เปิดขุมทรัพย์ ‘วังค้างคาว’ คุณค่าที่ ‘ใคร’ คู่ควร

อีกไม่นานการยื่นประมูล บ้านพระประเสริฐวานิช (เขียว) หรือ วังค้างคาว ก็จะสิ้นสุดลงและเริ่มเปิดซองประมูลกันในวันที่ 23 กันยายน 2564 นี้ โดยการประมูลครั้งนี้ กรมธนารักษ์ ให้สิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุ "วังค้างคาว" พร้อมที่ดินนอกที่ตั้งตัวอาคาร รวมเนื้อที่ประมาณ 0-3-29 ไร่ มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี แก่ผู้ที่ได้ไปครอบครอง

ส่วนอาคารราชพัสดุ “บ้านพระประเสริฐวานิช (เขียว)” หรือ “วังค้างคาว” แห่งนี้ “กรมธนารักษ์” ตั้งราคาเปิดประมูล การเสนอเงินค่าธรรมเนียมการจัดให้เช่าไว้ที่ ไม่ต่ำกว่า 9,475,200 บาท ซึ่งในตัวเลขเริ่มต้นเกือบ 10 ล้านนี้ มี “มูลค่า” และ “คุณค่า” ซ่อนอยู่

• ขุมทรัพย์...ทางประวัติศาสตร์

ชื่อ “วังค้างคาว” ที่ดูลี้ลับ อันที่จริงเป็นเพียงชื่อเรียกกันติดปากของชาวบ้านละแวกนั้น เพราะตัวอาคาร “บ้านพระประเสริฐวานิช” ที่ใหญ่โตโอฬารและเก่าแก่แต่ถูกทิ้งร้างดูแล้วคล้ายวัง และจากปากคำของชาวบ้านบอกว่าตกเย็นจะมีค้างคาวบินไปมาจากที่นี่จำนวนมาก

ยุทธนา หยิมการุณ อธิบดีกรมธนารักษ์ ให้ข้อมูลว่า “วังค้างคาว” เดิมทีเป็นบ้านของ พระประเสริฐวานิช หรือ เจ้าสัวเขียว เหล่าประเสริฐ ข้าราชการในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 สร้างขึ้นในรัชสมัยเดียวกันนั้น เป็นกลุ่มอาคารเก๋งจีน 2 ชั้น ก่ออิฐถือปูน หลังคามุงกระเบื้อง หน้าจั่วปูนปั้น

ในพื้นที่มีอาคารหลักสองหลังขนานกัน โดยหันหน้าออกแม่นำเจ้าพระยาทั้งคู่ ส่วนด้านข้างเป็นระเบียงเชื่อมถึงกัน ตรงกลางเป็นลานโล่งขนาดใหญ่ ส่วนใต้ถุนอาคารในอดีตมีไว้เพื่อเก็บสินค้าที่ขนขึ้นจากเรือ เพราะในช่วงปี 2450 – 2460 “บ้านพระประเสริฐวานิช” เคยถูกเช่าโดย บริษัท หลักสุงเฮง ของ เหียกวงเอี่ยม อดีตประธานหอการค้าไทย-จีน เพื่อเป็นสำนักงานและท่าเรือขนสินค้า

คุณค่าทางประวัติศาสตร์ที่ยังหลงเหลือผ่านโครงสร้างที่ค่อนข้างแข็งแรงสมบูรณ์ ทำให้ในปี 2561 กรมศิลปากรได้บรรจุ “บ้านพระประเสริฐวานิช” หรือ “วังค้างคาว” ให้เป็นโบราณสถานในเขตกรุงเทพมหานคร ตามนัยราชกิจจานุเบกษา เล่ม 135 ตอนพิเศษ 165 ง

