จับสัญญาณโดมิโนเอฟเฟกต์อสังหาฯจาก 'คันทรี การ์เดน' สู่ ริสแลนด์

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า คันทรี การ์เดน ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ในประเทศจีน ที่ก่อนหน้านี้เคยขึ้นอันดับ 1 ของบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้มากที่สุดในโลกช่วงปี 2563 โดยมีรายได้มากถึง 2.461 ล้านล้านบาท เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากนโยบาย Zero Covid ของรัฐบาลจีน จนทำให้เกิดปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา 

“แม้จะมีรายได้มากขึ้น แต่รายจ่าย และต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูงขึ้นตามไปด้วยทำให้กำไรลดลงมาโดยตลอด จนล่าสุดกลายเป็นขาดทุนกว่า 900 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 31,500 ล้านบาท”
 

โดยทางบริษัทออกจดหมายแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ว่า พวกเขาอาจจะมีปัญหาในการชำระหุ้นกู้ซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือน ก.พ.2569 และ ส.ค.2573 ซึ่งออกมาในแนวทางเดียวกับที่เอเวอร์แกรนด์เคยประสบมาเหมือนกัน เรื่องนี้สร้างความกังวลใจให้กับตลาดหุ้น และตลาดอสังหาฯ ของประเทศจีนมากมายยิ่งกว่าเรื่องของเอเวอร์แกรนด์ เพราะ คันทรี การ์เดน มีการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศจีนจำนวนมากกว่าเอเวอร์แกรนด์ และมีการลงทุนในต่างประเทศอีกหลายประเทศด้วย

“หากเขาไม่สามารถหาเงินมาชำระหุ้นกู้เหล่านี้ได้ก็คงเป็นยักษ์ใหญ่อีกรายในตลาดอสังหาฯ ของจีนที่ต้องเข้าสู่แผนการฟื้นฟู และมีความเป็นไปได้ที่จะประสบปัญหาเดียวกัน เพราะวันที่ 6 ส.ค.ที่ผ่านมา คันทรี การ์เดน เพิ่งผิดนัดชำระหนี้ดอกเบี้ยหุ้นกู้”

สำหรับ คันทรี การ์เดน มีการลงทุนนอกประเทศจีนค่อนข้างมาก โดยใช้ชื่อบริษัท “ริสแลนด์” ในการพัฒนาโครงการนอกประเทศจีน แต่การลงทุนหรือการบริหารงาน “ไม่มี” ความเกี่ยวข้องกับบริษัทแม่ในจีนแต่อย่างใด

บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรเพื่อขาย แล้วนำเงินจากการขายมาหมุนเวียนพัฒนาโครงการควบคู่กับการขอสินเชื่อธนาคารในประเทศไทย โดยมีการออกหุ้นกู้บ้างในช่วงแรกของการเปิดขายโครงการที่ 1-3 อาจมีการใช้เงินทุนจากจีน แต่เมื่อทั้ง 3 โครงการแรกใกล้ปิดการขายและใกล้โอนกรรมสิทธิ์ก็ทำให้มีเงินหมุนเวียนในระดับหนึ่ง แม้ว่าตอนนี้จะ “ไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่" ก็ตาม

สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ปัญหาในตลาดอสังหาฯ ของประเทศจีน เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการเร่งเปิดขายโครงการใหม่!  และการตลาดที่เน้นประชาสัมพันธ์ให้คนซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ดังนั้น เมื่อรัฐบาลจีนควบคุมเรื่องการถือครองอสังหาฯ ของคนจีน มีการห้ามขึ้นค่าเช่ามากกว่า 5% ในหลายเมือง การควบคุมผู้ประกอบการผ่านนโยบายสินเชื่อธนาคาร การควบคุมการประมูลที่ดินในแต่ละเมืองไม่ให้เกิดการแข่งขันในเรื่องของราคามากเกินไป

รวมไปถึงควบคุมธนาคารไม่ให้ปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการแบบรวดเร็วเหมือนที่ผ่านมา ส่งผลให้หลายบริษัทมีรายได้ลดลง และการขยายธุรกิจไปยังธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ มากเกินไปในเวลาไล่เลี่ยกัน ซึ่งหลายธุรกิจเพิ่งเริ่มดำเนินกิจการยังไม่มีรายได้มากพอในการดำเนินกิจการให้ต่อเนื่อง พอประสบปัญหาช่วงโควิด-19 จึงทำให้ทุกเรื่องวุ่นวาย และส่งผลกระทบต่อเนื่องกันหมดอย่างที่เกิดขึ้นกับ เอเวอร์ แกรนด์ และ คันทรี การ์เดน รวมไปถึงอีกหลายรายขนาดกลางและเล็กที่ประสบปัญหาก่อนหน้านี้

สำหรับแนวทางแก้ปัญหา “รัฐบาลจีน” คงปล่อยให้แต่ละบริษัทแก้ปัญหาเอง ไม่เข้าไปยุ่ง แต่คงดูในส่วนของผลกระทบกับประชาชนผู้ซื้อทั่วไปมากกว่า บริษัทต่างๆ ที่มีปัญหาคงต้องขายทรัพย์สินออกมาก่อนเพื่อลดภาระหนี้สิน จากนั้นจึงค่อยหาทางพลิกฟื้นกิจการ หรือขอความช่วยเหลือจากรัฐบาล 

ภายใต้ นโยบาย 3 เส้นแดง (Three red lines) ประกอบด้วย  1.อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 70% 2.อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นต้องไม่เกิน 100% และ 3.เงินสดต่อหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าตัว

ทั้งนี้ หากบริษัททำได้ตามเกณฑ์ทั้ง 3 ข้อนโยบายดังกล่าวจะสามารถขอเครดิตสินเชื่อได้ 15% ถ้าทำได้ 2 ข้อได้ 10% ทำได้ 1 ข้อได้สินเชื่อ 5% หากไม่ได้สักข้อปีนั้นหมดสิทธิ์ขอสินเชื่อใดๆ ซึ่งรัฐบาลออกนโยบายนี้เพื่อควบคุมไม่ให้ตลาดอสังหาฯ มีปัญหา 

"การมาของนโยบายนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนการในการควบคุมการเติบโตของหนี้สิน การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน และยอดขายที่เติบโตอย่างรวดเร็วเกินไป”

สำหรับ บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ RLTH เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศขนาดใหญ่ที่มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ฮ่องกง ดำเนินธุรกิจหลากหลายประเภท ได้แก่ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย  โครงการเชิงพาณิชย์ การบริหารจัดการอสังหาฯ รวมถึงการพัฒนาและบริหารโครงการสาธารณูปโภค เป็นต้น

โดยเริ่มเข้ามาทำตลาดในประเทศไทยในปี 2560 ก่อนวิกฤติโควิด ปัจจุบันมีโครงการอสังหาฯ ภายใต้การพัฒนาจำนวน 7 โครงการ รวมมูลค่าสะสม 40,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านเดี่ยว 1 โครงการ ได้แก่ เลค ซีรีน พระราม 2 โครงการคอนโดมิเนียมอีก 6 โครงการ ได้แก่ อาร์ติซาน รัชดา, คลาวด์ ทองหล่อ-เพชรบุรี, คลาวด์ สุขุมวิท 23, สกายไรส์ อเวนิว สุขุมวิท 64, เดอะ ลิฟวิ่ง เพชรเกษม และ เดอะ ลิฟวิ่ง รามคำแหง