ยอดโอน‘บ้าน-คอนโด’ปี67 ร่วงยกแผง! บ้านหรูไม่รอด ลุ้นมาตรการรัฐ

การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ที่ผ่านมา เป็นสัญญาณเตือน “ผู้ลงทุน” และ ผู้ที่กำลังมองหา หรือ ซื้อที่อยู่อาศัย ต้องเตรียมตัวตั้งรับในปี 2568

จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระดับราคาทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2567 ติดลบยกแผง! ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 2 พบ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 347,799 หน่วย ลดลง 5.2% และมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง 6.3% (YoY) จากปี 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 366,825 หน่วย ลดลง 6.6% และมูลค่า 1.04 ล้านล้านบาท ลดลง 1.7% (YoY)

เมื่อจำแนกตามกลุ่มระดับราคา พบว่า ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลง 0.5% ราคา 1-1.5 ล้านบาท ลดลง 1% ราคา 1.51-2 ล้านบาท ลดลง 4.3% ราคา 2.01-3 ล้านบาท ลดลง 13.3% ราคา 3.01-5ล้านบาท ลดลง 3% ราคา 5 -7.5 ล้านบาท ลดลง 3.2% ราคา 7.5-10 ล้านบาท ลดลง 13.3% ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง 6.3% สะท้อนให้เห็นว่า หดตัวทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท
 

ส่วนใหญ่การหดตัวเกิดจากกลุ่มแนวราบ ที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 10.6% สวนทางกับกลุ่มอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมพลิกบวก หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 7.7% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ คือ การลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไตรมาส 4 ปี 2567 “ลดลง” ซึ่งมีจำนวน 275,563 ล้านบาท ลดลง 1.5% แต่ถือเป็นการติดลบในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยขนาด “เล็กลง”
 

โดยการฟื้นตัวขึ้นนั้นได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่งผลให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการในช่วงสิ้นปี 2567 เป็นจำนวนมาก

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีการโอนกรรมสิทธิ์ 33,361 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.9% คิดเป็นมูลค่า 84,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตาม หากเทียบการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2567 มี 347,799 หน่วย ลดลง 5.2% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการโอนอาคารชุด 116,439 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.7%  ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับอาคารชุดที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้น 9.1% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีการโอน 231,360 หน่วย “ลดลง” 10.6%  ซึ่ง "ลดลงทุกระดับราคา” 

ปี 2567 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 980,648 ล้านบาท “ลดลง" 6.3% โดยอาคารชุดมีมูลค่าการโอน 297,060 ล้านบาท” ลดลง 2.5% เป็นการลดลงจากการโอนอาคารชุดในราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้น 4.9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่า 683,588 ล้านบาท ลดลง 7.9% ส่งผลภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2567 มีมูลค่า 167,532 ล้านบาท ลดลง 5.6% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 177,473 ล้านบาท ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2567 มีมูลค่า 587,344 ล้านบาท ลดลง 13.4% เทียบช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่า 678,347 ล้านบาท

“ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ จึงเสนอภาครัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ออกไป หลังมาตรการหมดอายุลง เมื่อสิ้นปี 2567 สอดคล้องกับสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่ได้เสนอไปก่อนหน้านี้ให้ผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี เพื่อกระตุ้นยอดซื้อ สนับสนุนธนาคารให้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับบ้านหลังแรก และเพิ่มสิทธิเช่าระยะยาวกว่า 30 ปี”

อย่างไรก็ตาม ปี 2568 ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ กรณี Worst Case  อยู่ที่ 335,719 หน่วย หดตัว 3.5% กรณี Base Case อยู่ที่ 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% กรณี Best Case อยู่ที่ 381,660 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.7% ในเชิงมูลค่า กรณี Worst Case มูลค่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 994,817 ล้านบาท หดตัว 3.7% กรณี Base Case มูลค่า 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% กรณี Best Case มูลค่า 1,074,108 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.7%