รู้จัก...ถนนหอการค้าไทย ทำเลดาวรุ่งของกรุงเทพฯ โซนเหนือ

พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือช่วงระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง (ทางหลวงชนบทหมายเลข 345) 10 ปีก่อนหน้านี้มีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก แต่เมื่อมีถนนใหม่ “ชัยพฤกษ์” เกิดขึ้น เหมือนการเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างมาก เช่น ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ได้ทั้งหมด ทำได้เพียง 10% ของพื้นที่ภายในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น

บ้านจัดสรรที่เกิดขึ้นจึงเป็นโครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมด! แม้หลังจากนั้นจะมีการขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 เลน และต่อขยายถนนราชพฤกษ์ขึ้นไปทางเหนือเพื่อเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่พื้นที่ต่างๆ ที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เพราะติดข้อจำกัดในผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ที่ระบุว่าเป็น “สีเขียว” ที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม หรือการอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกิน 15% โครงการบ้านจัดสรรจึงมีจำกัดและส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ติดกับถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และถนนหลายเลข 345 เท่านั้น! 
 

ปี 2560 เป็นช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในพื้นที่นี้ เมื่อมีถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 2051 หรือ “ถนนหอการค้าไทย” เปิดใช้ ซึ่งเป็นถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ที่เคยเป็นที่ดินตาบอดขนาดใหญ่ และเป็นถนนเชื่อมต่อกับถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ถนนขนาด 6 ช่องจราจรความยาวประมาณ 4 กิโลเมตร

ถนนเส้นนี้มี “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” เป็นหัวเรี่ยวหัวแรงสำคัญในการพัฒนา ลงทุน และก่อสร้าง ด้วยเพราะมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 400 ไร่ในพื้นที่นี้ มีการพัฒนาบ้านจัดสรรหลายรูปแบบ ราคา 4-60 ล้านบาท ทั้งยังมีการแบ่งขายที่ดินให้ดีเวลลอปเปอร์หลายราย อาทิ พฤกษา, แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท ส่วนใหญ่พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว ราคา 6-10 ล้านบาท รวม 3 ราย มีบ้านเดี่ยวราว 3,000 ยูนิต

“พื้นที่แนวถนนหอการค้าไทยมีผู้ประกอบการให้ความสนใจ แต่ยังติดข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี แต่เมื่อปี 2566 ประกาศผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับปี 2566 มีการเปลี่ยนข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลบวกต่อหลายพื้นที่รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย”

โดยเปลี่ยนจากผังเมือง “สีเขียว” ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นผังเมือง “สีเหลือง” ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์กลางชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง ซึ่งข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลงไปมาก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภท แม้จะยังมีข้อจำกัดในเรื่องขนาดอาคารอยู่บ้างแต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะโครงการบ้านจัดสรรไม่มีข้อจำกัด อาจมีเพียงเรื่องความสูงที่ห้ามเกิน 12 เมตรและมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน (FAR) ที่ 2:1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 30% ซึ่งทั้ง FAR และ OSR ไม่มีผลต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว