อสังหาวุ่น! EIAรั้งคอนโดไม่โต!เบนเข็มลุยแนวราบ-รุกต่างจังหวัด

ล่าสุดศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ 125 สาทร ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมระดับหรูบนถนนสาทร ด้านหน้าโครงการ เดอะเม็ท 

โครงการ 125 สาทร พัฒนาโดย บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทญี่ปุ่นอีก 2 แห่ง คือ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และ บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด ซึ่งเปิดขายและเริ่มการก่อสร้างไปแล้ว

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม​หรือ​ EIA​ หากมีเรื่องของความขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบเข้ามาเกี่ยวข้องก็อาจเป็นเรื่องที่ค่อนข้างอ่อนไหวและจัดการได้ยาก  ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องยกเลิกการขาย หรือการพัฒนาโครงการไปเลย เพราะมีปัญหาขัดแย้งกับชุมชนโดยรอบ หรืออาจต้องเปลี่ยนรูปแบบของโครงการ รวมไปถึงเปลี่ยนประเภทของโครงการที่จะพัฒนา 

 

โครงการที่มีปัญหาและเป็นข่าวมาก่อนหน้านี้​ เช่น​เดอะไลน์​ ​สาทร ของแสนสิริ โรงแรมดิเอทัส​ ซอยร่วมฤดี โครงการคอนโดมิเนียม ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง  แอชตัน​ อโศก​ ซึ่งศาลปกครองมีคำสั่งเพิกถอนรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม​ และใบอนุญาตก่อสร้างไปแล้วเหล่านี้อาจไม่มีความเสียหายทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ชุมชนโดยรอบ และหน่วยงานราชการต่างๆ

“หากปัญหาต่างๆ รวมไปถึงข้อขัดแย้ง และความไม่ถูกต้อง ได้มีการจัดการและมีทางออกที่เหมาะสมกับทุกฝ่ายก่อนที่จะมีการยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ และก่อนเริ่มการก่อสร้าง แต่บางครั้งปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข หรือผู้ประกอบการเพิกเฉยจนเรื่องราวถึงขั้นต้องพึ่งการตัดสินของศาลปกครอง เพราะผู้ประกอบการเลือกที่จะยื่นขออนุญาตขั้นตอนต่างๆ เพื่อให้ได้ใบอนุญาตต่างๆ มาครอบครองไว้ก่อน”

จากนั้น เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นก็อาจจะใช้ใบอนุญาตต่างๆ เป็นเกราะป้องกันหรือเป็นเครื่องมือในการแสดงออกว่าตนไม่ผิด ถ้าทำผิดจริงทำไมหน่วยงานราชการต่างๆ หลายหน่วยงานออกใบอนุญาตต่างๆ ให้กับโครงการ แม้ว่าสุดท้ายแล้วศาลปกครองจะมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตต่างๆ ทั้งหมดแล้วก็ตาม
 

ดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานสร้างสรรค์สื่อ และเทคโนโลยีสารสนเทศ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาของการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม​ หรือ​ EIA​ คือ กฎไม่ชัดเจน เป็นเรื่องของความรู้สึกค่อนข้างมาก ลามไปเกี่ยวข้องกับการบังแดด บังลม ทั้งที่มีกฎหมายก่อสร้างบังคับใช้อยู่แล้ว

จากประสบการณ์ที่ผ่านมาเจอกฎ EIA​ ในช่วงเกิดโควิดในโครงการเกี่ยวการแยกขยะเพิ่งเกิดขึ้น จนกลายเป็นประเด็นที่ทำให้โครงการเกิดความล่าช้า ทำให้การพัฒนาโครงการสะดุด! เสียเงิน เสียเวลา แทนที่จะทำให้เป็นมาตรฐานที่มีการตรวจสอบที่ชัดเจน เพราะกรรมการที่ตรวจสอบเปลี่ยนไปเรื่อยๆ ซึ่งความเห็นของกรรมการเปลี่ยนไปไม่มีความชัดเจน

  "จนทำให้เกิดความรู้สึกว่า ไม่อยากสร้างตึกสูง เพราะเหนื่อย ถ้า EIA​ มีความชัดเจน จะทำให้การทำงานง่ายขึ้น และไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง จากที่ผ่านมา เจอเรื่องที่เหนื่อยมามากแล้ว ยังต้องมาเจอ EIA​ อีก จึงหันไปทำแนวราบและออกไปต่างจังหวัดมากขึ้น"

โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันการรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีเรื่องร้องเรียนเข้าไปจำนวนมาก คนที่อยู่รอบโครงการพยายามรักษาสิทธิตัวเอง ส่วนกรรมการพยายามระมัดระวังตัวเอง จึงเป็นเรื่องยาก ไม่เหมือนกฎหมายควบคุมอาคารที่ชี้ผิดชี้ถูกได้ตามตัวอักษรเพราะกฎหมายสิ่งแวดล้อมใช้ “ดุลพินิจ” จับต้องไม่ได้จึงเป็นเรื่องยาก 

ปัจจุบันการขอ EIA ต้องใช้เวลาขั้นต่ำ 11 เดือน จากสมัยก่อนใช้เวลา 4 เดือน สามารถอนุมัติได้แล้ว ถ้าไม่อนุมัติรอบที่สองต้องรออีก 11 เดือน ถ้าไม่อนุมัติอีกต้องรออีก 11 เดือน

สำหรับบริษัท โครงการที่รอนานที่สุด คือ คอนโดมิเนียม ในทำเลปิ่นเกล้า ตรงนี้ถือเป็นอุปสรรคที่สำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทำให้เป็นต้นทุนเพิ่มขึ้น จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ในระยะสั้นหันมาทำโครงการแนวราบมากขึ้นเพื่อแก้ปัญหา เพราะที่ผ่านได้ยื่นขอ EIA คอนโดมิเนียมหลายทำเลแต่ยังไม่ได้รับการอนุมัติ อาทิ ปิ่นเกล้า อ่อนนุช รามอินทรา อมตะ ล่าสุดเพิ่งได้รับการอนุมัติที่บางหว้า ส่งผลให้ในปีหน้าบริษัทเน้นการเปิดตัวโครงการแนวราบจำนวน 13 โครงการมูลค่า 10,000 ล้านบาท ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมต้องรอให้ผ่าน EIA ก่อนถึงจะเปิดขาย

“สิ่งที่แก้ยากคือปัญหาเรื่องบังแดด บังลม เป็นเรื่องหลักที่ใช้ต่อสู้กันมีผลแพ้ชนะ ทำคอนโดมิเนียมถ้าไม่บังแดดบังลมทำอย่างไร ประเด็นนี้เป็นอุปสรรคในการพัฒนา”

โอภาส ระบุว่า หากมองภาพรวม ถ้าพัฒนาโครงการในเมืองต้องเป็นอาคารสูงอยู่แล้ว จึงไม่ควรจะมีข้อจำกัดจาก EIA เรื่องบังแดดบังลม เพราะถ้าผังเมืองอนุญาตให้สร้างอาคารสูงได้ก็ควรจะดำเนินการได้ ขณะนี้ไม่มีหลักยึดและความชัดเจน ในฐานะคนทำธุรกิจไม่ได้กลัวเรื่องกฎหมายหรือกฎระเบียบแต่ขอให้มีความชัดเจนเพื่อมีทางออกร่วมกัน