อสังหาฯ ปี 68 ซมพิษวิกฤติ ‘รีเจกต์เรต’ ‘ซึมลึก - ฟื้นช้า’ หวังรัฐเร่งอัดยาแรง

หลังผ่านวิกฤติโควิด-19 หลายฝ่ายต่างหวังว่าเศรษฐกิจปี 2567 จะฟื้นตัวดี เติบโตก้าวกระโดด แต่ในทางตรงข้ามกลับ “โตต่ำ” อีกทั้งปัญหายังทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถไต่ระดับฟื้นตัวได้ วิกฤติที่สะสมยังทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดน้อยถอยลง ดันหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงระดับกว่า 90% แน่นอนว่าทำให้สถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ก่อวิกฤติ “รีเจกต์เรต” หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อขยายตัวสูง และลุกลาม! จากที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท ขยับเป็น 7 ล้านบาท และ 10 ล้านบาท ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถฟื้นตัวได้ และส่อแววว่าจะลากยาวถึงปี 2568 ที่เริ่มส่งสัญญาณ “อาการน่าเป็นห่วง” จากปัจจัยลบรอบด้านทำให้ผู้ประกอบการต่างประเมินสถานการณ์ธุรกิจไปในทิศทางเดียวกันว่า “ซึมลึก-ฟื้นช้า” 

สอดคล้องกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า แนวโน้มปี 2568 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.7% หรืออยู่ในช่วงลดลง 4.5-12.3% ประกอบด้วย แนวราบ 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.7% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 1.4-16% อาคารชุด 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 11.6% ถึง 3.9%

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทอยู่ที่ 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 8.6-12% โดยแนวราบ มีมูลค่า 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 7.2-13.8% อาคารชุด มีมูลค่า 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7 % หรืออยู่ในช่วงติดลบ 12.7% ถึง 7.8%
 

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความท้าทายหนักรอบด้านในปี 2568 โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ปัญหาสำคัญ คือ อัตราดอกเบี้ยสูง และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ แอลทีวี (LTV : Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) 

“เวลานี้กลุ่มคนซื้อที่มีรายได้กลาง-ล่าง ไม่มีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตนเอง รัฐต้องเพิ่มโอกาสให้คนไทยเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ โดยหนึ่งในแนวทางสำคัญ คือ การลดดอกเบี้ย และทบทวนมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ นอกจากนี้ภาครัฐต้องมีมาตรการดึงดูดดีมานด์จากต่างชาติ พร้อมจัดระเบียบให้โปร่งใส เพื่อให้เกิดการจัดเก็บภาษี และเป็นประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจไทย”
 

ปียากลำบาก “เศรษฐกิจไทย-โลก” โตช้า

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ “ยากลำบาก” จากผลกระทบรีเจกต์เรตในปี 2567 ที่กระทบตลาด “ซึมลึก” ลงไปเรื่อยๆ ทำให้ฟื้นช้า ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญคือ ภาวะเศรษฐกิจโลก “โตช้า” การค้าระหว่างประเทศลดลง ส่งผลกระทบต่อประเทศไทย เนื่องจากพึ่งพาการส่งออก และยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศให้สามารถแข่งขันได้ 

“ปัจจัยบวกอาจจะมาจากโครงการแก้หนี้ ‘คุณสู้ เราช่วย’ ของรัฐบาลนายกฯ แพทองธาร แต่คาดว่าน่าจะเห็นผลปี 2569 หรือการแจกเงินรอบ 2 รอบ 3 เป็นการกระตุ้นระยะสั้น ดังนั้นผลบวกต่อประเทศในระยะยาวจึงไม่มีความชัดเจน”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึมลึก ยังสะท้อนได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2567 ราว 160,000 หน่วย ยังไม่ฟื้นเท่าก่อนโควิด-19 ที่มีจำนวน 200,000 หน่วยต่อปี ซึ่งหากจีดีพีขยับไปถึงระดับ 5% ภาคอสังหาริมทรัพย์จะสามารถขับเคลื่อนได้ปกติ

 เร่งเพิ่มขีดแข่งขัน-สร้างนิวเอสเคิร์ฟจริงจัง

อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลบวกในแง่การแก้หนี้ จากนโยบาย "คุณสู้ เราช่วย” แต่การปรับโครงสร้างของประเทศเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันยังไม่มีการทำอย่างจริงจังจึงน่าเป็นกังวลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว จะยังคงอยู่ในภาวะโตต่ำระดับ 3% แทนที่จะโต 4-5% 

“รัฐบาลต้องสร้าง New S-Curve หรืออุตสาหกรรมใหม่ของประเทศ ด้วยการพัฒนาธุรกิจที่มีพื้นฐานที่ดีเพื่อเป็น New S-Curve ของประเทศได้ หรือการปรับโครงสร้างภาษีความมั่งคั่ง (Wealth Tax) ภาษีส้มหล่น หรือภาษีลาภลอย (Windfall Tax) ให้สูงขึ้น รวมทั้งการปรับขึ้นสินค้าฟุ่มเฟือยเพื่อมาจุนเจือประเทศ ขณะที่ภาษีจากการทำงาน ควรจัดเก็บแบบขั้นบันไดรวมทั้งภาษีนิติบุคคลที่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท”

