(ไม่) สมน้ำ สมเนื้อ
ท่านผู้อ่านแฟนคอลัมน์ อาจเคยได้รับชมรายการถ่ายทอดสด กีฬาการแข่งขันชกมวยอาชีพของ “ต่างประเทศ” จัดขึ้นโดยโปรโมเตอร์ มีชื่อ “บ็อบ อารัม”
จัดการแข่งขัน “บ่อยครั้ง” ในลาสเวกัส มลรัฐเนวาด้า ประเทศสหรัฐ นำนักชกอาชีพหลายคู่ ทั้งแมนนี่ ปาเกียว ออสการ์ เดอลาโฮยา มิเกล ค็อตโต้ โทมัส เฮิร์น ซูการ์เลย์ เลียวนาร์ด ฯลฯ ขึ้นชกในรายการ เหตุใด จึงมีแฟนมวยทั่วโลกให้ความสำคัญ เฝ้าติดตามรับชมการแข่งขันของนักชกอาชีพดังกล่าวเป็น “จำนวนมาก” ต่างยอมจ่ายค่าตั๋วเข้าชมการแข่งขัน อีกทั้ง ทางผู้จัดงานยังสามารถขายลิขสิทธิ์การถ่ายทอดการแข่งขันชกมวยให้แก่หลายประเทศด้วยเงินจำนวนมากได้
หากนำเรื่องนี้มาพิจารณา อาจได้ข้อคิดที่เป็นประโยชน์ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือห้องชุดในคอนโดมิเนียม มีความสุขจากการซื้อทรัพย์สินได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก ตลอดจนสาธารณูปโภคในโครงการ ย่อมแสดงว่าผู้ขาย เจ้าของโครงการ มีความรับผิดชอบ เอาใจใส่ต่อลูกค้า จึงเป็นที่พอใจแก่ผู้ซื้อทรัพย์สิน ผู้บริโภค และมีระบบการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งสภาพแวดล้อมที่ดีย่อมเกิดหรือสร้างภาพลักษณ์ที่ดี มีความสวยงาม น่าอยู่น่าอาศัย ซึ่งส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต อนึ่ง การมีผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการที่มีวิสัยทัศน์ประสบการณ์การพัฒนาที่ดินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับงบประมาณรายรับ “ค่าส่วนกลาง” ที่เพียงพอ ตลอดจนทีมบริหาร บุคลากรจัดการ บริหารทรัพย์สินที่ดีย่อมส่งเสริมให้ทรัพย์สินส่วนกลางสาธารณูปโภคได้รับการบำรุงดูแลรักษาอย่างถูกต้องถูกวิธี
ถ้าโปรโมเตอร์ “รายใด” จัดการแข่งขันกีฬาการชกมวย ไม่ตรวจสอบประวัติ ผลงานของ นักชก หรือขาดทีมงานซึ่งขาดประสบการณ์การจัดการแข่งขัน การแข่งขันกีฬาชกมวย ย่อมทำให้ไม่สนุก เร้าใจ พึงพอใจแก่ผู้ชมรายการ เหตุเพราะนักมวย ชกไม่สนุก หรือถูกอีกฝ่ายไล่ชก จนหมดทางสู้ แพ้ทีเคโอ ยังไม่ทันครบ “ยกแรก” เป็นต้น เช่นนี้แล้ว ผู้ชมรายการ อาจไม่ตอบรับการจัดการแข่งขันกีฬาการชกมวยของโปรโมเตอร์รายดังกล่าวต่อไปอีก หรือคู่บ่าวสาว ชาย - หญิง แต่งงานอยู่กิน “หม้อข้าว ไม่ทันดำ” ก็มีอันเลิกรา แยกย้าย จดทะเบียนหย่า ก็อาจสร้างความรู้สึกไม่ดี ไม่พอใจของพ่อแม่แต่ละฝ่าย ท้ายที่สุด ทั้งชาย หญิง ต่างมี “บาดแผล” ในใจ ชาย - หญิง หลายรายได้ประสบการณ์เรื่องดังกล่าวมาในอดีต จึงจำเป็นต้องใช้เวลา คิด พิจารณาไตร่ตรองอย่างรอบคอบมากขึ้น ก่อนจะใช้ชีวิตคู่ในรอบ หรือครั้งที่สอง เป็นต้น
เมื่อทรัพย์ส่วนกลาง เครื่องมือ เครื่องใช้ สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารชุด คอนโดมิเนียม หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน ขาดทั้งงบประมาณรายรับค่าส่วนกลางที่ ไม่สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง หรือผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ เรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ในอัตราที่ต่ำ หรือเป็นเงินจำนวนน้อยกับผู้ซื้อ ลูกค้า หวังเพียงเพื่อระบาย จำหน่ายสินค้าของตนให้หมดโดยเร็ว เพื่อประโยชน์เชิงธุรกิจของตน หรือขนาดพื้นที่ส่วนกลางในโครงการอาคารชุด หรือสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน มีเป็นจำนวนมาก แต่จัดเก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่ต่ำ หรือจำนวนน้อยกับผู้ซื้อ ลูกค้า ประกอบการการเลือกใช้บุคลากรที่ขาดประสบการณ์ ความชำนาญด้านการจัดการ บริหารทรัพย์สิน ถามว่าทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารชุด หรือสาธารณูปโภคในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว จะคงสภาพที่ดี น่าอยู่ น่าอาศัย และมีมูลค่า (เพิ่ม) ในระยะยาวได้อย่างไร ?
อย่างไรก็ดี หลายท่าน อาจเห็นแย้ง เห็นต่างจากผู้เขียน อาจเกิดจากประสบการณ์ที่มาก น้อย แตกต่างกัน หรือคิดว่ายังคงมีทรัพย์สิน “หน่วยเหลือขาย” ทั้งห้องชุด หรือที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ของผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการอยู่ อย่างไรเสีย ผู้ขาย ผู้ประกอบการ มิอาจเพิกเฉยต่อทรัพย์สินเหลือขายแต่อย่างใด และปล่อยให้ทรัพย์สินส่วนกลาง สาธารณูปโภคในโครงการอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร เกิดการชำรุดทรุดโทรม ถ้าเงินส่วนกลางของผู้ซื้อมีไม่เพียงพอกับรายจ่ายอันเกิดจากการดูแล บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ผู้ขาย เจ้าของโครงการ ย่อมต้องรับผิดชอบ สนับสนุนงบประมาณค่าใช้จ่ายส่วนที่ขาดทุนแทนนิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร ถามต่อไปว่า หากทรัพย์สินเหลือขายของผู้ขาย เจ้าของโครงการ สามารถขาย จำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อ ลูกค้าได้ทั้งหมดแล้ว ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ไม่เพียงพอ หรือขาดทุน อันเกิดจากค่าส่วนกลางไม่เพียงพอ เหตุเพราะจัดเก็บถูก หรือต่ำเกินจริง ผู้ขาย หรือเจ้าของโครงการ จะกลับมา “สนับสนุน” งบประมาณให้แก่ผู้ซื้อ ลูกค้า นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร หรือไม่ ?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
