มหากาพย์จัดสรรที่ดิน ...... “ชกไม่มีมุม”

ในฐานะ ผู้จัดสรรที่ดิน เฟส 3 – 4 เมื่อปี 2545 รวมทั้งหมด 4 เฟส โดยทุกเฟสใช้ถนนทางเข้า - ออก รั้วใหญ่รอบโครงการร่วมกัน ไม่มีรั้ว หรือประตูแบ่งกั้นแต่ละเฟส ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการปี 2534 เป็นต้นมา ปัจจุบัน ทั้งฝั่งค้าที่ดินเฟส 1-2 จัดเก็บค่าส่วนกลางโดยผู้ซื้อด้วยกันเอง และฝั่งจัดสรรที่ดิน เฟส 3-4 สาธารณูปโภคยังคงดูแลบำรุงรักษา และถือกรรมสิทธิ์โดยผู้ประกอบการรายดังกล่าว ทั้งฝั่งค้าที่ดินและจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน เมื่อปี 2545 มีถนนวงแหวนตัดผ่านพื้นที่โครงการฯ ส่งผลให้มีทางเข้าออกเพิ่มเป็น 3 ทาง ต่อมาปี 2556 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเฟส 3 - 4 (ฝั่งจัดสรรที่ดิน)ประสงค์ขอจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินโดยเมื่อถึงขั้นตอนการปิดประกาศคำขอจดทะเบียนตามกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ ปี 2545 ผู้ซื้อที่ดิน ฝั่งค้าที่ดินทราบว่าฝั่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เฟส 3 - 4 ประสงค์ขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติฯ ต้องการทำรั้ว ประตูกั้นเฟสบนถนนที่ใช้ร่วมกันมานานหลายปี จึงคัดค้าน และขอจดทะเบียนภาระจำยอม อย่างไรก็ดี เมื่อเกิดข้อพิพาทดังกล่าวขึ้น ทางผู้ประกอบการและผู้จัดสรรที่ดิน จึงสรุปเรื่องข้อพิพาททั้งหมดเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณา

เมื่อปี 2558 ที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีมติดังต่อไปนี้ 1. ไม่รับคำคัดค้านฝั่งผู้ค้าที่ดินเฟส 1-2 เนื่องจากมิใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เฟสสาม – สี่ 2. มีมติให้ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการจดทะเบียนภาระจำยอมสาธารณูปโภคประเภทถนน ตามมาตรา 33 ของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน

เมื่อปี 2559 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขามีหนังสือแจ้งผู้จัดสรรที่ดินทราบว่าด้วยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติม เมื่อปี 2558 กำหนดเป็นระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ ปี 2559 ผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ตรวจสอบสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตเพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภค หรือตามที่จัดทำขึ้นเพื่อใช้เป็นหลักฐานการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้นผู้จัดสรรที่ดินจึงดำเนินการซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภคดังกล่าว ท้ายที่สุด คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้เข้าตรวจสอบและมอบหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคให้แก่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นหลักฐาน แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้แจ้งความประสงค์ให้ผู้จัดสรรที่ดิน ซ่อมแซม แก้ไข สาธารณูปโภค“เพิ่มเติม” และยืนยันความประสงค์เดิม ได้แก่ การทำรั้วกั้นเฉพาะเฟสของตน และมีประตูเปิด - ปิดถนนส่วนที่จดทะเบียนภาระจำยอม ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินยินดีจะดำเนินการตามที่ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแสดงความประสงค์ แต่ไม่สามารถดำเนินการรายการนอกเหนือจากแผนผังจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต อีกทั้งไม่สามารถปิด - เปิดประตูดังกล่าวได้ เหตุเพราะอาจกระทบสิทธิต่อผู้ซื้อฝั่งค้าที่ดินเฟส 1 - 2 ในอนาคต