สำหรับ “กรมธนารักษ์” ซึ่งเป็นผู้ดูแลอาคารราชพัสดุแห่งนี้ หลังจากหมดสัญญาเช่าเมื่อร้อยกว่าปีก่อน การที่ถูกทิ้งร้างจนทรุดโทรมทำให้ถึงเวลาจะต้องหาทางอนุรักษ์อาคารทรงคุณค่า อธิบดีกรมธนารักษ์ อธิบายว่า ได้สำรวจรังวัดและตรวจสอบ พบว่าที่ “วังค้างคาว” มีเสน่ห์มาก และจำเป็นต้องฟื้นฟูภายใต้การอนุรักษ์

“นอกจากจะมีประวัติศาสตร์ที่ยาวนาน หน้าท่าน้ำที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีความยาวร่วม 100 เมตรได้ คิดว่าเหมาะที่จะทำกิจการเชิงพาณิชย์ภายใต้การส่งเสริมรักษาอาคารทรงคุณค่าได้ด้วย ระหว่างดำเนินการก็จะมีกรมศิลปากรมาหารือร่วมกัน

เมื่อเป็นอาคารทรงคุณค่า ผู้ชนะประมูลคงจะต้องปรับปรุงอาคารภายใต้เงื่อนไข TOR ที่กรมธนารักษ์และกรมศิลปากรร่วมกัน เท่าที่ดูอาคารทรุดโทรมไปเยอะ แต่โครงสร้างหลักๆ ยังคงรูปแบบเดิมไว้ได้ ส่วนอื่นๆ ก็ต้องไปปรับปรุงให้คงสภาพเดิมมากที่สุด อย่างน้อยต้องเอื้อต่อคนที่มาลงทุนด้วยนะ ถ้าทำรูปแบบเดิม 100 เปอร์เซ็นต์อาจจะมีปัญหาเรื่องการลงทุน”

• “วังค้างคาว” ขุมทรัพย์ของนักล่าสมบัติ

หลังจากเปิดเผยเงื่อนไขการประมูลสิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุ “วังค้างคาว” เรียบร้อย โดยมีรายะเอียดคุณสมบัติของผู้ประมูลว่า 1.ต้องเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลตามกฎหมายไทย และ 2. จะต้องไม่เคยเป็นผู้ทิ้งงานก่อสร้างของทางราชการตามหนังสือแจ้งเวียนรายชื่อผู้ทิ้งงานของคณะกรรมการว่าด้วยการพัสดุกรมบัญชีกลางมาก่อนจึงจะมีสิทธิได้รับการพิจารณา เมื่อรวมกับการเสนอเงินค่าธรรมเนียมการจัดให้เช่า ไม่น้อยกว่า 9,475,200 บาท คงจะตีกรอบของโฉมหน้า “ผู้ครอบครอง” รายต่อไปได้ประมาณหนึ่ง

แต่ในมุมมองของ ยุทธนา หยิมการุณ อธิบดีกรมธนารักษ์ มีนักลงทุนที่จะมาร่วมล่าสมบัติใน “วังค้างคาว” ครั้งนี้อยู่หลายกลุ่มที่น่าสนใจ

“ผมเห็นหลายกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มที่ชอบอนุรักษ์ หรือกลุ่มที่ทำธุรกิจโรงแรม ที่นี่ก็ต้องดูว่าคนที่มาประมูลเขาจะทำธุรกิจประเภทไหน อย่างไร ผมว่าตรงนี้ถ้าพัฒนาดีๆ จะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่น่าสนใจ แต่เขาก็ต้องมีรายได้เพื่อนำมาดูแล ผมคิดว่าจะมีหลายกลุ่มที่สนใจ เพราะไม่ได้เหมาะสมแค่ทำเป็นโรงแรม แต่ยังประกอบธุรกิจได้หลากหลายโดยยังอนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าได้ด้วย

การปรับปรุงที่นี่ยังคงโครงสร้างเดิมได้ แต่พอปรับปรุงแล้วหรือสร้างแล้วต้องดูอีกทีว่าจะทำอะไร ผมเชื่อว่าภาคเอกชนมีประสบการณ์ในการที่จะดึงลูกค้าหรือนักท่องเที่ยวมาเพื่อให้เกิดรายได้”

