อสังหาฯ แบกสต็อกอ่วม 1.57 ล้านล้าน เอ็นพีแอลพุ่ง ‘ทุกตลาดติดลบหนัก’

นายกสมาคมอาหารชุด หวังเร่งแก้นอมินีต่างชาติในตลาดบ้านมูลค่า 1 ล้านล้านบาท จัดเก็บภาษี หวังแบงก์ชาติลดดอกเบี้ยตามเฟด ดันดีมานด์เพิ่ม 2%

เวทีเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ Property เจอหนี้: 10 ปี อสังหาฯ ไทย กลับไปไม่เหมือนเดิม” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จํากัด (Prop2morrow) เพื่อฉายภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบ 10 ปี ทั้งยุครุ่งเรือง และในช่วงซบเซาในปัจจุบันที่ยังไม่เห็นทิศทางกลับมาฟื้นตัวรวมถึงทางออกแก้วิกฤติหนี้ และทางออกของประเทศไทย

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ปัจจุบัน ชะลอตัว โดยช่วงครึ่งปีแรก 2567 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ติดลบแทบทุกราคา แสดงถึงมาตรการกระตุ้นที่ออกมาในเดือนเม.ย. ยังไม่มีผลมากนัก ส่วนการให้สินเชื่อในไตรมาสสองติดลบ 10%

ทั้งนี้เมื่อประเมินภาพรวมช่วง 10 ปี (2557-2567) มีทั้งยุคที่รุ่งเรือง และยุคหดตัวลงมาก โดยการจดทะเบียนบ้านใหม่ในช่วง 10 ปี 134,000 หน่วย ส่วนปี 2566 ลดลงมาอยู่ที่ 99,000 หน่วย และปี 2567 ประมาณ 100,000 หน่วย ส่วนการให้สินเชื่อเคยสูงสุดช่วงปี 2561 แต่ปี 2566 อยู่ที่ 1.6 แสนล้านบาท ผลต่อเนื่องจากโควิดทำให้ตลาดหดตัว 8.9%

 

แนวโน้มเปิดโครงการใหม่ทรงตัว-ราคาสูงขึ้น

การเปิดตัวโครงการใหม่รอบ 10 ปี 100,000-130,000 หน่วย/ปี ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก มูลค่ารวมโครงการจาก 418,000 ล้านบาทในอดีต เพิ่มเป็น 744,000 ล้านบาท  แสดงถึงราคาเพิ่มขึ้นมาก ส่วนจำนวนการขายใหม่ ปี 2557 รวม 127,000 หน่วย ปี 2566 อยู่ที่ 121,000 หน่วย และปี 2567 ประมาณ 138,000 หน่วย มูลค่าการขายรวมจาก 436,000 ล้านบาท เพิ่มเป็นประมาณ 630,000 ล้านบาท

ด้านยอดสะสมหน่วยเหลือขาย 10 ปีก่อน 250,000 หน่วย ปี 2567 ประมาณ 355,000 หน่วย มูลค่าสะสมจากระดับ 830,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1.57 ล้านล้านบาท ขณะที่ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปัจจุบันเพิ่มขึ้นประมาณ 5.4% แต่รายได้คนเพิ่มขึ้น 1.4% รวมถึงหลายภูมิภาคราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่รายได้เพิ่มขึ้นน้อยกว่าราคาบ้าน ทำให้การกู้ยากขึ้น

ความท้าทายอีกสิ่งหนึ่งคือ อัตราการเกิดลดลง การเข้าสังคมผู้สูงอายุ และการพึ่งพาตลาดต่างประเทศมากขึ้น ทำให้ภาพรวมในครึ่งปีแรก ยอดโอนลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วน 13.6% มูลค่า 24% ของตลาด

หนี้ไทยวิกฤติ คนรายได้ต่ำกว่า 3 หมื่นบาทกระอัก

นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร กล่าวว่า ภาพรวมจีดีพีไทยรอบ 10 ปีขยายตัวต่ำกว่า 5% มาตลอด เป็นปัจจัยกระทบต่อเศรษฐกิจ อสังหาฯ และกำลังซื้อ  และมีแนวโน้มหันมาก่อหนี้ผ่านสินเชื่อส่วนบุคคล แม้ดอกเบี้ยแพง แต่เป็นการประคองการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ต่างจากในอดีตเน้นก่อหนี้ด้านความมั่นคง

