รีเจกต์เรต ดอกเบี้ย หุ้นกู้ฉุดอสังหาฯเฟรเซอร์สชงตั้งกองทุนดบ.ต่ำสกัดNPL

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ครึ่งปีแรกผลประกอบการที่ออกมาผู้ประกอบการทุกคนเหนื่อยมาก แต่ถ้าเทียบไตรมาสต่อไตรมาสของเฟรเซอร์สฯดีกว่าปีก่อนซึ่งเมื่อเทียบกับทุกคนตกลงหมดเกิดจาก"แรงช็อค"ของอัตราดอกเบี้ยที่ขึ้นมาทำให้คนเริ่มได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยจริง เมื่อดอกเบี้ยโปรโมชั่นครบกำหนด เรตMLR ขยับขึ้น2% ทำให้ลูกค้าที่เคยผ่อนไหว เริ่มผ่อนไม่ไหวกลายเป็น NPA  (Non-Performing Asset)

แนวโน้มการลดดอกเบี้ยของสหรัฐ(เฟด)ไม่เกิดขึ้นในปีนี้ ส่งผลให้สมมติฐานเปลี่ยนทำให้ทุกประเทศยังคงดอกเบี้ยสูงรวมถึงเอเชียรวมทั้งประเทศไทยอาจลดลงสักรอบหนึ่งสลึง

"ดอกเบี้ยที่ขึ้นมา2บาทเพิ่มอัตราการผ่อนของลูกค้าที่ซื้อบ้าน20-30%สวนทางกับการขึ้นเงินเดือน ทำให้เกิด NPL ในกลุ่มตลาดล่างระดับ3-5ค่อนข้างมากเริ่มลามไปถึง7ล้านบาท"

นายสมบูรณ์ กล่าวว่า ที่ผ่านมานายกรัฐมนตรีได้ให้ธนาคารช่วยลดดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในอัตราสูง เหลือ 0.25% ซึ่งไม่เยอะมาก ดังนั้นจึงอยากได้คือ "เงินกองทุนดอกเบี้ยต่ำ"ออกมาเพื่อช่วยเหลือคนอยากซื้อบ้าน มูลค่า 5หมื่นล้านถึงแสนล้านออกมาเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ 3-4ปี

ทั้งนี้เนื่องจากธนาคารมีความกังวลเรื่องปัญหาNPL ฉะนั้นการที่มีเงินก้อนหนึ่งออกมาช่วยกลุ่มลูกค้าเก่าที่เป็นNPLเพื่อลดจำนวนNPL ในระบบรวมทั้งกลุ่มหนี้กำลังจะเสียหรือ​ SM  จากเดิมที่คนกลุ่มนี้เคยผ่อนล้านละ6,000บาทเป็นล้านละ8,000-9,000บาททำให้คนกลุ่มนี้ผ่อนต่อไม่ไหว หากมีกองทุนออกมาทำให้เขาสามารถรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance)และผ่อนในอัตราเดิมจะช่วยแก้ปัญหาได้

"การที่ไปปล่อยให้กับลูกค้ากลุ่มเก่าเพื่อให้เขาแข็งแรงขึ้นทำให้จำนวนNPLลดลงทำให้แบงก์กล้าที่จะปล่อยสินเชื่อบ้านให้คนกลุ่มใหม่ได้มากขึ้นจะช่วยอุตสาหกรรมอสังหาฯเพราะถ้าลูกค้าเก่าผ่อนต่อได้ NPL จะไม่เกิด"

 

 

ปัจจุบันทาว์โฮมอยู่ร่วงมาต่ำสุดเทียบเป็นเข็มนาฬิกาอยู่ที่เลข5-6 คาดว่ากำลังจะฟื้น ส่วนบ้านเดี่ยวเริ่มกลับไปอยู่ตำแหน่ง หนึ่งนาฬิกาคือกำลังจะลงแล้ว เพราะทุกคนกระโดดเข้ามาในตลาดเกิดสงครามราคา ส่วนคอนโดมิเนียมน่าจะพ้นจุดต่ำสุดขยับมาเป็นเลข7-8แล้ว

"สิ่งที่ผมกังวลในมุมของซีเอฟโอก็คือ หุ้นกูู้  น่ากลัวมาช่วงนี้ ต้องระวังกันหน่อย แต่ของเฟรเซอร์สฯไม่มีปัญหา ที่น่ากลัวตอนนี้คือหุ้นกู้ที่กำลังครบกำหนดจ่าย(Roll Over)เกรงว่าน่าจะยังไม่จบและจะมีตามมาอีก ทำให้บรรยากาศการซื้อขายหุ้นกู้ต่างๆจะยิ่งแย่กว่านี้ "

นายสมบูรณ์   ประเมินว่า  อีก2 ปีต่อจากวัฎจักรธุรกิจอสังหาฯจะฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง ! ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า ภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกกลับมาฟื้นตัว หลังจากที่เศรษฐกิจจีน ยุโรปค่อยฟื้นตัวหวังว่า สงครามไม่มีแล้ว จากที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯ เติบโตสูงสุดในปี2563  หลังจากโควิดซบเซาลงมา2-3ปี ธุรกิจเริ่มถึงจุดต่ำสุด แล้วค่อยกลับฟื้นตัวขึ้นมาใหม่ 

