‘สุขุมวิท’ แชมป์คอนโดไพรม์-ซูเปอร์ไพรม์ เกาะทำเลโรงเรียนนานาชาติ

ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์ราคายูนิตละ 15 ล้านบาทขึ้นไปและไพรม์ราคา 10-15 ล้านบาทต่อยูนิต ในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีอุปทานคอนโดซูเปอร์ไพรม์เปิดเพียง 1 โครงการ 180 ยูนิต ขณะที่คอนโดระดับไพรม์ “ไม่มี” อุปทานเกิดใหม่ ส่งผลอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดซูเปอร์ไพรม์และไพรม์สูงถึง 80%

“การกลับมาของกลุ่มชาวจีนส่งผลให้ตลาดมีความคึกคัก และปัจจัยเพิ่มเติมที่ใช้ในการเลือกโครงการ คือทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ”

ทั้งนี้ ภาพรวมการขยายตัวของตลาดคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ยังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ แม้ว่าที่ดินในการพัฒนาจะน้อยลง แต่ความต้องการในตลาดกลุ่มนี้มีระดับสูง! ในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ 

“ทำเล” ยังเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจลงทุนคอนโดกลุ่มนี้ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงนิยมซื้อคอนโดเหล่านี้ไว้เพื่อขายต่อในอนาคตเพราะเชื่อว่ายังสามารถทำราคาได้ดี แม้จะเป็น “คอนโดมือสอง” ก็ตาม 

โดยที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Area) ในโซน CBD หรือ Central Business District อาทิ สีลม ชิดลม สุขุมวิท ได้รับความนิยมตลอดเวลา ขณะที่คอนโดใกล้โรงเรียนนานาชาติในย่าน CBD เริ่มมีบทบาทมากขึ้นในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน

ในแง่อุปทานคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์กลางปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 5,194 หน่วย โดยช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย.ที่ผ่านมา มีอุปทานเปิดขายใหม่ 180 หน่วย จำนวน 1 โครงการ คอนโดซูเปอร์ไพรม์ส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท สัดส่วน 46% ตามด้วยย่านลุมพินี 22% ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและสาทร/สีลม เท่ากันที่ 16%

คอนโดระดับไพรม์กลางปี 2566 มีอุปทาน 5,271 หน่วย และยังไม่มีอุปทานเปิดในครึ่งปีแรกนี้ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลสุขุมวิท สัดส่วน 39% ตามด้วย สาทร/สีลม 30% ลุมพินี 24% ริมแม่น้ำเจ้าพระยา 7%

ในครึ่งปีแรก 2566 ตลาดคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง จากการมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาส่งผลให้อัตราการขายลดลงเล็กน้อย โดยคอนโดซูเปอร์ไพรม์ขายได้ทั้งสิ้น 4,309 หน่วย จากอุปทาน 5,194 หน่วย อัตราการขาย 83% “ลดลง” จากสิ้นปีที่แล้วอยู่ที่ 0.3% ส่วนอุปสงค์คอนโดระดับไพรม์ ครึ่งปีแรก 2566 ขายได้ 4,216 หน่วย จากอุปทานทั้งสิ้น 5,271 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 80% 

“กลุ่มผู้ซื้อยังคงเป็นชาวไทยที่มีฐานะมั่งคั่งและเป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก นอกจากนี้เริ่มเห็นกลุ่มชาวจีนกลับมาซื้อบ้างแล้ว สะท้อนได้จากยอดการโอนกรรมสิทธิ์”

ขณะที่ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์กลางปี 2566 ราคาขายอยู่ที่ 378,600 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2565 ในอัตรา 0.87% ที่มีราคาขายเฉลี่ย 374,745 บาทต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดไพรม์ กลางปี 2566 ราคาขายเฉลี่ย 273,000 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2565 ในอัตรา 0.96% โดยพบว่าอัตราการดูดซับของตลาดที่มีค่อนข้างสูงจึงมีหน่วยเหลือขายเพียง 20% ทำให้ตลาดมีตัวเลือกที่ค่อนข้างเหลือน้อยและจำกัด

สำหรับแนวโน้มคอนโดซูเปอร์ไพรม์และไพรม์ มีดีมานด์ต่อเนื่องเพราะเป็นอสังหาฯ ที่สามารถสร้างมูลค่าได้ค่อนข้างดีไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ หากแต่อุปทานที่เหลืออยู่เริ่มน้อยลง รวมถึงการเกิดขึ้นใหม่ของอุปทานในอนาคต อาจทำให้แนวโน้มราคาขายปรับสูงขึ้นในอนาคต ขณะที่ผู้ประกอบการอาจต้องอาศัยจังหวะในการพัฒนาโครงการตอบโจทย์การอยู่อาศัย รวมถึงการเลือกหาทำเลที่ดีในการพัฒนา

“ทำเลที่ดีจะเป็นปัจจัยบวกทำให้โครงการได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง เพราะความเป็นเอกลักษณ์ของทำเล ส่งผลให้ราคาขายมีมูลค่าสูงตาม”

การกลับมาของกลุ่มชาวเอเชีย โดยเฉพาะชาวจีน กำลังซื้อหลัก! ทำให้ตลาดคอนโดระดับนี้คึกคัก เป็นสัญญาณที่ดีต่อดีเวลลอปเปอร์หลายรายที่พับแผนพัฒนาโครงการเตรียมความพร้อมลุยโครงการใหม่อีกครั้ง