ภาพรวมปี 2567 มีสถิติออกมาว่า การมีหนี้เพิ่มสูงกว่ารายได้ 46% และมีหนี้ต่อครัวเรือนประมาณ 6 แสนบาท ภาพรวมแต่ละคนมีค่าใช้จ่ายต่อเดือนประมาณ 18,000 บาท กลุ่มที่น่ากังวลคือ รายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท มีหนี้คิดเป็นสัดส่วน 138% แต่มีภาวะการใช้จ่าย 13.2% สำหรับใช้ดำรงชีวิต และ 25% คือ ชำระหนี้ รวมถึงกลุ่มเจนวายที่มีหนี้มากขึ้น จากบัตรเครดิต สินเชื่อบ้านและรถยนต์ เป็นต้น

“ข้อเท็จจริงที่ทำให้เกิดหนี้สะสมคือ เป็นหนี้เร็ว เป็นหนี้เกินตัว เป็นหนี้โดยไม่ได้ข้อมูลที่ถูกต้อง เป็นหนี้เพราะมีเหตุจำเป็น เป็นหนี้นาน เป็นหนี้เสีย เป็นหนี้นอกระบบ และเป็นหนี้ไม่จบไม่สิ้น”

สำหรับอสังหาฯ ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่าตลาดหดตัวมากสุดในรอบ 10 ปี มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 80% โดยคนไทย 2.8 ล้านคน มีบ้านหลังแรกสัดส่วน 82% ส่วนคนที่มีบ้านสองถึงสามหลัง สัดส่วน 16.1% แต่เริ่มพบคนมีบ้านหลังที่สอง และสามเริ่มมีปัญหาชำระหนี้ 19% ส่วนกลุ่มที่มีบ้านหนึ่งหลัง มีปัญหา 78% ภาพรวมหนี้เสียกลุ่มที่ค้างชำระ 30 วันแต่ไม่เกิน 90 วัน (SM) เพิ่มสูงขึ้น

สมาคมอาคารชุดคาดทั้งปี ตลาดหดตัว 15-20%

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารชุดไทยปีนี้จะชะลอตัวประมาณ 15-20%  และตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สอดรับกับครึ่งปีแรกที่ตลาดหดตัวลงแล้ว 28%  แต่ไตรมาส 4 มีโครงการรอการโอน 86,000 ล้านบาท  จะช่วยกระตุ้นตลาดปลายปีนี้ได้

ทั้งนี้อยากให้รัฐร่วมออกมาตรการกระตุ้น ด้วยการปรับเกณฑ์ให้ต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 75% พร้อมทำโซนนิง จากปัจจุบัน 49% ในตลาดคอนโดมิเนียม รวมถึงการหาแนวทางจัดเก็บภาษีจากนอมินีต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ  โดยคาดว่ามีมูลค่าถึง 1 ล้านล้านบาท ในทำเลหลักคือ ภูเก็ต พัทยา และกรุงเทพฯ  อีกทั้งการเปิดให้ต่างชาติมีสิทธิในที่อยู่อาศัย 60-80 ปี โดยไม่ต้องเปิดสูงสุด 99 ปี เพื่อร่วมกระตุ้นการลงทุนจากต่างชาติ

ส่วนการที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ลดดอกเบี้ย 0.5% มีโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยลดดอกเบี้ยนโยบายลดได้ 0.25% ในการประชุมครั้งถัดไป ซึ่งจะทำให้ดีมานด์ตลาดบ้านเพิ่มขึ้น 2% ผู้ประกอบการต้นทุนลดลง 1% ราคาบ้านจะปรับลง 0.7%

ซีพีแลนด์-พฤกษา ชี้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์

นายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ผู้ประกอบการต้องเร่งวางกลยุทธ์ใหม่สำรวจตลาดที่ยังเติบโต เช่น เมืองท่องเที่ยว พร้อมเน้นจับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแท้จริงไม่คำนึงแต่ตลาดบนเพียงอย่างเดียว

นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดยังมีโอกาสสูง โดยเฉพาะการจับกลุ่มผู้สูงอายุ และกลุ่มที่ต้องการดูแลสุขภาพ ทำให้บริษัทมุ่งออกแบบบ้านให้สอดรับ และให้ความสำคัญกับเรื่องเทคโนโลยี โดยเฉพาะการออกแบบแพลตฟอร์มใหม่ในการดูแลบ้าน  ทั้งนี้ประเมินว่าภายในปี 2571 สัดส่วนรายได้จากการให้บริการเกี่ยวข้องกับสุขภาพ และการแพทย์จะเพิ่มเป็น 25% หลังจากนั้นจะขยายไป 50%

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์