คนกรุงกระอัก!บ้านราคาแพง -ค่าเช่าพุ่งสวนรายได้

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนม.ค.-มี.ค. 2567 เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าแรง ราคาที่ดินในปัจจุบัน รวมทั้งความผันผวนของราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้ 

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดและบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน โดยคอนโดเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 9% YoY) บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) ถือเป็นสัญญาณบวกในการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า 

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางความท้าทายทางการเงินโดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ปรับลดลง 7% QoQ และลดลงถึง 31% YoY ซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย 

ทั้งนี้ คอนโดยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในตลาดถึง 59% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 25% และทาวน์เฮ้าส์ 17% ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ครองตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคง"ไม่มี"กำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ รองลงมาคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท (22%) และระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท (19%) ในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน 
 

ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่องทั้งแนวสูง-แนวราบ 

ภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโตในแง่ของราคาอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้น 5% QoQ และเพิ่มขึ้น 22% YoY เช่นเดียวกับดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 4% QoQ และเพิ่มขึ้น 28% YoY แต่สวนทางกับความต้องการเช่าทั่วประเทศที่ปรับลดลง 10% QoQ (ลดลง 25% YoY)

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ถือเป็นการลดแบบชะลอตัวลงจากช่วงที่ผ่านมา (ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 มีการปรับลดลงถึง 27% จากไตรมาสก่อนหน้า) สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่กระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และตอบโจทย์ทางการเงินได้ดีกว่า

โดยคอนโดเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการปล่อยเช่าสูงถึง 87% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 9% และทาวน์เฮ้าส์ 4% ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 41% ซึ่งเป็นช่วงราคาที่สามารถจับต้องได้และตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่