นอกจากนี้ ต้องวางแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระดับประเทศในระยะยาวมากกว่าระยะสั้น เช่น การทำรถไฟรางคู่ให้เสร็จ หรือรถไฟความเร็วสูงให้เกิดขึ้น เพื่อกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศทำให้เกิด New S-Curve เกิดการต่อยอดในหลายๆ มิติ ยกระดับเศรษฐกิจไทย ลดความเหลื่อมล้ำ

นายสุนทร กล่าวย้ำว่า หากรัฐบาลต้องการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็น New Growth Engine หรือเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ จำเป็นต้องวางนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เช่น ขยายเวลาเช่าระยะยาว 99 ปี การยกเลิกมาตรการแอลทีวี  ส่วนการลงทุน “เอนเตอร์เทนเมนต์ คอมเพล็กซ์” อาจต้องมองพื้นที่ ที่ต้องการพัฒนาสร้างความเจริญเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่เหล่านั้น เป็นต้น

ปียากลำบากหวังรัฐอัดยาแรง

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากยังเผชิญกับปัญหากำลังซื้อซบเซา  กู้ไม่ผ่านสูง  

“ลูกค้ายังคงเข้าถึงสินเชื่อ และซื้อบ้านยากขึ้น เวลานี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อขยายจากกลุ่มระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท ขยับขึ้นไป 7 ล้านบาท ประกอบกับผู้คนขาดความมั่นใจในเศรษฐกิจ จึงไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว จึงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์”

ทั้งนี้ ความหวังสำคัญจึงมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ และปลุกความเชื่อมั่นของประชาชนให้กล้าออกมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

ลุ้นจีดีพีท่องเที่ยว-ส่งออกดีหนุนอสังหาฯ

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ หากจีดีพีขยายตัว 3% จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้ต้องรอดูว่าภาคการท่องเที่ยวไทย จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวมาเยือนได้ 40 ล้านคนตามเป้าหมายหรือไม่ รวมทั้งภาค “การส่งออก” นโยบายของโดนัลด์ ทรัมป์ จะส่งผลดีหรือไม่ต่อการส่งออกของไทย 

ทั้งนี้ การท่องเที่ยวและส่งออกเป็นเครื่องยนต์หลักในการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ หากขยายตัวได้ดี จะส่งผลต่อจีดีพีอาจจะเติบโตมากกว่า 3% จะส่งผลดีต่อเนื่องถึงภาคอสังหาริมทรัพย์

"ที่สำคัญต้องรอดูนโยบายรัฐบาลที่เข้ามาช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน เพราะเป็นปัญหาใหญ่ของคนที่ต้องการซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่เผชิญปัญหากู้ไม่ผ่าน 50% ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า หากหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไข และเศรษฐกิจดีขึ้นจะทำให้ความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นส่งผลดีต่อการซื้อบ้าน"

อย่างไรก็ดี จากแนวโน้มนักลงทุนย้ายฐานผลิตมายังประเทศไทยเพิ่มขึ้น ถือเป็นสัญญาณที่ดีต่ออสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ระวังการลงทุน “ไม่ประมาท”

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การดำเนินธุรกิจในปี 2568 ผู้ประกอบการเผชิญความท้าทายไม่ต่างจากปี 2567 ดังนั้น ต้องระมัดระวังการลงทุน “ไม่ประมาท” ส่วนปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดที่สำคัญยังคงเป็นเรื่องกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ  

“อีกปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามองคือ นโยบายประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐ ที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก รวมทั้งประเทศไทย”

ปัจจัยลบ-ความผันผวนสูง

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า สภาพเศรษฐกิจในปี 2568 ยังคงมี “ปัจจัยลบ” ที่มีความผันผวนสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากสถาบันการเงินกังวลปัญหาหนี้เสีย  ขณะที่รายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภครุ่นใหม่ หันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อมากขึ้น

ตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัว

นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยัง “ไม่ฟื้นตัว” เป็นผลมาจากปัญหาขอสินเชื่อไม่ผ่าน โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัญหาจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูง

ดังนั้น ตั้งแต่ปี 2568-2570 บริษัทชะลอการลงทุนซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่  เน้นพัฒนาโครงการจากที่ดินที่มีอยู่  ล่าสุดได้เปิดตัวโปรแกรมการลงทุนในรูปแบบของ “Investment Program” เพื่อเพิ่มโอกาสในการขาย เน้นให้บริการลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income เจาะลูกค้าคนไทย และต่างชาติ

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์   ศิลาวงษ์