อสังหาฯเบรกโครงการใหม่-ขายสินทรัพย์ รับสัญญาณร้ายปิดกิจการพุ่ง!

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฉายภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ภาวะการณ์ปัจจุบันกิจการโรงงานจำนวนมากเริ่มปรับลดโอที ลดเงินเดือน และลามไปจนถึงขั้นปิดกิจการ ทำให้ธนาคารแทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ นับเป็นปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ 

จากปัญหาดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับแผนธุรกิจในครึ่งปีหลัง โดยลดจำนวนโครงการใหม่ลงแทนที่จะเปิดตัวโครงการตามแผนที่วางไว้ 

“กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอลง ต้องประคองตัวให้อยู่รอดด้วยการเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ก่อน ยกเว้นมั่นใจว่า โครงการนั้นมีศักยภาพในการขายได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการราคาแพง มีกลุ่มลูกค้าส่วนหนึ่งเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง”

ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลต่อกำลังซื้อ และยอดการปฎิเสธสินเชื่อสูงขึ้นต่อเนื่อง และในปี 2567 สถานการณ์ย่ำแย่มากขึ้น เนื่องจากธนาคารเริ่มมีปัญหาหนี้เสียสูงถึง 6% ทำให้เริ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะย่านเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากโรงงานปิดกิจการเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อความต้องการซื้อที่พักอาศัย สะท้อนจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกลดลงมาก

"สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ช่วงวิกฤติโควิด-19 ในปี 2563-2564 บ้านเดี่ยวขายดี เนื่องจากคนหนีจากคอนโดมิเนียมมาซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น ส่วนปีที่ผ่านมาโครงการคอนโดมิเนียมได้รับอานิสงส์จากดีมานด์ต่างชาติหนีภัยสงครามมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น ขณะที่การปล่อยสินเชื่อช่วงที่โรงงงานเฟื่องฟูธนาคารดูที่ชื่อเสียงของบริษัทผู้ขอกู้ทำงานอยู่ หากมีชื่อเสียงดี ก็จะปล่อยกู้ทันที"
 

 เพอร์เฟคพับ 6 โครงการ-ขายแอสเสท

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมายังคงชะลอตัว ส่งผลให้บริษัทตัดสินใจเลื่อนเปิด 6 โครงการใหม่ ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ ขยับไปเป็นปี 2568  เพื่อรอสถานการณ์เศรษฐกิจ กำลังซื้อ ปรับตัวดีขึ้น 

ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากยอดการปฎิเสธสินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อยู่ในระดับสูงถึง 70% กลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ยอดการปฎิเสธสินเชื่อ 50% และกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ยอดการปฎิเสธสินเชื่อ 10% ทำให้ปีนี้ บริษัทเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ มูลค่า 2,000 ล้านบาท จากเดิมวางแผนเปิดตัว 7 โครงการ มูลค่า 7,700 ล้านบาท

“ปีนี้ทุกคนแตะเบรกหมด บางคนขายแอสเสท ขายเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ขายโรงแรม เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง เพราะลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ ตลาดหุ้นกู้ขายยาก ปีนี้ต้องอดทนให้ผ่านความท้าทายไปให้ได้”

นอกจากนี้ บริษัทมีแผนเสริมความแข็งแกร่งด้านการเงินด้วยการ “ลดหนี้” โดยการขายสินทรัพย์บางส่วนออก เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด (Cash flow) ด้วยการขายสินทรัพย์กลุ่มโรงแรม อาทิ ไฮแอท รีเจนซี และ เวสติน แกรนด์ สุขุมวิท 19 เป็นต้น 

พฤกษาเบรกเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์

นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวม 6 เดือนแรกปี 2567 บริษัทมีรายได้รวม 9,864 ล้านบาท ลดลง 28%  กำไรสุทธิ 379 ล้านบาท ลดลง 77%  เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 8,310 ล้านบาท ลดลง 29% บริษัทจึงปรับเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2567 เหลือ 29 โครงการ มูลค่า 27,000 ล้านบาท จากแผนเดิม 30 โครงการ มูลค่า 29,000 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกเปิดไปแล้ว 6 โครงการ มูลค่า 7,509 ล้านบาท หรือคิดเป็น 26% ของเป้าหมายที่จะเปิดในปีนี้

“ปีนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์หดตัวชัดเจน โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ครึ่งปีแรกชะลอตัว 30% บริษัทจึงชะลอการเปิดตัวทาวน์เฮ้าส์ 2 โครงการหันไปเพิ่มโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 20-50 ล้านบาทแทน เพราะยังคงเป็นตลาดที่ยังเติบโตเฉลี่ย 9%”

ในครึ่งหลังปีนี้ พฤกษาเตรียมเปิดตัว 23 โครงการ มูลค่า 19,600 ล้านบาท เป็นทาวน์เฮ้าส์ 14 โครงการ มูลค่า 8,400 ล้านบาท เน้นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท จากเดิม 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 7 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท เน้นราคา 15-30 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 3,200 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถทำยอดขายได้ 22,400 ล้านบาท จากเป้าหมายเดิม 27,000 ล้านบาท และรายได้รวมทุกกลุ่ม 28,000 ล้านบาท  เป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 25,500 ล้านบาท

เสนาฯ ทบทวนโครงการทำเลราคาถูก

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจครั้งนี้เป็นเรื่องรายบุคคล จึงทำให้กำลังซื้อลดลงไปมาก แม้ว่ามีดีมานด์อีกเป็นจำนวนมากที่ยังต้องการที่อยู่อาศัยเพราะเป็นปัจจัย 4 แต่ก็ซื้อไม่ได้

“สาเหตุของปัญหาเกิดที่คนจึงแก้ได้ยาก ดังนั้นแนวทางการแก้ปัญหานี้ที่ได้ผลมากที่สุด จะต้องเข้าไปหาทางเพิ่มรายได้ เป็นเรื่องที่ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้ามาช่วยเหลือ” 

ในส่วนของเสนาฯ จะไม่ใช้กลยุทธ์ราคา แต่จะพิจารณาตามศักยภาพของสินค้า หากสินค้าใดสู้ได้ และมีกำไรจะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ แต่หากโครงการใดอยู่ในทำเลที่ดี มีอนาคตที่ดีแต่ไม่มีดีมานด์จะหยุดการขายไว้ก่อนเพราะหากขายในราคาถูกก็จะเสียโอกาส และสินค้าบางส่วนอาจต้องตัดขายออกไปเพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับบริษัท

แปลงสินทรัพย์รักษาสภาพคล่อง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตนายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยขณะนี้เสมือนเผชิญกับมหาพายุ หรือ “Perfect Storm” อีกระลอก โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมา ยอดขายบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเทียบ YoY ติดลบ 49% ราคา 3-5 ล้านบาท ติดลบ 47% ราคา 5-7 ล้านบาท ติดลบ 14% ราคา 7-10 ล้านบาท ติดลบ 19% ราคา 10-20 ล้านบาท ติดลบ 2% ราคา 20-50 ล้านบาท ติดลบ 1% ราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป เติบโต 29% จนถึงไตรมาส 2 ยอดขาย ยอดโอน การเปิดตัวใหม่ยังคง “ลดลง” ต่อเนื่อง แถมยังมี“พายุไต้ฝุ่น”จากปัจจัยทางการเมืองเข้ามาอีก

สำหรับแนวทางของภาคเอกชนในการรับมือ อันดับแรก คือ “Wait & See” ในช่วงที่ตลาดขาดความเชื่อมั่น ไม่มีทิศทางที่ชัดเจนใน 1-2 เดือนนี้ ให้ทุกอย่างนิ่งก่อนเดินหน้าลงทุน อันดับสอง รักษาสภาพคล่องทางการเงินด้วยการแปลงสินทรัพย์กลับมาเป็นเงินสดทำให้มีสภาพคล่องสูงเพื่อให้ผ่านมรสุมครั้งนี้้ไปให้ได้ ยกตัวอย่าง อนันดาฯ ปิดดีลขายหุ้นบริษัทย่อยเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 5 แห่ง ให้มิตซุย ฟุโดซัง มูลค่า 2,540 ล้านบาท เป็นเงินทุนหมุนเวียนและลงทุน

“ต้องดูทิศทางลมของ Perfect Storm ว่าจะกวาดอะไรไปแค่ไหน ในไตรมาส 3 ยังคงยากลำบาก เพราะความเชื่อมั่นหาย แต่เราก็ยังมีความเชื่อมั่นว่าประเทศไทยมีความพร้อมก้าวต่อไปข้างหน้า”