เอฟเฟกต์!เมียนมาดันยอดอสังหาไทยชี้ดีมานด์ชั่วคราว‘จีน’ครองตลาดหลัก

หลังจากรัฐบาลเมียนมาประกาศการรับราชการทหารภาคบังคับสำหรับชายหนุ่มและหญิงสาวทุกคน ท่ามกลางความวุ่นวายในประเทศยังคงดำเนินต่อไป กลายเป็นแรงผลักดันให้ชาวเมียนมาหันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด! โดย “Sen X” เผยยอดขายเมียนมาพุ่งถึง 200% ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 2-4 ล้านบาท ขณะที่ อนันดา ระบุยอดขายต่างชาติทะลุ 7,000 ล้านบาท อันดับ3เป็นเมียนมาสัดส่วนกว่า 10% รองจากจีน ไต้หวัน

สุพินท์ มีชูชีพ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็น เอกซ์ จำกัด (มหาชน) หรือ Sen X กล่าวว่า จากปัญหาสงครามและความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์เร่งให้โลกเปลี่ยนผ่านสู่ Deglobalization ทำให้เกิดการลงทุนในต่างประเทศ หรือ ซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศมากขึ้น เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวในช่วงหนีอากาศหนาว ส่งผลให้เห็นการปรับเปลี่ยนกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของดีเวลลอปเปอร์ หันไปให้ความสำคัญกับลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้นเพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ ท่ามกลางกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ยังมีปัญหากำลังซื้ออ่อนแอ 

“ช่วงก่อนหน้าโควิด-19 และช่วงโควิด กลุ่มผู้ซื้อหลักจะเป็นคนจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ที่ติดอยู่ใน 3 อันดับแรก ที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย แต่ปัจจุบันเริ่มเห็นว่าดีมานด์คนเมียนมาเข้ามาติดอันดับ TOP3 ส่วนหนึ่งเป็นเพราะสถานการณ์สงคราม ความไม่แน่นอนในประเทศทำให้ส่งบุตรหลานมาเรียนในประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพฯ มากขึ้น”

ดังนั้น พ่อแม่ชาวเมียนมาจึงนิยมซื้อคอนโดให้ลูกหลานอยู่อาศัยระหว่างที่เรียนหนังสือ ส่งผลให้คอนโดระดับราคา 2-4 ล้านบาท กลายเป็นที่นิยมของคนเมียนมาที่เข้ามาเรียน ส่วนใหญ่นิยมเรียนมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ หรือ เอแบค (ABAC) ทำให้ทำเลรามคำแหง และ บางนา กลายเป็นที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษและขยายไปยังโซนพระราม 9 เพราะเป็นทำเลที่สามารถเดินทางไปรามคำแหงสะดวก ขณะที่กลุ่มผู้มารักษาตัวในกรุงเทพฯ นิยมโซนสุขุมวิท ซึ่งมีระดับราคาสูง

 

 

"สังเกตได้จากโครงการที่ทาง Sen X ขายให้กับลูกค้าต่างชาติ จะเห็นว่ามีการเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวเมียนมาจากปี 2565 เทียบกับ 2566 เพิ่มขึ้นถึง 200% แต่ในเชิงมูลค่ายังไม่สูงมากเนื่องจากซื้อในระดับราคา 2-4 ล้านบาท ราว 55,000-100,000 ดอลลาร์"

ในไตรมาสแรกปี 2567 ชาวเมียนมาซื้ออสังหาฯ ผ่าน Sen X ประมาณ 100 ล้านบาท โดยปี 2567 คาดการณ์ว่า จะมีนักลงทุนเมียนมาเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้น 30%  

