EIA อุปสรรคผู้ประกอบการอสังหาฯฝันร้ายของคนซื้อโครงการ

สุรเชษฐ กองชีพ  กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์นอกจากเรื่องของแบบก่อสร้างที่ต้องถูกต้องตามข้อกำหนดผังเมืองในจังหวัดที่พัฒนาโครงการแล้ว ยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และถ้าเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตมาก หรือมีพื้นที่ขนาดใหญ่จำเป็นต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA (Environmental Impact Assessment)  ที่ผ่านมาจะมีข่าวออกมาบ่อยครั้งว่า โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้ หรืออาจจะมีการก่อสร้างไปแล้วแต่ไม่สามารถพัฒนาต่อได้ 

เนื่องจากมีปัญหาเรื่องของ EIA โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป  หรือถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ต้องดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA    

 "EIA  จึงถือเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทำให้เกิดความล่าช้าในการดำเนินการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอาจใช้เวลามากกว่า 6 – 8 เดือนขึ้นไป "

จากปัญหาดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางหลายรายเลือกที่จะหลีกเลี่ยงการรายงาน EIA เพราะนอกจากจะเป็นปัญหาในเรื่องของ"ระยะเวลา"ก่อสร้างเพิ่มขึ้นแล้ว ยังมีปัญหาในเรื่องของ"ต้นทุน"ในการพัฒนาโครงการถ้าผู้ที่รับจัดทำรายงาน EIA ไม่มีการประสานงานที่ดี หรือมีเรื่องขัดแย้งกับชุมชนรอบข้างอาจจะสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการภายหลังได้ โดยเรื่องของผลกระทบที่อาจจะเกิดกับชุมชนหรือคนที่อยู่อาศัยโดยรอบ 
 

ทั้งนี้เนื่องจากเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและหาทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายได้ยาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงประสบปัญหาในเรื่องนี้มาโดยตลอด แม้ว่ารายงาน EIA จะได้รับการอนุมัติแล้วก็ตาม ยังมีเรื่องมีราวถึงขั้นฟ้องศาลปกครองและศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนรายงาน EIA ก็มีมาแล้วหลายโครงการ เพราะเรื่องของความขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบอาจจะเป็นเรื่องที่ค่อนข้างอ่อนไหว และจัดการได้ยาก 

เมื่อต้องมีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม การเข้าไปพูดคุย ทำความเข้าใจกับชุมชนโดยรอบให้ชัดเจนเป็นเรื่องที่จำเป็น  แต่ก็เป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน แต่บางครั้งฝั่งของผู้ประกอบการก็อาจจะต้องใช้เวลาในการจัดทำหรือหารือ ประชุมรับฟังความคิดเห็นของชุมชนข้างเคียงแบบไม่ชัดเจน หรือทำแค่ให้เป็นไปตามข้อกำหนดเท่านั้น ไม่ได้เข้าถึงกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบโดยตรง หรือไม่ครอบคลุมทั้งหมด ส่งผลให้เกิดปัญหาในภายหลังได้ 

อย่างไรก็ตาม เรื่องต่างๆ เหล่านี้อาจจะไม่มีความเสียหายทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ชุมชนโดยรอบ และหน่วยงานราชต่างๆ ถ้ามีการจัดการปัญหาต่างๆ รวมไปถึงข้อขัดแย้ง และความไม่ถูกต้องได้  มีการจัดการและมีทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายก่อนที่จะมีการยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ และก่อนเริ่มการก่อสร้าง แต่บางครั้งปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข หรือผู้ประกอบการเพิกเฉยจนเรื่องราวถึงขั้นต้องพึ่งการตัดสินของศาลปกครอง

เพราะผู้ประกอบการเลือกที่จะยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ เพื่อให้ได้ใบอนุญาตต่างๆ มาครอบครองไว้ก่อน จากนั้น เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นก็อาจจะใช้ใบอนุญาตต่างๆ เป็นเกราะป้องกันหรือเป็นเครื่องมือในการแสดงออกว่าตนไม่ผิด ถ้าทำผิดจริงทำไมหน่วยงานราชการต่างๆ หลายหน่วยงานออกใบอนุญาตต่างๆ ให้กับโครงการ แม้ว่าสุดท้ายแล้วศาลปกครองจะมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตต่างๆ ทั้งหมดแล้วก็ตาม สุดท้ายกลายเป็น”ฝันร้าย”ของคนซื้อโครงการ