“ประทีป ตั้งมติธรรม”ชี้เมกะเทรนด์ เปลี่ยนฉากทัศน์อสังหาฯไทย

ประทีป ตั้งมติธรรม นายกก่อตั้งสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากประสบการณ์ที่อยู่ในวงการอสังหาฯมา48ปีที่ผ่านมาเห็นการเปลี่ยนแปลงมามากมายในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ มีอยู่ 4 เรื่องหลักที่ก่อให้เกิด“เมกะเทรนด์” เรื่องแรกคือเศรษฐกิจเกี่ยวข้องกับเรื่องของเงินเฟ้อ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นซึ่งมาจากเงินที่ด้อยค่าลงจากเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นทุกปี  

และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องเส้นทางคมนาคมทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ยิ่งมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมากที่ดินราคาสูงขึ้นจากการที่ราคาที่ดินแพงขึ้นทุกปี โดยทั่วไปคนซื้อบ้านต้องซื้อบ้านไกลขึ้นจากใจกลางเมืองไปอยู่ชานเมืองกรุงเทพฯ

 "สมัยผมเริ่มทำธุรกิจบ้านจัดสรรใหม่ๆอยู่ประชาชื่น แต่เดี๋ยวนี้ประชาชื่นกลายเป็นใจกลางเมือง ที่ดินราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ คนย้ายไปอยู่นนทบุรี ปทุมธานี  สมุทรปราการ สมุทรสาครจาก20 ก.ม.จากกลางใจเมือง ขยับกว่า50 ก.ม. เช่น รังสิต องครักษ์ คลอง7 ใช้เวลาเดินทางนานขึ้น"

เมื่อมีรถไฟฟ้าเข้ามาช่วยเอื้ออำนวยให้การเดินทางสะดวกสบายขึ้น ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของเมือง เพราะคนที่อยู่ชานเมืองกรุงเทพฯ สามารถนั่งรถไฟฟ้าไปทำงานในเมืองได้ หรือถ้าอยู่ใกล้สามารถเดินไปทำงานได้ ทำให้เกิดคอนโดมิเนียมขึ้นมาตอบโจทย์การใช้ชีวิต

 

 โดยมีพระราชบัญญัติ อาคารชุด ปีพ.ศ.2522 และ“คอนโดมิเนียม”บูมมาในปี2525 หลังจากนั้นได้มีการก่อตั้ง“ สมาคมอาคารชุดไทย” เดิมชื่อสมาคมการค้าอาคารชุด โดยตนเป็นผู้ก่อตั้งและเป็นนายกสมาคมฯคนแรก !

 ประทีป  ระบุว่า  40ปีที่แล้ว “บ้านในฝันของทุกคน” คือบ้านเดี่ยว!แต่ต่อมาเปลี่ยนมาเป็น ทาว์นเฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในที่สุด ซึ่งคอนโดมิเนียมกลายเป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยมต่อเนื่องกันมายาวนานสำหรับคนกรุงเทพฯ  ซึ่งเมกะเทรนด์ที่เข้ามาสนับสนุนให้เป็นอย่างนี้ ก็คือการเปลี่ยนแปลงทางสังคมเพราะคนมีลูกน้อยลงประชากรไทยมีจำนวนลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจนลดลงปีละ100,000 คน 5 ปีหายไป500,000 คน เพราะคนมีลูกน้อยลง จำนวนผู้สูงอายุมากขึ้น                                                                                                                 

“มีหลายปัจจัยทำให้คนมีลูกน้อยลง ไม่ว่าเป็นเหตุผลทางเศรษฐกิจ ค่าใช้จ่ายที่แพงขึ้นขณะที่รายได้ลดลง จากเดิมเฉลี่ยครอบครัวหนึ่งจะมีลูก2คนปัจจุบันเหลือแค่คนเดียวและหลายคู่ตั้งใจจะไม่มีลูก หรือบางคนแต่งงานช้ามีลูกยาก หรือหลายคนไม่แต่งงาน”

จากพฤติกรรมดังกล่าวทำให้ บ้านเดี่ยว “ไม่ใช่”บ้านในฝันสำหรับทุกคนอีกต่อไป เพราะไม่มีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ 3 ห้องนอน 3ห้องน้ำ อีกต่อไป เปลี่ยนไปอยู่“คอนโดมิเนียม” ที่มี1 ห้องนอน1ห้องน้ำหรือ2ห้องนอน1ห้องน้ำก็พอแแล้ว ถ้ามีเงินซื้อ ยกเว้นมีข้อจำกัดรายได้อาจต้องอยู่ห้อง ห้องสตูดิโอ สะท้อนเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงทางสังคมที่เกิดขึ้น 

นอกจากนี้เมกะเทรนด์ที่จะเกิดต่อจากนี้ไปอีก5-10ปีข้างหน้า คือ คนย้ายบ้านไปอยู่ไกลกว่าเดิม แทนที่จะไปอยู่จ.นนทบุรีจ.ปทุมธานี อาจจะย้ายไปอยู่จ.อยุธยา เมื่อรถไฟฟ้าความเร็วสูงเสร็จ  จากอยุธยานั่งรถไฟมาที่บางซื่อใช้เวลาไม่เกินครึ่งชั่วโมง เพราะบ้านขนาดเดียวกันจะถูกกว่าชานเมืองกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างบ้านที่จ.อยุธยาบ้านขนาดเดียวกันถูกกว่าชานเมืองกรุงเทพฯประมาณ1ล้านบาท!!!ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างพื้นทางคมนาคม

นอกจากนี้ในแง่ของการเปลี่ยนแปลงสิ่งแวดล้อมมีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ยกตัวอย่าง ปัญหา PM2.5 ทำให้การก่อสร้างอาคารสูงใจกลางกรุงเทพฯให้ความสำคัญการดูแลสิ่งแวดล้อมเข้มข้นขึ้น มีการใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป(Precast )ที่มีการขึ้นรูปมาจากโรงงาน สามารถนำมาติดตั้งที่หน้างานได้ทันที เพื่อลดปัญหาฝุ่น

และอีกส่วนที่สำคัญกฏหมาย รัฐควรให้ความสำคัญด้วยการส่งกฏหมาย ที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยไม่ต้องลงทุน  ยกตัวอย่าง การเพิ่มFAR จาก6 เท่าเป็น 8 เท่า ทำให้มูลค่าที่เดินเพิ่มขึ้น เช่น         ผังเมืองกทม.รามอินทราให้FAR4เท่า ขณะที่สุรวงศ์ให้FAR 10เท่า  หากปรับให้ รามอินทรามีFAR เพิ่มขึ้นทำให้มีคอนโดราคาถูกออกมารองรับกลุ่มคนที่มีรายได้จำกัดได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองง่ายขึ้นเพื่อช่วยคนที่มีรายได้น้อย