ทั้งนี้ บริษัทเริ่มทำการตลาดเมียนมาตั้งแต่ปี 2566ที่ผ่านมา เพราะเห็นถึง “โอกาส” ทั้งในกลุ่มคนที่ส่งลูกหลานเข้ามาเรียนและกลุ่มคนที่เข้ามารักษาตัวในโรงพยาบาลไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ จากเดิมที่ต้องอยู่โรงแรม หรือเช่าเซอร์วิสอาพาร์ตเมนต์ เป็นระยะทุก 3-6 เดือน ขณะที่การซื้อคอนโดดีกว่าเช่าโรงแรมหรือเซอร์วิสอาพาร์ตเมนต์ เพราะโรงแรมที่เคยอยู่อาจจะเต็ม ที่สำคัญคนเมียนมาชอบทำอาหาร การซื้อคอนโดจึงตอบโจทย์

ประกอบกับปัจจุบันอัตราแลกเปลี่ยนเงินในประเทศเมียนมามีความผันผวนอย่างมาก ล่าสุดสกุลเงินจ๊าตอ่อนค่าลงสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบกว่า 10 ปี ทำให้คนเมียนมาต้องการลงทุนในประเทศที่มีความเชื่อมั่น “หนึ่งในนั้นคือประเทศไทย” ด้วยการซื้ออสังหาฯ ทั้งในรูปแบบคอนโดและวิลล่าตามกำลังซื้อ 

สอดคล้องกับ "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันดีมานด์จากต่างชาติมาแรง ไต้หวันหนีจีนมาไทย หรือแม้แต่ “จีน” ก็ยังมีแรงซื้อต่อเนื่อง ขณะที่ดีมานด์ที่มาแรงมาก คือ “เมียนมา” โดยเฉพาะหลังจากที่มีการประกาศบังคับเกณฑ์ทหารของรัฐบาลทหารเมียนมา 

“ชาวเมียนมา ส่วนหนึ่งหนีการเกณฑ์ทหาร หอบลูกหลานครอบครัวย้ายมาเมืองไทย เหมือนกับที่ไต้หวันหนีจีน โดยยอดขายจากต่างชาติอันดับที่ 3 ของอนันดาขณะนี้มาจากเมียนมา”

ในปี 2566 ยอดขายชาวต่างชาติอันดับหนึ่ง คือ ไต้หวัน มีสัดส่วน 44% อันดับสอง จีน สัดส่วน 43% และอันดับสาม เมียนมา สัดส่วนกว่า 10 % เฉพาะยอดขายต่างชาติของอนันดาในปีที่ผ่านสูงถึง 7,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 35% ของพอร์ตโฟลิโอ สะท้อนให้เห็นว่า อสังหาฯ ไทยเป็น “โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้” คาดว่า ปีนี้ยอดขายจากต่างชาติยังเติบโตต่อเนื่อง ทั้งคอนโดและวิลล่าที่ซื้อผ่านสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีผ่านนิติบุคคลไทย

“ขณะนี้ดีมานด์พม่ามาแรง ยิ่งปัจจุบันค่าเงินร่วงจนกลายกระดาษ เพราะเมื่อไรที่มีสงครามความไม่แน่นอนในประเทศ สินทรัพย์ด้อยค่าลง คนไม่อยากเสี่ยงต้องหอบเงินหอบทอง ออกมาซื้อที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ ทำให้อสังหาฯ ไทยได้รับอานิงส์จากปัญหาดังกล่าว สังเกตได้จากยอดขายจากชาวเมียนมาเพิ่มขึ้น”

อย่างไรก็ตาม “ดีมานด์เมียนมา” เป็นดีมานด์จากการหนีรัฐบาลทหารกับการเกณฑ์ทหาร นับเป็น “ดีมานด์ชั่วคราว” เช่นเดียวกับดีมานด์ไต้หวันหนีสงครามชั่วคราว แต่ดีมานด์หลักของอสังหาฯ ไทยยังเป็น “ชาวจีน” เพราะมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ต่อให้เศรษฐกิจไม่ดีแต่ก็ยังมีเงิน 

อย่างไรก็ดี ดีมานด์เหล่านี้ได้เข้ามาช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทยในช่วงเวลาที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ทำให้ตัวเลขอสังหาฯ ปี 2566 ที่ผ่านมาไม่ติดลบ! เพราะได้จากดีมานด์ต่างชาติเข้ามาช่วยประคองนั่นเอง