ผลกระทบหลังขายเมื่อแก้ไขกฎหมายคอนโดมิเนียม "คนต่างด้าว" 

               อันจะเป็นประโยชน์ด้านเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ล่าสุด กระทรวงมหาดไทย โดยรัฐมนตรี เจ้าของกระทรวง นายอนุทิน ชาญวีรกุล ได้ตอบรับข้อเสนอ และข้อสั่งการดังกล่าวของนายกรัฐมนตรี นายเศรษฐา ทวีสิน ไปพิจารณาหาแนวทางดังกล่าวต่อไปนั้น

การดำเนินการเรื่องดังกล่าว ทราบว่าอาจกระทำเพียงบางจังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ไม่กี่จังหวัด อาทิ ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ รวมถึงกรุงเทพมหานคร เนื่องจากเป็นจังหวัดที่มีนักเที่ยวนิยมชมชอบจำนวนมากกว่าจังหวัดอื่น

อย่างไรก็ดี มีบางประเด็นที่เกี่ยวข้องได้มีการกล่าวถึงสิทธิการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดอาจถูกจำกัด

หมายความว่าผู้ซื้อ คนต่างด้าวอาจไม่ได้รับสิทธิการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อป้องกันการครอบงำการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

               อย่างไรก็ตาม สำหรับมุมมองของนักบริหารทรัพย์สินอาชีพ ในฐานะ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุด

กรณีภาครัฐ "กรมที่ดิน" รับลูกข้อเสนอการแก้ไข เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวจากเดิมอัตรา ๔๙ % เป็น ๗๕ % นั้น อาจเกิดผลกระทบด้านบริการหลังขาย หรือการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้

              ๑. เป็นการแก้ไขปัญหา ตรงจุดหรือไม่ ? 

              เมื่อสำรวจจำนวนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของบุคคลต่างด้าวดังกล่าว พบว่ายังไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมใดถือครองกรรมสิทธิ์ได้ครบจำนวน ๔๙ % หรืออาจมีจำนวนน้อย

             โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ อาทิ ภูเก็ต หรือชลบุรี ก็ยังไม่พบจำนวนคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดครบจำนวน ๔๙ % หรืออาจมีบางโครงการเพียงไม่กี่โครงการที่อาจเกินจำนวนดังกล่าว

             ๒. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอาจจัดเก็บไม่ได้

              เมื่อเปิดช่องให้คนต่างด้าวสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้น จากเดิมจำนวน ๔๙ % เป็น ๗๕ % อาจทำให้นิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วน

เหตุเนื่องจากเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าการอยู่อาศัยเอง เมื่อขาดรายได้จากการนำห้องชุดให้เช่า หรือขายห้องชุดต่อไม่ได้ก็อาจปฏิเสธการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

  ๓. อาจนำห้องชุดใช้ผิดวัตถุประสงค์ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมาย

              นิติบุคคลอาคารชุดอาจไม่ทราบวัตถุประสงค์การซื้อห้องชุด หรืออาจทราบวัตถุประสงค์การซื้อห้องชุดของคนต่างด้าว แต่เบื้องลึก นิติบุคคลอาคารชุดอาจไม่สามารถตรวจสอบการใช้ห้องชุดสอดคล้องวัตถุประสงค์ตามข้อบังคับและกฎหมาย

คนต่างด้าวอาจนำห้องชุดใช้เพื่อการอื่นที่ผิดข้อบังคับและกฎหมาย เช่น การให้เช่ารายวัน หรือใช้เพื่อการอื่นในด้านการประกอบธุรกิจสีเทา หรือความไม่สงบเรียบร้อย มั่นคงต่อประเทศ เป็นต้น

 ๔. อาจสร้างความเดือดร้อน รำคาญ เสียหายแก่เจ้าของร่วมรายอื่น และนิติบุคคลอาคารชุด

              การเคารพข้อบังคับ กฎหมาย กติกา การอยู่อาศัยร่วมกันของเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยเป็นเรื่องสำคัญที่สามารถส่งเสริมความสงบสุข เรียบร้อยต่อสังคมส่วนรวมของอาคารชุด

              ข้อเท็จจริง ในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีคนต่างด้าวอยู่อาศัยร่วมกันเป็นจำนวนมาก คนต่างด้าวดังกล่าว มักตั้ง หรือมีกลุ่ม ก๊วนคนประเทศเดียวกัน และส่วนใหญ่มักละเลย ไม่ปฏิบัติตามต่อกฎ ระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมายคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม การไม่ปฏิบัติตามกฎ ระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของคนต่างด้าวดังกล่าว ย่อมส่งผลกระทบต่อเจ้าของร่วม คนไทย ผู้พักอาศัยรายอื่น ตลอดจนนิติบุคคลอาคารชุดอีกด้วย

              ๕. แย่งอาชีพผู้ซื้อ (คนไทย)​ ผู้จัดการคอนโดมิเนียมอาจเป็นบุคคลต่างด้าว

              คะแนนเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่)​ พ.ศ. ๒๕๕๑ ต้องได้รับจำนวนไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด การเพิ่มจำนวนสัดส่วนคนต่างด้าวสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากอัตรา ๔๙ % เป็น  ๗๕ %

ย่อมเปิดช่องที่มากขึ้น หรือเปิดโอกาสให้คนต่างด้าวสามารถทำหน้าที่ผู้จัดการคอนโดมิเนียมได้สะดวก หรือง่ายยิ่งขึ้น อาจเสียโอกาสผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วมคนไทยเข้าสู่ตำแหน่งผู้จัดการคอนโดมิเนียม.