WHA - การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนจะสำเร็จตามแผน

เราคาดว่าบริษัทจะบันทึกกำไรจากธุรกรรมดังกล่าว 1.0-1.2 พันล้านบาทใน 4Q  ในระยะสั้นเราเชื่อว่ายอดขายที่ดินที่ฟื้นตัวก้าวกระโดด (ประมาณ 1,000 ไร่ YTD รวมการขาย big lot ที่จะเซ็นสัญญาในเร็วๆ นี้) และอาจสูงกว่าเป้าปีนี้ 1,250 ไร่ จะเป็นปัจจัยหนุนราคาหุ้น เราคงคำแนะนำซื้อ WHA

 

รายละเอียดการซื้อสินทรัพย์ของ WHART และ WHAIR

จากข้อมูลในหนังสือชี้ชวนของ WHART กองทุนจะซื้อคลังสินค้าจาก WHA และพันธมิตรที่ราคาไม่เกิน 4.05 พันล้านบาท โดยใช้เงินทุนจากการกู้ยืม (ไม่เกิน 3.4 พันล้านบาท) และเพิ่มทุน (ไม่เกิน 245 ล้านหุ้น) และจากข้อมูลที่ระบุในหนังสือชี้ชวนของ WHAIR ราคาที่กองทุนจะซื้อ RBF และ RBW จะ ไม่เกิน 1.35 พันล้านบาท ซึ่งจะใช้เงินทุนจากการกู้ยืม (ไม่เกิน 850 ล้านบาท) และการเพิ่มทุน (ไม่เกิน 119.5 ล้านหุ้น) 

 

 

WHART สามารถซื้อสินทรัพย์โดยการใช้เงินกู้ 100%

WHART คาดว่าจะสามารถจ่ายเงินปันผลในปีแรก หลังการซื้อสินทรัพย์ได้ 2.6 พันล้านบาทหรือ 0.80 บาท/หน่วย (เทียบกับ 0.78 บาท/หน่วยหากไม่มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่ม) โดยใช้สมมติฐานว่าต้นทุนการซื้อสินทรัพย์ 3.5 พันล้านบาทจะมาจากเงินกู้ 1.1 พันล้านบาท และจากเพิ่มทุน 2.4 พันล้านบาท (ออกหน่วยลงทุนใหม่ 214.7 ล้านหน่วยที่ราคา 11 บาท/หน่วย) เราได้ทำการวิเคราะห์ sensitivity โดยใช้สมมติฐานการกู้ยืมเท่าเดิมที่ 1.1 พันล้านบาท จะพบว่าราคา PO ต่ำที่สุดที่จะทำให้การซื้อสินทรัพย์ครั้งนี้สำเร็จได้คือ 9.70 บาท นอกจากนี้ WHART ยังสามารถใขช้เงินกู้ได้ 100% ซึ่งจะทำให้สัดส่วน LTV เพิ่มขึ้นจาก 25.3% เป็น 30% ซึ่งยังต่ำกว่าเพดานหนี้ (covenant) ที่ 35%

 

ราคา PO ของ WHAIR ต่ำสุดที่จะทำให้การซื้อสินทรัพย์สำเร็จคือ 5 บาท

เราใช้วิธีเดียวกันกับ WHART  จากการวิเคราะห์ sensitivity เราพบว่าราคา PO ต่ำที่สุดที่จะทำให้การซื้อสินทรัพย์สำเร็จคือ 5 บาท/หน่วย เราไม่คิดว่าราคา WHAIR จะลดลงไปต่ำกว่า 5 บาท เพราะจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง >12.5% ซึ่งจะเป็นระดับที่น่าสนใจมาก และจะมีอุปสงค์จำนวนมากที่จะซื้อหุ้นเพิ่มทุน ส่งผลให้การซื้อสินทรัพย์เพิ่มของ WHAIR ประสบความสำเร็จ  WHAIR คาดจะจ่ายเงินปันผลในปีแรกหลังการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่ 606 ล้านบาท หรือ 0.64 บาท/หน่วย (เทียบกับ 0.63 บาท/หน่วยหากไม่มีการซื้อสินทรัพย์เพิ่ม) โดยใช้สมมติฐานวต้นทุนการซื้อสินทรัพย์ 1.4 พันล้านบาท โดยใช้เงินกู้ 501 ล้านบาทและเพิ่มทุน 910 ล้านบาท (ออกหน่วยลงทุนใหม่ 113.7 ล้านหน่วยที่ราคา 8 บาท/หน่วย)