เมื่อหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภค ใกล้หมดอายุ 180 วัน จึงทำเรื่องเสนอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ขอจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ และแจ้งเป็นหนังสือต่อเทศบาลพื้นที่รับทราบ พร้อมมอบค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 7% อย่างไรก็ดี เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบเรื่องดังกล่าว จึงทำเรื่องขอยับยั้งฯ ประกอบกับเทศบาลพื้นที่ไม่ให้ข้อมูลเหตุผลใดๆ ต่อผู้จัดสรรที่ดิน และไม่ยอมรับเรื่องเสนอดังกล่าวจากฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้จัดสรรที่ดินฟ้องร้องต่อศาลปกครอง บังคับให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา และเทศบาลพื้นที่ฯ รับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน และเมื่อปี 2562 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเฟส 3 - 4 ได้ฟ้องศาลปกครอง ขอเพิกถอนคำสั่ง มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ยกเลิกการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินแปลงถนนดังกล่าว ประกอบกับอยู่ระหว่างพิจารณาฟ้องร้องศาลปกครอง กรณีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดส่งหนังสือให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคที่ชำรุด ภายหลังพ้นระยะเวลา 1 ปี ของหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรโดยไม่แจ้งจุดซ่อมแซมให้ชัดเจนอีกด้วย

อย่างไรก็ดี ประมวลสาเหตุของการมี หรือเป็นข้อพิพาทที่เกิดขึ้นกับโครงการค้าที่ดิน และการจัดสรรที่ดิน ของทั้งฝ่ายผู้ซื้อค้าที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และผู้จัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้น อาจได้แก่เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

1.ฝ่ายผู้ซื้อค้าที่ดินเฟส 1 - 2 ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเฟส 3 - 4 ปิดกั้นทางเข้า ออก และทำประตูปิด - เปิดทางเข้าออกของถนนภาระจำยอม และให้ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจดทะเบียนภาระจำยอมสาธารณูปโภค ถนนดังกล่าว

2.ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเฟส 3 - 4 ต้องการปิดกั้นถนนทางเข้าออก และทำประตูปิด - เปิดถนนซึ่งจดทะเบียนภาระจำยอมก่อนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และให้ผู้จัดสรรที่ดินซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภคให้เรียบร้อย

3.ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินอ้างว่าไม่สามารถปิดกั้นทางเข้า - ออก ทำรั้ว และประตูปิด - เปิดถนนภาระจำยอมดังกล่าวได้ อาจกระทบสิทธิผู้ซื้อค้าที่ดิน เฟส 1-2 และจะซ่อมแซมสาธารณูปโภคเฉพาะบางจุดที่ชำรุดเท่านั้น แต่มิใช่ทั้งหมด

4.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ฟ้องเพิกถอนมติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินสาธารณูปโภคประเภท ถนน อาจกระทบต่อผู้ซื้อค้าที่ดินเฟส 1 และ 2 และผู้จัดสรรที่ดินในอนาคต

5.ทั้งผู้ซื้อค้าที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินสามารถหาทางออกของข้อพิพาทข้างต้น ตรงตามวัตถุประสงค์ของแต่ละฝ่ายได้อย่างไร ?

จะเห็นว่าประเด็นข้อพิพาทข้างต้น สามารถแก้ไขให้ลุล่วงสำเร็จได้ ทั้งนี้ ให้แต่ละฝ่ายปฏิบัติตามข้อกฎหมายเป็นลำดับแรก เจรจาร่วมกันอาจยินยอมถอยคนละก้าว เพื่อให้เกิดประโยชน์ของแต่ละฝ่ายตามความเหมาะสม หากทุกฝ่ายไม่ยึดข้อกฎหมายและไม่คิดถอยแม้แต่ก้าวเดียวอาจไม่เกิดประโยชน์ อาจกลายเป็นภาระของทุกฝ่ายในอนาคต ท้ายที่สุด ฝ่ายผู้ซื้อค้าที่ดิน ก็อาจมิได้ภาระจำยอมของที่ดินแปลงถนน ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ค้าที่ดิน เจ้าของโครงการจะปิด– เปิดถนนเมื่อใดก็ได้ หรืออาจใช้ประโยชน์ทางอื่นก็ได้ 

ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ก็ไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้เช่นเดียวกัน เหตุเพราะผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการขอหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินก็ไม่มีวันพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งใช้งานมานานหลายปี โอกาสความชำรุดบกพร่อง ย่อมมี และเกิดขึ้นได้ตลอดเวลากระทบต่องบประมาณค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อทั้งส่วนการค้าที่ดิน เฟส 1-2 และส่วนการจัดสรรที่ดิน เฟส 3-4 “ไม่มีวันจบสิ้น”

ถามท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ จะเลือกแนวทางใด?

โดย...

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด หมู่บ้าน จัดสรรไทย 

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]