ธุรกิจแนะยกระดับปลอดภัยภูเก็ต-พัทยา เพิ่มโควตาซื้อคอนโด-ขยายเช่าระยะยาว

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การขับเคลื่อนการลงทุนและการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังมีการขยายตัวสูงในเมืองเศรษฐกิจท่องเที่ยวนั้น การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นปัจจัยสำคัญโดยเฉพาะการขจัดอุปสรรคในเรื่องกฎหมายเพื่อปลดล็อกปัญหาต่างๆ  เช่น ผลักดันและปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 69% 

การเพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับต่างชาติส่วนที่เกินจาก 49% ในอัตราที่กำหนดเพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางและจำกัดสิทธิ์ส่วนเพิ่มเกินกว่า 49% ที่ชาวต่างชาติถือครอง ไม่ใช้สิทธิในการออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อไม่ให้ต่างชาติมีอำนาจควบคุม

 

นอกจากนี้นโยบายระยะยาว อยากเสนอให้ภาครัฐวางโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและสิทธิหน้าที่ความรับผิดชอบทางภาษีและค่าธรรมเนียมให้อยู่ในระบบและถูกต้องตามกฎหมาย รวมทั้งจัดตั้งกองทุนส่งเสริมการมีที่อยู่ของประชาชนระดับกลางล่าง จากการจัดเก็บภาษีจากต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

ชงรัฐขยายลีสโฮลด์ 90 ปีดึงดูดต่างชาติ

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการรัฐที่เข้ามาสนับสนุน เพื่อดึงดีมานด์จากต่างชาติเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้เกิดการหมุนเวียนมากขึ้นท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบาง โดยมาตรการที่น่าสนใจที่สุด คือ การขยายระยะเวลาในการเช่าระยะยาว หรือ ลีสโฮลด์ เช่นเดียวกับนานาประเทศ ทั้งอังกฤษ สหรัฐ มีระยะเวลาการเช่าระยะยาว 90-99ปี ขณะที่ประเทศไทยปัจจุบันกำหนดไว้ 30 ปี 

 

"แค่อายุคนๆ เดียวไม่จูงใจสำหรับคนเช่า อย่างน้อยควรรองรับถึง 3 เจนเนอเรชั่น หรือประมาณ90ปี เพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติซึ่งไม่สามารถครอบครองที่ดินได้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมัลติพลายเออร์ เอฟเฟกต์ มีผลกระทบต่อทุกๆ วงการที่เกี่ยวข้อง หากจะดึงดูดดีมานด์ต่างชาติก็ต้องมีมาตรการหรือ เงื่อนไขที่ดึงดูดใจให้เขาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้นในระหว่างที่เข้ามาเที่ยวหรือทำงาน”

 

ขยายเช่าระยะยาว 50 ปีแก้นอมินี

นายพัทธ​นันท์​ พิสุทธิ์​วิมล​ อดีต​นายกสมาคม​อสังหาริมทรัพย์​ภูเก็ต​ กล่าวว่า อยากให้ทบทวนการขยายระยะเวลาในการเช่าระยะยาวออกไปเป็น 50 ปี จากเดิม30ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว เนื่องจากกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตไม่ใช่วัยเกษียณอีกต่อไป แต่กลุ่มคนรุ่นใหม่อายุ 30-40ปี คนซื้ออายุน้อยลง ทำให้ตอบโจทย์กลุ่มคนซื้อและช่วยแก้ปัญหานอมินีได้เพราะเป็นระยะเวลาไม่ได้นานจนเกินไปจนทำให้เกิดวาทกรรมขายชาติ

“รัฐบาลควรใช้ภูเก็ตเป็นพื้นที่นำร่องเหมือนการทำแซนด์บ็อกซ์ว่ามาตรการได้ผลดีมากน้อยแค่ไหนหรือปรับอย่างไรเพื่อเกิดประโยชน์สูงสุดกับประเทศก่อนนำไปใช้ในพื้นที่อื่นต่อไป รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมจังหวัดภูเก็ตเพื่อรองรับดีมานด์คนต่างชาติ คนไทยและแรงานที่เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น”

 

เพิ่มสัดส่วนซื้อฟรีโฮลด์ตามทำเลรับดีมานด์

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ก่อนโควิด-19 ต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมากที่สุด คือ “จีน” แต่หลังจากโควิด รัสเซีย เป็นอันดับหนึ่ง ในปี 2566 มีสัดส่วนการซื้อ 31% ของต่างชาติที่ซื้อทั้งหมด รองลงมาเป็น จีน 18% ฝรั่งเศส 8% 

ที่น่าสนใจคือมีการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตเกินกว่า 3 ปีที่เป็นคอนโดมิเนียมของคนต่างชาติค่อนข้างมากล่าสุดในปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติจำนวน 941 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,479 ล้านบาท มีคนต่างชาติเช่าระยะยาว 776หน่วย สัดส่วนใกล้เคียงกันระหว่างการเช่าระยะยาวกับการซื้อฟรีโฮลด์

“จำนวนการซื้อฟรีโฮลด์ ที่มีโควตา 49% ในโครงการคอนโดมิเนียมเต็ม จึงต้องใช้วิธีการเช่าลีสโฮลด์แทน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมในภูเก็ตของชาวต่างชาติมากขึ้นกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ ขณะเดียวกันหากต้องการซื้อบ้านแนวราบหรือวิลล่าต้องซื้อในแบบลีสโฮลด์หรือเป็นการจดทะเบียนนิติกรรมในบริษัทที่เป็นคนไทย ซึ่งจำนวนเพิ่มขึ้นเช่นกัน”

