการเปลี่ยนกฎ ใบอนุญาตเดิมหมดต้องไปขอใหม่ก็ต้องใช้กฎปัจจุบัน โดยตีความว่า ที่ดินของหน่วยงานภาครัฐเป็นที่สาธารณะ ไม่ต้องนำมาขออนุญาตรวม แต่ถ้าเป็นที่ดินเอกชนก็ต้องจดเป็นที่ภาระจำยอม "

แนวทางนี้ต้องให้ กทม. ดำเนินการ ซึ่งไม่รู้ว่าต้องใช้ระยะเวลาแค่ไหน ถือเป็นการเยียวยาลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบ และทำให้ความเสียหายที่เกิดขึ้นไม่รุนแรง

กระทบเชื่อมั่นนักลงทุน-ผู้ซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้า 

ธงชัย กล่าวต่อว่า  ต้องยอมรับว่า กรณี แอชตัน อโศก ในห้วงระยะสั้นนี้ได้ส่งผลกระทบเชิงความรู้สึก ความเชื่อมั่นของผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า

"ทำให้คนที่อยากซื้อ หยุดคิด หยุดดูว่าเกิดอะไรขึ้น หน้าที่ของเราในฐานะผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องโดยตรง ซึ่งโนเบิล มีโครงการภายใต้การพัฒนาอยู่ ต้องให้คำชี้แจงกับทั้งสื่อมวลชน  ลูกค้า สถาบันการเงิน หรือแม้กระทั่ง ทริส เรทติ้ง สถาบันจัดอันดับเครดิต  เราชี้แจงข้อมูลความจริงทุกอย่างทางเอกสารให้ทุกคนได้รับทราบ เชื่อว่าตรงนี้สร้างให้เห็นถึงความแตกต่างได้ว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นที่ อโศก กับโครงการโนเบิล ที่ทุกคนกังวลนั้นจะไม่เกิดขึ้น หากทำได้จะทำให้ความมั่นใจของลูกค้ากลับคืนมา”

ปัจจุบัน ทุกคนต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่เดินทางได้สะดวก หนีไม่พ้นโครงการคอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้าทั้งหลาย มีทั้งดีมานด์ในและนอกประเทศ 

ดังนั้น หากเคลียร์ปัญหาได้เร็วเท่าไรก็ยิ่งดี!  รวมทั้งหน่วยงานภาครัฐก็ต้องชี้แจงข้อมูลตรงไหนเกี่ยวข้อง ตรงไหนไม่เกี่ยวข้อง 

"คงต้องให้เวลาทุกคนตั้งตัว  จากนี้น่าจะมีคำชี้แจงออกมาเรื่อยๆ จากหน่วยงาน องค์กรต่างๆ  รวมไปถึงเชื่อว่า เร็วๆ นี้น่าจะมีการทบทวนเรื่องกฏระเบียบ ของ รฟม. กทม.ด้วยว่า ที่ดินแบบไหนจะสามารถขออนุญาตได้ น่าจะมีความชัดเจนมากขึ้น แทนที่จะคลุมเครือและต้องตีความเหมือนในอดีต”

อย่างไรด็ดี ต่อจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องระมัดระวังในการซื้อที่ดินมากขึ้น และต้องพิจารณาในรายละเอียดอย่างจริงจัง ถึงที่มาของที่ดิน และสาระสำคัญที่เรียนรู้จากกรณี แอชตัน อโศก คือ ห้ามมีการแก้ไขทางเข้าออก ยกเว้นอนาคตมีการเปลี่ยนกฎเกณฑ์อื่นๆ ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ทั้ง กทม. และ รฟม.ว่า มีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์หรือไม่อย่างไร 

ทั้งนี้ สมาคมอสังหาฯ สถาบันการเงินการธนาคาร และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่ได้รับผลกระทบต่างๆ อาจมีการรวมตัวกันเข้าไปหารือกับหน่วยงานที่มีหน้าที่กำกับดูแล ทั้งกรณีแอชตัน อโศก หรือกรณีอื่นๆ ว่า จะต้องดำเนินการอย่างไรในอนาคต

"ตอนนี้ยังฝุ่นตลบกันอยู่ คิดว่าเร็วๆ นี้คงมีการคุยกันเกี่ยวกับเรื่องนี้แน่นอน เพราะส่งผลกระทบเยอะมาก คนที่ซื้อบ้านไปแล้วไปขอสินเชื่อก็จะมีปัญหา  ไม่ได้กระทบแค่ภาคอสังหาฯ อย่างเดียว แต่เกี่ยวข้องกับสถาบันการเงินด้วย”

ประการสำคัญ ในแง่ “ความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ” มีผลกระทบแน่นอน!  ด้วยสถานะของโครงการร่วมทุนกับญี่ปุ่นเมื่อเผชิญเหตุการณ์เช่นนี้ ดังนั้น การรีบออกมาอธิบาย ชี้แจงข้อมูล ความชัดเจน รวมไปถึงการเยียวยาต่อสิ่งที่เกิดขึ้น สำคัญและจำเป็นอย่างยิ่ง