จับตา!ผังเมืองใหม่เปลี่ยนทำเลบ้าน100 ตร.วา สู่บ้านแฝด-ทาวน์โฮม

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด   อธิบายว่าการที่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาบ้านในโครงการจัดสรรของตนเองด้วยที่ดินที่มีขนาดเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวานั้น เพราะข้อบังคับในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 ระบุว่าเป็น "พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว" จัดเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มีรหัสกำกับคือ ก.2 ซึ่งตามวัตถุประสงค์ของผังเมือง คือ ต้องการให้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่รับน้ำ เนื่องจากมีความสูงจากระดับน้ำทะเลค่อนข้างน้อย หรือเป็นพื้นที่ต่ำของกรุงเทพมหานคร 

และพื้นที่ที่มีรหัสกำหับคือ  ก.4 ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวหรือจัดเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมก็เช่นที่มีข้อกำหนดเรื่องของการพัฒนาบ้านต้องเริ่มที่ขนาด 100 ตารางวาเช่นกัน    โดยพื้นที่หรือทำเลเหล่านั้น เช่น บางพื้นที่ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค บางบอน บางขุนเทียนหนองจอก คลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง  และไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่นๆ ได้เลยซึ่งมีผลให้โครงการบ้านจัดสรรในบางพื้นที่ต้องมีที่ดินขั้นต่ำต่อ 1 แปลงหรือ 1 ยูนิตไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา หรือถ้าเป็นพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ ก.1 และ ก.3 ก็ต้องสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดไม่น้อยกว่า 1,000 ตารางวา แต่ผู้ประกอบการไม่ได้เลือกที่ดินในพื้นที่เหล่านี้มาพัฒนา
 

บ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตารางวานั้น ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถพัฒนาหรือก่อสร้างบ้านได้เต็มพื้นที่ เพราะบ้านในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อบังคับเหล่านี้ ต้องมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่างร้อยละ 40 ของพื้นที่อาคารรวม ซึ่งถือว่าต้องมีพื้นที่ว่างอยู่เยอะมาก

ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยอาศัยหนาแน่นน้อย และหนาแน่นปานกลางซึ่งเป็นที่นิยมของผู้ประกอบการที่มีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่างร้อยละ 6 - 40 ของพื้นที่อาคารรวมแล้วแต่พื้นที่แต่ส่วนใหญ่ต่ำกว่าร้อยละ 20 ของพื้นที่อาคารรวม ราคาขายของบ้านในพื้นที่เหล่านี้จึงค่อนข้างสูง

โดยอาจจะมีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทบ้าง แต่ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และส่วนใหญ่หรือกว่า 30% มีราคาขายเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต และประมาณ 28% มีราคาขายในช่วง 10 – 20 ล้านบาทต่อยูนิต แต่บ้านในระดับราคานี้ก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อด้วยเช่นกัน

โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ หรือต้องการต่อเติมบ้าน รวมไปถึงห้องเพิ่มเติมบนที่ดินที่อาจจะมีพื้นที่ว่างอีกไม่น้อย อีกทั้งพื้นที่ที่อยู่ในข้อบังคับเหล่านี้เป็นพื้นที่ที่ไม่ไกลจากพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน หรืออยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกทำให้การเดินทางสะดวก 

บ้านที่พัฒนาภายใต้ข้อกำหนดตามผังเมืองเหล่านี้มีความเป็นไปได้ที่อาจจะหายไปจากตลาดหรือลดน้อยลงในอนาคต หรือในปีพ.ศ.2568 จะเริ่มเห็นการเปล่ยนแปลงในเรื่องนี้ เพราะบางพื้นที่ที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา

สำหรับบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรร 1 ยูนิตมีการเปลี่ยนข้อกำหนดซึ่งจากการเปิดเผยข้อมูลล่าสุดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในบางพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อกำหนดดังกล่าวสามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภทโดยที่ไม่มีเงื่อนในเรื่องของขนาดของที่ดิน หรือเรื่องของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมแบบในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 เช่น 

พื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) ในพื้นที่เขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร คือ ขนาดที่ดินต่ำสุดในโครงการจัดสรรต้องไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา และห้ามสร้างบ้านที่มีความสูงเกิน 12 เมตร