ในฐานะผู้ประกอบการอยากให้เกิดการกระตุ้นตลาดเพื่อเกิดการหมุนเวียนเงินเข้าไปในธุรกิจอสังหาฯเพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาฯได้มีทางออกมากขึ้น เพราะปีนี้ยังเหนื่อย ส่วนของเฟรเซอร์สฯได้เตรียมพร้อมไว้ล่วงหน้าแล้ว ธนาคารยังให้สินเชื่อโครงการ (Project Lone) ที่ผ่านมากู้เพื่อซื้อที่ดินอย่างเดียวแต่ก็กำลังคิดอยู่ว่ากู้สำหรับเผื่อวงเงินค่าก่อสร้างดีไหม  

 "เพราะที่ผ่านมาใช้วงเงินหุ้นกู้ได้เนื่องจากดอกเบี้ยถูกกว่า เรายังไปได้แต่ภาพในตลาดหลายรายเริ่มไปไม่ไหวทำให้รู้สึกเสียวหวังว่าทุกคนจะช่วยกันไม่ทำลายบรรยากาศเลวร้ายเพราะแค่นี้ก็เหนื่อยแล้ว"

อย่างไรก็ตาม ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 2 ปีงบการเงิน 2567 (ม.ค.-มี.ค. 2567) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้

• โครงการที่ดำเนินการอยู่มี 75 โครงการ รวมมูลค่า 103,300 ล้านบาท แบ่งเป็นในกรุงเทพและปริมณฑล 63 โครงการ มูลค่า 91,500 ล้านบาท และต่างจังหวัด 13 โครงการ มูลค่า 11,800 ล้านบาท โดยโครงการต่างจังหวัดมีใน 8 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่, เชียงราย, อุดรธานี, ขอนแก่น, นครราชสีมา, อยุธยา, ฉะเชิงเทรา และชลบุรี
 
ผลการดำเนินงานและภาพรวมธุรกิจในครึ่งปีแรก

• มีรายได้อยู่ที่ 4,102 ล้านบาท
• เน้นเปิดทำตลาดกับบ้านเดี่ยวระดับบน ทั้งเดอะแกรนด์และแกรนดิโอ โดยเปิดตัว 2 โครงการใหม่ ได้แก่ แกรนดิโอ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,300 ล้านบาท และเดอะแกรนด์ แจ้งวัฒนะ-เมืองทอง มูลค่า 2,100 ล้านบาท

จากผลผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ ทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อยอดการปฏิเสธสินเชื่อกู้จากธนาคารสูงขึ้น ทำให้บริษัทปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน โดยไม่เปิดตัวโครงการทาว์โฮมระดับราคา 3-5 ล้านบาทมาปีกว่า  เพราะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้้อยังไม่ดี และบางโครงการยังมีสต็อกอยู่จึงไม่เปิดโครงการใหม่  คาดว่าต้นปี2568 จะเปิดเพิ่มขึ้น ขณะที่บ้านแฝดระดับราคา5-10ล้านบาท ในปีนี้ไม่มีแผนที่เปิดโครงการเพิ่มเช่นกัน

"แม้ดีมานด์ลูกค้าทาวน์โฮมยังมีอยู่ขายได้แต่โอนไม่ได้ทำให้ชะลอเพราะจากเดิมเคยขายอยู่400-500ล้านบาทลดลงเหลือ 100-200ล้านต่อการเปิดตัวโครงการขายรวมทั้งยอดโอนลดลงจาก400-500ล้านบาทเหลือ150-200ล้านบาท ต่อโครงการต่อปีหายไปครึ่ง ส่วนกลุ่มลูกค้าบ้านแฝดจาก10คนที่ยื่นกู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ3.5คน ส่วนทาวน์โฮมถูกปฏิเสธสินเชื่อ4คน  "

 นอกจากนี้ลูกค้าบางราย ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าแต่ลูกค้าไม่เอา เพราะผ่อนไม่ไหว!

จากสถานการณ์ดังกล่าวบริษัทหันมาเปิดตัวโครงการที่มีระดับราคา20ล้านบาทขึ้้นไปเพื่อสร้างรายได้จากแบรนด์บ้านเดี่ยวแกรนดิโอ และโกลเด้น นีโอ ควบคู่กับ การระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่พร้อมกับการจัดแคมเปญทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย

โดยแผนงานครึ่งปีหลังมีแผนเปิด 4 โครงการใหม่รวมมูลค่า 5,100 ล้านบาท ได้แก่ แกรนดิโอ เกษตร-นวมินทร์มูลค่า2,100 ล้านบาท, เดอะแกรนด์ ปิ่นเกล้า-วงแหวนกาญจนามูลค่า1,650 ล้านบาท, นีโอโฮม ระยองมูลค่า900 ล้านบาทและคอนโดมิเนียมโคลส รัชดามูลค่า450 ล้านบาท คาดว่าทำให้บริษัทสามารถเติบโตตามเป้าหมาย

"ปีนี้แค่ประคองตัวไม่กล้าบุก เพราะผลกระทบจากดอกเบี้ย กำลังซื้อชะลอ เน้นเปิดโครงการทดแทนโครงการเดิมหมด ยังไม่อยูในโหมดบุก รอจังหวะดีมานด์พร้อมบุกคาดเป็นปี68 "