คอนโดปี68 จ่อฟื้นในรอบ 3 ปี แมสโปรดักต์ 8 หมื่น-1.5แสน/ตร.ม. ฮอตสุด

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมหลังโควิดนับตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบันเริ่มฟื้นตัวและมีทิศทางที่ดีขึ้น เรียกว่า กลับมาสดใสในรอบ 3 ปี ที่ตลาดซบเซามานาน โดยเฉพาะกลุ่ม “คอนโดแมส” ที่มีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น ระดับราคา 80,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่ไกลจากระบบขนส่งมวลชน หรือ พื้นที่รอบนอกที่ราคาเอื้อมถึง  ส่วนเซกเมนต์ราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มดีขึ้นเช่นกัน ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ

แต่ในบางเซกเมนต์ “ลดลง” อย่างคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร หรือ “คอนโดต่ำ3 ล้านบาท” ยังมีแนวโน้มชะลอตัว จากปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ครัวเรือน ยังคงกดดันกำลังซื้อ! โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง
 

ทั้งนี้เป็นผลมาจากปัจจัยลบอัตราดอกเบี้ยยังคงสูง และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ยังทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection rate) มีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าก็ยังคงถูกกดดันจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ แอลทีวี

 "แนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียมปีหน้าดีขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ไม่ถึงกับโตก้าวกระโดด เพราะกำลังซื้อยังคงอ่อนแอจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูง ทำให้ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการไม่มากนัก ยกเว้นสต็อกหมดต้องเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม เพราะที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ไม่หวือหวา ยังไม่ใช่เทรนด์ขาขึ้น"

อย่างไรก็ดี ช่วง 9 เดือนแรกปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียมมีอัตราการดูดซึมลดลงเหลือ 11.3 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน จาก 12.8 ยูนิตในปี 2566 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 10.4 ยูนิตในปี 2565 กลุ่มพรีเมียม ที่มีราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโตช้าที่สุด!  มีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นเพียงแค่ 1% ต่อปี อัตราการดูดซึมฟื้นตัวขึ้นมาอยู่ที่ 4.6 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 จากจุดต่ำสุดที่ 3.9 เมื่อปีที่แล้ว ส่วนเซกเมนต์พรีเมียมลดลงเหลือ 4.6 ในปี 2567 จาก 6.4 ในปี 2563 หลังจากแตะระดับสูงสุดที่ 9.9 ในปี 2562

หากพิจารณารายได้และกำไร ของ 35 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ย้อนหลัง 13 ปี พบว่า "กำไรลดลง” สะท้อนให้เห็นว่า ที่ผ่านมาหลายบริษัทยอม "กำไรลดลง” เพื่อให้ขายได้จากเดิมที่เคยมีกำไร 14% ในช่วงที่ผ่านมาลดลงมาเหลือ 9.3%  ทำให้สต็อกคอนโดมิเนียมลดลงอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันเปิดโครงการลดลงด้วย ถือเป็นการปรับตัวที่ดีเพราะราคาขายล้อไปกับรายได้ของคนซื้อในประเทศที่มีกำลังซื้อลดลง

ขณะเดียวกันช่วง 9 เดือนแรกของ ปี 2567 อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในกลุ่มอีโคโนมี จำนวน 13,000 ยูนิต เมื่อเทียบกับ 26,000 ยูนิตในปี 2566 และ 34,000 ยูนิต ในปี 2565 ระดับต่ำสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 16,000 ยูนิต ในปี 2564 กลุ่มแมส มีการเปิดตัวยูนิตใหม่ 14,000 ยูนิต ในช่วงเวลาดังกล่าว เมื่อเทียบกับ 18,000 ยูนิตในปี 2566 และ 20,000 ยูนิต ในปี 2565 กลุ่มนี้ขยายตัวจาก 8,000 ยูนิต ในปี 2564 กลุ่มพรีเมียมมีอุปทานใหม่ต่ำที่สุด มีการเปิดตัวเพียง 600 ยูนิต ในช่วง 9 เดือนแรก ของปี 2567 เมื่อเทียบกับ 3,100 ยูนิต ในปี 2566

โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2567 ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามอง ส่วนใหญ่จะเป็นโซนกรุงเทพฯ รอบนอก โซนฝั่งตะวันออกและโซนเหนือ ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT เข้าถึง  มีดีมานด์ชัดเจนจากความเป็นทำเลมหาวิทยาลัย และแหล่งงานนิคมอุตสาหกรรม ที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption rate) สูงสุด คือ ทำเลบางนา-ลาดกระบัง คอนโดมิเนียมขายดี และมีอัตราการดูดซับอันดับหนึ่ง ราคาเฉลี่ย 69,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต12%  ทำเลรามคำแหง-บางกะปิ ราคาเฉลี่ย 100,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 4.9%  ทำเลรังสิต-คูคต ราคาเฉลี่ย 67,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 2% ทำเลเกษตร-รามอินทรา ราคาเฉลี่ย 85,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 3%