ภารกิจซีอีโอป้ายแดงแอลพีเอ็นหั่นราคาระบายสต็อกหมื่นล้าน

อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนความยากในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ว่า เป็นยุคของ “ปลาโคตรใหญ่กินปลาใหญ่ กินปลากลาง กินปลาเล็ก” ในสมัยก่อนเราเคยเป็นปลาโคตรใหญ่ มาก่อน แต่ปัจจุบัน แอล.พี.เอ็น. เป็นปลากลางและมีปลาโคตรใหญ่บางตัวหนีไปจากอสังหาฯ แล้วไปทำธุรกิจอื่น ดังนั้นเหลือปลาโคตรใหญ่ไม่กี่ตัว เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนเยอะ (Capital Intensive) ยิ่งในภาวะดอกเบี้ยสูง 

ขณะที่ ทิศทางของ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ต่อจากนี้ไป จะรื้อใหม่หมด! ทำทุกอย่างกลมกล่อมขึ้น มีความเป็นไปได้ในการปฏิบัติเพื่อให้เป็นไปตามเป้าหมาย เป็นยุคของการซ่อมและสร้างเพื่อบูรณาการให้องค์กรเติบโตอยู่รอดต่อไปได้ในระยะยาว
 

อย่างไรก็ดี ซีอีโอ แอล.พี.เอ็น.  ถือเป็น “โอกาสและความท้าทาย” ในการเอาตัวรอดของปลากลางด้วยกลยุทธ์ “Rebalance” เริ่มจากภารกิจแรก เร่งเปลี่ยน “สินค้าคงเหลือ” (Inventory)ให้เป็น “เงินสด” โดยใช้ทักษะทางการเงินเข้ามาช่วย เนื่องจากต้นทุนในการสต็อกสินค้าคงเหลือต่อปีประมาณ 4% ปัจจุบัน แอล.พีเอ็น. มีสต็อกพร้อมอยู่ 11,000 ล้านบาท จำนวน 5,000 ยูนิต คาดใช้เวลา 3-5ปี หากสามารถเปลี่ยนสินค้าคงเหลือให้เป็นเงินสด ทำให้ลดต้นทุนได้มหาศาล ! เพราะ 1% เท่ากับ 100 ล้านบาท

"กำไรในปีที่ผ่านมาถือว่าต่ำสุดในรอบ 30 ปี อยู่ที่ 4% ปีนี้ไม่น่าจะดีกว่าปีก่อนมากนัก จึงต้องการเปลี่ยนบริษัทให้เข้าไปใกล้เงินได้มากเท่าไรราคาหุ้นแอล.พี.เอ็น.จะวิ่งขึ้นไป ด้วยการเปลี่ยนของสินค้าที่มีอยู่ให้เป็นเงินสด"
 

หั่นราคารอบ30ปีกำเงินสด

ปัจจุบัน บริษัทมีสินค้าที่ขายแล้วรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 2,300 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนที่จะเพิ่มยอดขายโดยใช้กลยุทธ์ด้านราคา (Price Strategy) และการเพิ่มอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม (Incentive) ให้กับหน่วยงาน รวมถึงเครือข่ายการขายของบริษัทเพื่อกระตุ้นยอดขาย นับเป็นครั้งแรกในรอบ 30 ปี

โดยมีเป้าหมายที่จะขายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ให้ได้ไม่น้อยกว่า 4,500-5,000 ล้านบาทในปีนี้ จากปี 2566 ขายได้ 4,000 ล้านบาท บริษัทตั้งเป้ายอดขายปี 2567 ที่ 11,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จาก 10,000 ล้านบาท ในสิ้นปี 2566

"ผมมีหน้าที่จัดการเคลียร์สต็อกเก่าที่มีอยู่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม สัดส่วน 70-80% ระดับราคา 2-4 ล้านบาท นำมาปัดฝุ่นขาย 10% อายุ 6-7 ปีแล้ว เช่นอุดรธานี เหลือ 50 ห้อง ชะอำ 600-700 ห้อง ทาวน์ชิป รังสิต 12,800 ยูนิต เหลือ 10%  ซึ่งที่ผ่านมาปล่อยเช่า คาดว่าไตรมาส 2 จะปรับราคาขึ้น"

เปิดบริการนอกเครือหารายได้เสริม

ขณะเดียวกันต้อง”บาลานซ์ อีโคซิสเตม” ในมือให้มีประสิทธิภาพสูงสุดด้วยการออกไปให้บริการนอกเครือเพื่อหารายได้เสริมความแข็งแกร่ง ประกอบด้วย 1.บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) รับผิดชอบด้านงานวิจัย การศึกษาพื้นที่ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการให้แก่บริษัท/บริษัทในเครือ รวมถึงบริษัทอื่นๆ ภายนอก นอกจากนั้น บริการให้คำปรึกษาและวิจัยด้าน GREEN หรือ Sustainable Development และ BIM (Building Information Modeling)

2.บริษัท แอล พี เอส โปรเจค มาเนจเมนท์ จำกัด (LPS) รับผิดชอบงานบริการด้านวิศวกรรม และบริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมไปถึงการควบคุมงานก่อสร้าง

3.บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) รับผิดชอบการบริการหลังการขายอย่างครบวงจร ทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย ครอบคลุมตั้งแต่งานบริหารชุมชน, งานบริหารอาคารพักอาศัย สำนักงาน อาคารเชิงพาณิชย์/การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง การวางระบบ-บริหารจัดการอาคารชุด และรับผิดชอบในการบริหารทรัพย์สินประเภทห้องชุดพักอาศัย ที่ผู้ซื้อ (นักลงทุน) ต้องการจัดหาผู้เช่าและผู้ซื้อ คัดกรองผู้เช่า

