ลูกค้าจีนยืนหนึ่งต่างชาติซื้ออสังหาไทยพยุงตลาดฝ่าวิกฤติกำลังซื้อเหือด
ท่ามกลางเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศยังคงเปราะบางจากผลกระทบหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง การคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน ฯลฯ การเติบโตส่วนหนึ่งต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเข้ามาพยุงตลาด! โดยเฉพาะ “ชาวจีน”ฝ่าวิกฤติกำลังซื้อเหือด
สัมมนาใหญ่ประจำปี 2567 “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2024” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนมุมมองเศรษฐกิจ การปรับตัว และโอกาสของภาคธุรกิจไทย ท่ามกลางปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ และความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในเวที “ทิศทางและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและต่างประเทศปี 2567”
อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ฉายภาพว่า ปีนี้จะมีคอนโดมีเนียมเปิดตัวใหม่ย่านใจกลางเมืองมากขึ้น ขณะที่เขตรอบนอกเมืองและชานเมืองมีน้อยกว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์นอกเขตกรุงเทพฯ ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น สังเกตได้จากปี2566เป็นปีแรกที่จํานวนโอนคอนโดชาวต่างชาตินอกเขตกรุงเทพฯ มากกว่าในกรุงเทพฯ สะท้อนว่าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต พัทยา มากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในส่วนของ “ชาวต่างชาติ” พบว่า ช่วง 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ปี 2566 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ จำนวน 10,703 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 52,200 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวรัสเซียและไต้หวัน ขยายตัวอย่างเห็นได้ชัดทั้งเชิงยูนิตและมูลค่า
ยกตัวอย่างกลุ่มรัสเซีย มีจำนวน 962 ยูนิต มูลค่า 3,436 ล้านบาท เน้นทำเลภูเก็ต ไต้หวัน มี 378 ยูนิต มูลค่า 1,841 ล้านบาท ซื้อในราคาเฉลี่ย 4.9 ล้านบาท/ยูนิต เมียนมา แม้จำนวนยูนิตไม่มาก แต่ด้านมูลค่าการซื้อขึ้นเป็นอันดับ3จากปีก่อนไม่ติดท็อป10ด้วยมูลค่า 2,250 ล้านบาท มีค่าเฉลี่ยซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 6.5 บาท/ยูนิต สูงสุดเป็นอันดับ 1 ในชาวต่างชาติ
“ยอดรวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปี 2565-2566 คนต่างชาติขยับสัดส่วนมาที่ 25% คนไทย 75% ด้านยูนิตไต้หวันสูงสุด ด้านมูลค่าจีนแผ่นดินใหญ่มากสุด จากปี 2563-2564 สัดส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทยต่อต่างชาติอยู่ที่ 88% ต่อ 12%”
สำหรับงบประมาณการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ขยับมาสู่กลุ่มลักชัวรีมากขึ้น ในกลุ่มบ้านหรือวิลล่ามี 2 กลุ่ม คือระดับราคา 30-70 ล้านบาทมากสุด รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 70-100 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม มี 2 กลุ่มเช่นกัน ราคา 20- 50 ล้านบาทมากที่สุด รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 50- 80 ล้านบาท
“หากสามารถขยายลีสโฮลด์บ้านแนวราบและที่ดินได้เพิ่มจากเดิม 30 ปี น่าจะช่วยดึงกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติได้มากขึ้น ส่งผลดีต่อโครงการแนวราบ เพราะที่ผ่านมาต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้อยู่แล้ว”
ชี้ ESG ไม่ใช่จุดขายแต่ต้องทำ
อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด หรือ เจแอลแอล กล่าวว่า การลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าโดยบริษัทข้ามชาติ นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ
จากการที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่ายังมี “โอกาส” เพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีก ผ่านการใช้มาตรการทางเลือกต่างๆ เช่น ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งจูงใจในการลงทุน รวมถึงมาตรฐาน ESG ไม่ใช่ จุดขาย แต่เป็นปกติต้องทำมิเช่นนั้นสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน
“การมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าบริษัทข้ามชาติเป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ดึงอุปทานคุณภาพทั้งสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม เข้ามามากขึ้น ผนวกกับโครงสร้างพื้นฐานที่ดีกว่าเทียบเพื่อนบ้าน อาทิ เวียดนาม มาเลเซีย”
คนจีนนิยมซื้ออสังหาฯ อันดับ 5
เค่อ เจีย เตียว (ไมค์) กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า 10 ประเทศที่คนจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ประเทศไทย เป็นอันดับที่ 5 รองจากสหรัฐ อังกฤษ แคนาดา ส่วนอันดับหนึ่ง ออสเตรเลีย
จากผลสำรวจตั้งแต่ ปี 2566-2568 มีชาวจีน 712,000 คน สนใจที่จะเปลี่ยนสัญชาติ โดย 3 อันดับแรก สหรัฐ แคนาดา และออสเตรเลีย ส่วนวัตถุประสงค์ของคนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ อันดับแรก ใช้พักผ่อน 31.80% อันดับสองเพื่อการลงทุน 27.40% อันดับสาม เพื่อการศึกษา 21.10% อันดับสี่เพื่อย้ายถิ่นฐาน 14.30% และอันดับห้า เพื่อเกษียณอายุ 5.40%
“การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นดีเอ็นเอของคนจีนที่ถูกปลูกฝั่งมาตั้งแต่เกิดว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องต้องทำเป็นอันดับต้น แตกต่างจากคนชาติอื่น ยกตัวอย่างคนที่จะแต่งงานต้องมีบ้านเป็นของตนเองก่อน”
อย่างไรก็ตาม คู่แข่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหลักๆ คือ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศมาเลเซีย ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ ข้อได้เปรียบของ “มาเลเซีย” คือ นโยบายภาครัฐที่ให้เช่าระยาวมากกว่า 30 ปี และคนมาเลเซีย ส่วนหนึ่งสามารถสื่อสารภาษาจีนกลางได้ ขณะที่ “ญี่ปุ่น” ให้ความรู้สึกเป็นประเทศที่สะอาดมีความเป็นระเบียบ “สิงคโปร์” ให้ความรู้สึกถึงความปลอดภัย
สำหรับข้อดีของอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในสายตาคนจีน คือ ไทยมีเสถียรภาพ เป็นมิตรกับคนต่างชาติ เศรษฐกิจไทยมีเสถียรภาพมั่นคง นิยมลงทุนระยะยาว และประเทศไทยมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและปลอดภัย
“แนวโน้มคนจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาอีกครั้ง แต่ต่างจากเดิม ไม่ได้แห่ซื้ออีกต่อไป เพราะกำลังซื้อจำกัดบางกลุ่ม เพราะโอกาสที่เศรษฐกิจจีนจะกลับมาโตปีละ 8% คงไม่มีอีกแล้ว ประกอบกับคนจีนมีข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น เพราะมีสื่อโซเชียลมีเดีย”
ชาวจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ความสำคัญ ทำเล สภาพแวดล้อม หรือความปลอดภัย และเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านถูกต้องตามกฏหมาย โดยอสังหาริมทรัพย์โซน “อีอีซี” ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจีนอย่างมาก!