แต่ในร่างผังเมือรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ข้อกำหนดมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของพื้นที่ที่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดนี้ให้เป็นพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือพื้นที่สีเหลืองในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เปิดทางให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ และเมื่อพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท ขนาดของที่ดินเล็กลงราคาขายย่อมต่ำลดลงด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ยังสามารถพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยรวมทั้งแบบที่มีพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 10,000 ตารางเมตร และต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตรแล้วแต่ว่าถนนผ่านหน้าของที่ดินมีความกว้างมากกว่าหรือน้อยกว่า 30 เมตร แต่ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) ยังคงข้อจำกัดในการพัฒนาได้แค่บ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวาเช่นเดิม 

พื้นที่บางส่วนในเขตบางขุนเทียน ซึ่งเคยเป็นพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) และ (ก.5) ตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 ซึ่งสามารถสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตารางวาได้เท่านั้น ไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่นๆ ได้ หรือไม่สามารถพัฒนาอาคารักอาศัยรวมได้ แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดให้สามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท และสามารถพัฒนาอาคารพักอาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร เพราะมีการเปลี่ยนประเภทของที่ดินเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3)

พื้นที่ในเขตคลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบังซึ่งในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556 มีส่วนที่เป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ซึ่งเป็นพื้นที่น้ำหลากฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครอยู่ค่อนข้างใหญ่ และครอบคลุมพื้นที่บางส่วนของเขตคลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง และมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องของการสร้างบ้านเดี่ยวได้อย่างเดียว และต้องเป็นบ้านเดี่ยวที่สร้างบนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 1,000 ตารางวา และห้ามสร้างสูงเกิน 12 เมตรด้วย

 แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับให้ขนาดของพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ลดลง แม้ว่าจะยังมีพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) อยู่ แต่ก็ลดน้อยลงไปมาก และพื้นที่ส่วนใหญ่เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดีขึ้น

โดยพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้บนที่ดินที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา แต่ความสูงยังห้ามเกิน 12 เมตรเช่นเดิม และพื้นที่ก.3 มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน (FAR) ที่อัตรา 1 : 1 และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ที่ร้อยละ 40 ซึ่งลดลงจากฉบับปีพ.ศ.2556 ซึ่งยังเป็นพื้นที่ ก.1 อยู่

เพราะตอนนั้นมี FAR 0.5 : 1 และมี OSR ร้อยละ 100 นั่นหมายความว่าสามารถสร้างบ้านเดี่ยวได้ในที่ดินเล็กกว่า 1,000 ตารางวามี FAR = 1 : 1 และพื้นที่ว่างร้อยละ 40 ของพื้นที่รวมอาคาร หรือใช้ที่ดินเล็กลงเพื่อสร้างบ้านได้ใหญ่ขึ้น แต่ข้อจำกัดในพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว หรือพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ยังคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลง

ดังนั้น ด้วยปัจจัยหลายๆ อย่าง โดยเฉพาะข้อจำกัดในการพัฒนาที่กำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลง ก็มีความเป็นไปได้ที่บ้านเดี่ยวที่สร้างบนที่ดินขนาดไม่น้อยกว่า 100 ตารางวาจะมีการเปิดขายใหม่ลดลงหรือไม่มีการเปิดขายใหม่เลยก็เป็นไปได้

เนื่องจาก ผู้ประกอบการไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนั้นแล้ว ผู้ประกอบการหลายรายมีการเตรียมตัวในเรื่องนี้ ทั้งในเรื่องของการซื้อที่ดิน และพยายามปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ เนื่องจากเกรงว่าจะไม่สามารถปิดการขายได้ในอนาคต

เมื่อข้อกำหนดเปลี่ยน รวมไปถึงอาจจะมีการแบ่งเขต หรือกำหนดเฟสในโครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านี้แล้วเพื่อเตรียมพัฒนาบ้านรูปแบบใหม่ที่มีขนาดเล็กลง หรืออาจจะต้องมีการขออนุญาตจัดสรรใหม่ก็เป็นไปได้ เพราะอย่างไรก็ตามการเปิดขายบ้านในโครงการจัดสรรในระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้เป็นเรื่องที่ดีของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