4.บริษัท แอล พี ซี วิสาหกิจเพื่อสังคม จำกัด (LPC) รับผิดชอบด้านงานบริการชุมชนอย่างครบวงจร โดยให้บริการด้านการดูแลรักษาความสะอาดเป็นหลัก

5.บริษัท รักษาความปลอดภัย แอลเอสเอส โซลูชั่นส์ จำกัด (LSS) ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในด้านการรักษาความปลอดภัยแบบบูรณาการ ทั้งจากบุคลากรที่มีคุณภาพและมืออาชีพ ระบบอิเล็กทรอนิกส์และงานระบบ ซึ่งจะขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มลูกค้าในอาคารเชิงพาณิชย์ประเภทอื่นๆ เช่น โรงพยาบาล โรงแรม ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

แตะเบรกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขาย

"การพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะทำเท่าที่ทำได้ ให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาดและศักยภาพของบริษัทในวิสัยที่ทำได้ จะไม่ไป (บ้าจี้) กว้านซื้อที่ 10 แปลง เพื่อพัฒนาโครงการแข่งกับคนอื่น จะไม่ทำ เพราะตลาดโอเวอร์ซัพพลายแล้ว"

ดังนั้น ในปีนี้ แอล.พี.เอ็น. มีแผนเปิด 6 โครงการใหม่ มูลค่า 6,520 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่า 980 ล้านบาท ราคาตารางเมตรละ 85,000 บาท แนวราบ 5 โครงการ มูลค่า 5,540 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นหลัก ประกอบด้วย ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว ระดับราคาตั้งแต่ 4-30 ล้านบาท

“ในอนาคตอาจมีการปรับโพสิชันนิ่งคอนโดมิเนียมใหม่ภายใต้แบรนด์ใหม่ เพราะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่เป็นจุดแข็งของ แอล.พี.เอ็น. มีปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ สัดส่วนถึง 40% นอกจากนี้มีแผนที่จะร่วมทุนกลุ่มทุนญี่ปุ่นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ระหว่างเจรจา 2-3 ราย เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน”

อสังหาฯ “ไม่ใช่”ธุรกิจขาขึ้น

อภิชาติ มองว่า ธุรกิจอสังหาฯ “ไม่ใช่” ธุรกิจขาขึ้นเหมือนในอดีต แต่ดีเวลลอปเปอร์ไทยเก่ง ยกตัวอย่าง แอล.พี.เอ็น. อยู่มา 30 ปี มีกำไรทุกปีจ่ายเงินปันผลตลอด มีทุนจดทะเบียน 1,454 ล้านบาท บริษัทมีกําไรสะสมมาตลอด 30 ปี ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นปัจจุบันอยู่ที่ 11,959 ล้านบาท ซึ่งจำนวนเงินดังกล่าวทำให้บริษัทสามารถลงทุนเพิ่มเติมทั้งในธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจอื่นๆ สร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว

จากแนวคิดดังกล่าว จึงมีแผนที่นำ บริษัทแอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) ผู้ดูแลบริการหลังการขายอย่างครบวงจร ทั้งอาคารชุดและบ้านพักอาศัย ครอบคลุมตั้งแต่งานบริหารชุมชน งานบริหารอาคารพักอาศัย สำนักงาน อาคารเชิงพาณิชย์ เข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปีนี้  เชื่อว่าธุรกิจนี้มีมาร์เก็ตแคปสูง โดยช่วง 2 ปีที่ผ่านเติบโตถึง 80% จากปี 2564 ที่มีรายได้ 869 ล้านบาท ปี 2565 รายได้ 1,167 ล้านบาท ปี 2566 รายได้ 1,560 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 139 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 40% ส่วนที่เหลือมาจากอสังหาฯ 60%

ปั้นธุรกิจบริการ Growth Energy ใหม่

"เรามองว่า Growth Energy ตัวใหม่ที่เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ทำให้ได้ Capital Gain หรือกำไรจากส่วนต่างราคาและ PE Multiple จากบริษัท"

นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะบริษัท แอล พี เอส โปรเจค มาเนจเมนท์ จำกัด (LPS) รับผิดชอบงานบริการด้านวิศวกรรม และบริการที่ปรึกษาอสังหาฯ ครอบคลุมการควบคุมงานก่อสร้าง เข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่นกัน

อภิชาติ ย้ำว่า รัฐบาลชุดนี้ทำงานดุดันมากขึ้น น่าจะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น เพราะเป็นรัฐบาลที่มาจากภาคเอกชน อีกทั้งยังมีงบประมาณอยู่จำนวนมาก แม้นโยบายดิจิทัลวอลเล็ตล่าช้า แต่เชื่อว่ารัฐบาลมีแนวทางบริหารจัดการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งต้องยอมรับว่าเศรษฐกิจไทยแย่จริงแม้ขณะนี้มีนักท่องเที่ยวเข้ามาประมาณ 5 ล้านคน และคนจีนยังมาไม่เต็มแม็กซ์! หากมาเต็มแม็กซ์ จะทำให้เศรษฐกิจกระเตื้องขึ้น ส่วนเรื่องดอกเบี้ยต้องรอให้สหรัฐลดดอกเบี้ยลงก่อนคาดว่าเป็นช่วงกลางปีนี้