กำลังซื้อเปราะบาง-เงินเฟ้อพุ่ง ธุรกิจเข้มคุมต้นทุน ลุยคอนโด1.5 ล้านมาแรง!

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า 3 เดือนแรกของปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 30,098 ยูนิต มูลค่า 135,939 ล้านบาท ซึ่งจำนวนและมูลค่าที่ขายได้ใหม่สูงกว่าครึ่งปีหลังของปี 2564 ที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ 32,138 หน่วย มูลค่า 153,729 ล้านบาท  เป็นผลจากยอดขายใหม่ของโครงการอาคารชุดในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท โดยพบว่ามีคอนโดขายได้ใหม่ 19,055 ยูนิต มูลค่า 66,179 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ11,043 ยูนิต มูลค่า 69,760 ล้านบาท

“คอนโดมิเนียมขายดีส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระดับราคา 2-3 ล้านบาทมีสัดส่วน 25% ราคา 3-5 ล้านบาท 25% เช่นเดียวกัน ขณะที่คอนโดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนการขาย 20% สะท้อนให้เห็นถึงคอนโดขายดีเป็นราคาที่ผู้บริโภคจับต้องได้ หากดูทำเลพระโขนง บางนา สวนหลวง พบว่าราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วน 75% ของพื้นที่ทั้งหมด มาจากการขายคอนโดที่เปิดใหม่เป็นหลัก”

เมื่อพิจารณาอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยทุกประเภทอยู่ที่ 5% ต่อเดือน คอนโด 7.6% ต่อเดือน ขณะที่อัตราดูดซับแนวราบ อยู่ที่ 3.1% ต่อเดือน โดยบ้านเดี่ยว ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด 3.5% ต่อเดือน

เมื่อแยกตามระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท มีอัตราดูดซับสูงสุด 13.6% สะท้อนว่ายังมีดีมานด์ในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำอยู่ ทั้งที่เป็นดีมานด์ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากใกล้แหล่งงาน และดีมานด์ ที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะคอนโด

ทำเลที่มีอัตราดูดซับคอนโดสูงสุด คือ โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มียูนิตขายได้ 5,836 ยูนิต อัตราดูดซับ 14% และกลุ่มราคาที่มีการขายได้สูงสุด คือระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท ขณะที่ โครงการบ้านที่มียูนิตขายได้ใหม่สูงสุด คือ บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,444 ยูนิต อัตราดูดซับ 3.1%

“จะสังเกตได้ว่า แนวทางพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนหนึ่งขยายมายังระดับราคา 2-3 ล้านบาท รวมถึงกลุ่มคอนโดบีโอไอ ระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท รองรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ทำให้อัตราการดูดซับของคอนโดบีโอไอสูงถึง 15.7% เปิดปุ๊ปขายได้ทันที จองหมดภายในเวลาไม่กี่เดือน”

ทางด้าน นิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทรีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ รีเจ้นท์ โฮม กล่าวว่า จากแนวโน้มอนาคตคนจะไม่ซื้อบ้านอยู่แต่จะใช้วิธี “เช่า” เช่นเดียวกับตลาดรถยนต์แนวโน้มคนจะไม่ซื้อรถยนต์แต่นั่งแกร็บ เพราะไม่ต้องเสียค่าดูแลรักษา ค่าประกัน ล้างรถ หรือหากซื้อรถยนต์ต้องซื้อโตโยต้า เช่นเดียวกัน หากซื้อคอนโดที่คุ้มค่าต้องมาซื้อรีเจ้นท์ 1.2 ล้านบาทสามารถปล่อยเช่าได้อย่างน้อยเดือนละ 6,000 บาท แทนที่ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาทปล่อยเช่าได้ 8,000 บาทต่อเดือน หรืออาจปล่อยเช่าไม่ได้แถมยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

