อสังหาอ่วม!เศรษฐกิจโตต่ำ ‘คลัง’เร่งมาตรการกระตุ้น ธุรกิจเฝ้าระวังทุกมิติ

พิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวไกลอย่างยั่งยืน” ในโอกาสครบรอบ 20 ปี บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด หรือ EnCo  โดยสะท้อนมุมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาค่อนข้างมากทั้งในฝั่งผู้ซื้อและฝั่งผู้ขาย “ฝั่งผู้ซื้อ” ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ ส่วน “ผู้ขาย” ขายน้อยลงเพราะลูกค้าหรือผู้ซื้อสินเชื่อไม่ผ่าน ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพราะ “ที่อยู่อาศัย” หรือ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นปัจจัย 4 ที่มีความสำคัญต่อการดำรงชีวิต ที่ทุกคนต้องมี จึงจำเป็นต้องมีมาตรการกระตุ้น

ในส่วนของภาครัฐต้องลงมาแก้ไขปัญหาของผู้ซื้อก่อนจะเป็น หนี้เสีย (NPL) ด้วยการปรับโครงสร้างหนี้ ส่วนฝั่งของผู้ขายต้องหาวิธีเพื่อให้ธุรกิจไปต่อได้ 

โดยรัฐบาลมีแนวทางที่เป็นการให้สิทธิการใช้ที่ดิน ที่เรียกว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” เพื่อให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ในประเทศไทย มีความรู้สึกเหมือนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สามารถปล่อยเช่าช่วงได้ มีสิทธิการใช้ที่ดินตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดแม้ว่าไม่มีกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่ดิน ทั้งนี้เพื่อขจัดปัญหาการจดทะเบียนของชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใต้ดิน หรือ นอมินี ขึ้นมาบนดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และขยายระยะเวลาการถือครองของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี เพื่อผลักดันให้น่าสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น โดยกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่หายไปไหน เพราะเมื่อหมดสัญญาที่ดินยังอยู่กับคนไทย
 

“ที่สำคัญทำให้มีเงินจากต่างประเทศไหลเข้ามาในประเทศมากขึ้น เป็นปัจจัยช่วยฟื้นอสังหาริมทรัพย์ในไทยท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบาง โดยจะกำหนดโซนนิ่งพื้นที่ ห้ามทำเกษตรกรรม รวมถึงราคาบ้านและที่ดินต้องมีราคา 30-40 ล้านบาทขึ้นไป”

ปี 2566 ที่ผ่านมา พบว่า หนี้เสีย อยู่ที่ 3.5% และกลุ่มหนี้ที่ต้องเฝ้าระวังพิเศษ หรือ Special mentions (SM) ที่ค้างชำระ 1-3 เดือน อยู่ที่ 5% จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ 4.95 ล้านล้านบาท เทียบ 10 ปีก่อน หนี้เสียมีเพียง 2.3% และกลุ่ม SM 1.5% ล่าสุดได้ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แก้หนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ขยายเวลาผ่อนสูงสุด 80-85ปี เพื่อลดภาระหนี้ต่องวด นำร่องดึงลูกหนี้ NPL และ SM เข้าปรับโครงสร้างเพื่อเป็นต้นแบบ

"แม้คนอยากซื้อบ้าน แต่ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ ส่วนกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนก็ติดเกณฑ์ LTV เมื่อประชาชนมีปัญหารัฐบาลต้องคุยกับผู้กำกับดูแล (ธนาคารแห่งประเทศไทย) ในภาวะแบบนี้ควรพิจารณาทบทวนเกณฑ์ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบันที่ไม่มีใครซื้อเพื่อการเก็งกำไร”
 

แสนสิริ ครึ่งปีหลังโฟกัสกลาง-บน

อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลังเติบโตถดถอย เรียกว่า “เริ่มแย่ลง” ล้อไปกับภาวะเศรษฐกิจ ถ้าเศรษฐกิจดีอสังหาริมทรัพย์จะดี ถ้าเศรษฐกิจแย่อสังหาริมทรัพย์จะแย่ตามไปด้วย จากคาดการณ์จีดีพีปีนี้ 2.5% แต่การเติบโตอสังหาทรัพย์ไทยจะเป็นแบบ K-Shaped ขณะที่ตลาดบนในประเทศไทยยังมีฐานะพอที่จะซื้อบ้านได้อยู่ ดังนั้นในครึ่งปีหลังตลาดที่โตยังคงเป็นตลาดกลาง-บน เพราะตลาดล่างยังคงเผชิญปัญหาการกู้สินเชื่อธนาคาร

“แสนสิริมีสินค้าในตลาดล่างเป็นทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาท ก็เจอปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 50% บางโครงการ 30-40% และในตลาดบนเริ่มมีปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อเช่นกัน ดังนั้นครึ่งปีหลังยังคงต้องเฝ้าระวัง”

โดยสิ่งที่น่ากลัวตอนนี้ คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะการระดมทุนไม่ง่าย! จะขอเงินกู้ หรือออกบอนด์ ทุกคนต้องระมัดระวัง บริษัทที่มีเรตติ้งไม่ดีลำบาก อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้เงินทุนแยอะ ต้องระวังฐานะการเงิน

เสนาฯ ชงรัฐบาลให้ดอกเบี้ยคงที่ตามโมเดลญี่ปุ่น

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า หากต้องการให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น รัฐบาลต้องให้ “ดอกเบี้ยคงที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย” เหมือนโมเดลประเทศญี่ปุ่น ที่มีการคิดดอกเบี้ยคงที่ยาว 30 ปี ทำให้ราคาบ้านถูกลง ทำให้คนเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และประเทศไทย ยังคงเติบโตได้ จากความต้องการที่เติบโตตามการขยายตัวของเมือง อีกทั้งผู้คนอยากเข้ามาอยู่ในเมืองมากขึ้น เพราะต้องการอยู่ใกล้ความเจริญ มีโครงสร้างพื้นฐาน โรงพยาบาล โรงเรียน 

“แต่ดีมานด์ก็ทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น ผู้ประกอบการมีการขยายโครงการบ้านราคากลางออกไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น เช่น สมุทรปราการ สมุทรสาคร นนทบุรี เป็นต้น สะท้อนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไปต่อได้ เพราะยังมีความต้องการซื้อ”

อย่างไรก็ดี ห้วงเวลานี้ เสนาฯ โฟกัสตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ถนัดและมีฐานลูกค้าขนาดใหญ่ ทว่า ปัจจุบันกลุ่มล่างซึ่งเป็นดีมานด์หลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้ไม่ถึง 50,000 บาทต่อเดือน ประสบปัญหากู้ไม่ผ่านกว่า 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างมุ่งไปทำตลาดบ้านราคาแพง มีฐานลูกค้าน้อยซึ่งล่าสุดตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

ผู้ประกอบการยังต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง โดยการทำโปรดักต์ Rent to Own หรือ เช่าออมบ้าน เปลี่ยนค่าเช่าลูกค้า เป็น “เงินออม” ใช้หักเงินต้น เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์และช่วยเหลือลูกค้า