ข้อมูลสะท้อนว่า โควตาการซื้อ 49% ของคนต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ”ไม่เพียงพอ” อาจศึกษาความเป็นไปได้ในการเพิ่มสัดส่วนมากขึ้นในทำเลที่เหมาะสมเพื่อรองกับดีมานด์ที่เข้ามาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมถึงการขยายระยะเวลาในการเช่าระยะยาวเพื่อไม่ให้ประเทศสูญเสียโอกาสในการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามาในประเทศ

 

โรงแรมหวังรัฐอัดงบอบรมพนักงาน

นายศึกษิต สุวรรณดิษฐกุล นายกสมาคมโรงแรมไทยภาคใต้ กล่าวว่า สมาคมฯ ต้องการให้ภาครัฐสนับสนุนงบประมาณและการจัดหลักสูตรอบรมทักษะพนักงานโรงแรมในช่วงโลว์ซีซันแก่ผู้ประกอบการโรงแรมที่ปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำวันละ 400 บาท ตามมติของคณะกรรมการค่าจ้างกำหนดให้ลูกจ้างทำงานในประเภทกิจการโรงแรมที่ได้รับมาตรฐานที่พักเพื่อการท่องเที่ยว ประเภทโรงแรมระดับการให้บริการ 4 ดาวและมีลูกจ้างตั้งแต่ 50 คนขึ้นไป ได้รับอัตราค่าจ้างขั้นต่ำเป็นเงินวันละ 400 บาทในบางพื้นที่ของ 10 จังหวัดท่องเที่ยว ยกเว้น จ.ภูเก็ต ที่ครอบคลุมทั้งจังหวัด มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 13 เม.ย. เป็นต้นไป

“จริงๆ สมาคมโรงแรมไทยไม่เห็นด้วยกับมติดังกล่าวตั้งแต่แรกแล้ว เพราะผู้ประกอบการยังไม่พร้อมปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำในช่วงโลว์ซีซัน เฉพาะที่ภูเก็ตเป็นช่วงที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 30-40% ไม่มากเท่าไฮซีซัน หลายโรงแรมต้องรับมือด้วยการปรับแผนคุมค่าใช้จ่ายเรื่องคน ทั้งจำนวนและการบริหารคนที่มีอยู่ให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุด ทางสมาคมฯ จึงมองว่าอยากให้ภาครัฐมอบอะไรกลับคืนแก่ผู้ประกอบการโรงแรมที่ต้องนำร่องจ่ายค่าจ้างขั้นต่ำวันละ 400 บาท”

ประกอบกับโรงแรมหลายแห่งซึ่งอยู่ในระดับลักชัวรีที่ไม่ได้สมัครเข้าตรวจสอบมาตรฐานดาวโรงแรมว่าอยู่ในระดับ 4 ดาวขึ้นไป ไม่ได้ปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำตามอัตราดังกล่าว จึงไม่แน่ใจว่าภาครัฐจะมีแนวทางปฏิบัติอย่างไรเพื่อให้เกิดความเท่าเทียม

สำหรับภาพรวมตลาดโรงแรมที่พัก จ.ภูเก็ต ในปัจจุบัน พบว่ามีโรงแรมในระบบจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย จำนวน 933 แห่ง คิดเป็นจำนวนห้องพักกว่า 70,000 ห้อง และเมื่อรวมโรงแรมในระบบและนอกระบบ มีจำนวนรวมกว่า 3,000 แห่ง คิดเป็นจำนวนห้องพักรวมเกิน 200,000 ห้อง

 

แนะปรับกฎหมายให้ที่พักไม่ใช่โรงแรมส่ง ‘ร.ร.4’

นอกจากนี้ ต้องการให้ภาครัฐปรับปรุงกฎหมายให้สถานประกอบการที่ไม่ใช่โรงแรม รายงานเอกสารประเภทเดียวกับทะเบียนผู้เข้าพัก (ร.ร.4) ให้กับกรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย เพื่อความปลอดภัยสูงสุด หลังจากมีชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้น และทางรัฐบาลได้มีมาตรการกระตุ้นการเดินทางด้วยการยกเว้นวีซ่า (วีซ่าฟรี) แก่นักท่องเที่ยวตลาดเป้าหมาย ซึ่งถือเป็นมาตรการอำนวยความสะดวกที่ดี ช่วยภาคการท่องเที่ยวได้อย่างมาก

อีกประเด็นที่สมาคมฯ อยากเรียกร้องให้ภาครัฐรับไปพิจารณาอย่างเร่งด่วน คือการปรับขึ้นค่าอาหารว่างระหว่างการประชุมสัมมนา (ค่าเบรก) ของข้าราชการในสถานที่เอกชน อาทิ โรงแรม จากอัตราไม่เกิน 50 บาทต่อคนต่อมื้อ ซึ่งอยู่ที่อัตรานี้มานานกว่า 10-20 ปี ตั้งแต่ค่าจ้างขั้นต่ำต่อวันน้อยกว่าปัจจุบันมาก จึงมองว่าถึงเวลาภาครัฐควรจะปรับขึ้นค่าเบรกได้แล้ว