“ยิ่งในภาวะเงินเฟ้อระหว่างซื้อพันธบัตรกับซื้อคอนโด 1.2 ล้านบาท มาปล่อยเช่าได้ดอกเบี้ย 5-6%ต่อปีกับซื้อพันธบัตรครบปีได้เงินคืน 1.2 ล้านบาท จึงกลายเป็นจุดขายที่ทำให้มีแฟนคลับตามซื้อคอนโดรีเจ้นท์ เพราะทำเลอยู่ในแนวรถไฟฟ้าตอบโจทย์กลุ่มคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าทำให้รีเจนส์มีกลุ่มลูกค้าประจำที่พร้อมซื้อ”

นิรัตน์ ในฐานะเจ้าพ่อคอนโดบีโอไอ ระบุว่า การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้นทุนหลักมาจากที่ดินและค่าก่อสร้างประมาณ 60% จากสถานการณ์ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนของรีเจ้นท์เพิ่มขึ้น 70% แต่ยังสามารถขายคอนโดได้ในราคา 1.2 ล้านบาท เพราะสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 15% แต่สามารถมีค่าใช้จ่ายตรงนี้แค่ 8% 

 “แค่เปิดตัวโครงการมาก็สามารถขายได้ สำนักงานขายมีพนักงาน 1-2 คนเท่านั้น เดือน ม.ค.ขายโครงการที่บางนา พอขายหมดก็ย้ายไปขายโครงการใหม่ เหมือนคนขายก๋วยเตี๋ยวสามารถขายได้ทั้งปี”

ส่วนต้นทุนดอกเบี้ยได้เปรียบคู่แข่งจากการเข้าโครงการบีโอไอ (สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน) ทำให้ได้รับการลดหย่อนภาษี ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างซึ่งคิดเป็น 40% ของโครงการ รีเจ้นท์ สามารถควบคุมต้นทุนได้เพราะเป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถลดต้นทุนลงได้ 10% ทำให้สามารถแข่งขันในตลาดได้

“ที่ผ่านเราได้รับประโยชน์การเข้าร่วมโครงการบีโอไอในเรื่องการลดหย่อนภาษี แต่ด้วยข้อจำกัดของราคาขาย 1.2 ล้านบาท ทำให้ต้องแบกภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจึงขอลดจำนวนการเปิดลงเหลือแค่ 10,000 ยูนิตในปีนี้จากเดิมตั้งไว้ 15,000 ยูนิต”

อย่างไรก็ดี หากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและเงินเฟ้อลากยาวไปอีก 2 ปี อาจทำให้เสียเปรียบคู่แข่งอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะต้นทุนทางการเงินจะสูงกว่า ดังนั้นวิธีการสู้ คือ ใช้เงินกู้น้อย! ปกติบริษัทใช้เงินกู้ประมาณ 35% ของมูลค่าโครงการถือว่า “ต่ำ” จากปกติโครงการทั่วไปใช้เงินกู้ 50-60% ขณะที่ยอดขายอยู่ที่ 80% ด้วยจำนวนเงินดาวน์เยอะ จึงพยายามรักษา DE ไม่ให้เกิน 0.5% เพื่อควบคุมต้นทุน

สำหรับแผนเปิดตัวโครงการปีละ 10,000 ยูนิต ในปี 2565 และ 2566 แทนที่จะจ้างผู้รับเหมาก็ใช้วิธีจ้างบริษัท CM (construction management) เพื่อลดต้นทุนได้ 5-6% ขณะเดียวกันบริษัทได้เปรียบในแง่ผู้จัดซื้อ ด้วยจำนวนที่สูงระดับหมื่นชิ้นต่อรายการสินค้าทำให้ราคาถูกลง แม้จะสูงกว่าจีน 5-6% ก็พร้อมที่จะสนับสนุนผลิตภัณฑ์ในประเทศไทย

“เศรษฐกิจผันผวนช่วงนี้อย่าเพิ่งโลภมาก เน้นสภาพคล่องให้ดีก่อนจะลุยเมื่อไรก็ได้ ดังนั้นใน 1 ปีขึ้นคอนโด 10,000 ยูนิต กำไรห้องละ 2 แสนบาท หรือปีละ 2,000 ล้านบาทพอแล้ว!"