ในด้านความคุ้มทุน อธิบดีกรมธนารักษ์บอกว่าเมื่อดูตัวเลขค่าธรรมเนียมและค่าเช่าที่ตกเดือนละประมาณ 50,000 บาท กับระยะเวลา 30 ปี ถือว่าไม่แพง ยิ่งถ้าเป็นเอกชนที่เก่งด้านธุรกิจ “กำไร” ไม่ใช่เรื่องยากเลย

• “ขุมทรัพย์” ที่สร้างอีกหลายขุมทรัพย์

ที่ผ่านมามี “อาคารเก่า” มากมายทั้งได้รับการอนุรักษ์ด้วยวิธีการต่างๆ หลายหลังก็ถูกทิ้งร้าง เช่น อาคารสถานีรถไฟเก่าที่อยู่บนเส้นทางรถไฟทางคู่, อาคารสถานีตำรวจเก่าในต่างจังหวัด และอีกสารพัด ปัญหาของการด้อยค่าอาคารเก่าเหล่านี้ส่วนหนึ่งเกิดจากการไม่เหลียวแลทั้งจากชุมชน และหน่วยงานที่ดูแลรับผิดชอบ แต่สำหรับอาคารราชพัสดุภายใต้การดูแลของ “กรมธนารักษ์” นับว่าโชคดีที่จะได้เป็นผู้อยู่รอด

“การที่มีอาคารทรงคุณค่าในประเทศไทย มีประโยชน์ในแง่การเรียนรู้ประวัติศาสตร์ เราคงไม่อยากเห็นที่ว่ามีการสร้างอาคารใหม่ๆ รูปแบบใหม่ๆ เพื่อการท่องเที่ยว ซึ่งมันไม่สร้างแรงจูงใจ ทีนี้ถ้าเราปรับปรุงอาคารทรงคุณค่าในเชิงพาณิชย์ภายใต้การอนุรักษ์อาคารเหล่านี้ นักท่องเที่ยวก็จะมีโอกาสได้มาศึกษา คิดว่าคนที่ประมูลได้คงจะนำสตอรี่ ที่มาที่ไปของอาคารนี้มาใช้ อาคารเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ทั้งเศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม และอะไรต่างๆ”

อาคารร้อยชักสาม เป็นตัวอย่างหนึ่งที่กรมธนารักษ์ดำเนินการประมูลแล้วสัมฤทธิ์ผล มีเอกชนเข้ามาปรับปรุงดูแลอย่างดี อาคารร้อยชักสามคืออาคารที่สร้างขึ้นในสมัยรัชกาลที่ 5 แต่เดิมใช้เป็นที่จัดเก็บภาษีอากร โดยการดึงของออกมาเข้าคลัง จาก 100 ชิ้น ก็ดึงไว้ 3 ชิ้น จนเป็นที่มาของชื่อ “ร้อยชักสาม”

อธิบดีกรมธนารักษ์เล่าว่าบริษัทที่เข้ามาดำเนินการกับอาคารร้อยชักสาม ภายใต้การอนุรักษ์อาคารเดิม ต้องลงทุนมากพอสมควร เช่น เพื่อปรับฐานราก รักษาทรงอาคารเดิมไว้ ลงทุนร่วม 2,000 ล้านบาท แต่มีแนวโน้มว่าจะสร้างรายได้มหาศาล

“เขาลงทุนไปแล้ว เมื่อเสร็จจะดึงนักท่องเที่ยว ลูกค้าทั้งคนไทยคนต่างชาติเข้ามาใช้บริการ สัญญาเช่า 30 ปี เขายังมีเวลาอีกเยอะ

สำหรับวังค้างคาว กรมธนารักษ์อยากให้คนที่สนใจมีส่วนร่วมในการอนุรักษ์อาคารเหล่านี้ ถ้าดูจากสภาพแวดล้อม ทำเลต่างๆ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ก็เหมาะแก่การมาลงทุนในระยะ 30 ปี เลยอยากเชิญชวนให้มาประมูลกัน เมื่อท่านมาแล้วถือว่ามีส่วนช่วยการอนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าเหล่านี้ ซึ่งอายุร้อยกว่าปี”