4 เมกะเทรนด์..อสังหาฯ ยุคเปลี่ยนโครงสร้างรับมือแข่งเดือด

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย และผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์ “กรุงเทพธุรกิจ” โดยระบุว่าโครงสร้างอสังหาฯ กำลังก้าวสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ก่อให้เกิด 4 เมกะเทรนด์ ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า เมกะเทรนด์แรก ซึ่งเริ่มเห็นแล้ว คือ “การปรับโครงสร้างธุรกิจ” ครั้งใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ในทุกมิติไม่ว่าจะเป็น “รูปแบบของสินค้า” จะรุกขยายไปในทุกตลาด ทุกระดับราคามากขึ้น พัฒนาทั้งคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว เพราะไม่มีบริษัทไหนสามารถครองตลาดได้ด้วยสินค้าที่เป็นจุดเด่นเพียงอย่างเดียวเหมือนในอดีต แต่ขณะนี้หลายบริษัทเริ่มปรับกลยุทธ์ เข้าไปชิมลางในสินค้าประเภทอื่นๆ ที่ตัวเองไม่แข็งแรง เพราะต้องการเติบโต

“กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย” ที่หลากหลายมากขึ้น ทำให้บริษัทที่เคยเน้นเฉพาะสินค้าตลาดบน ปรับกลยุทธ์มาทำสินค้าตลาดระดับกลาง และล่าง ส่วนบริษัทที่เน้นพัฒนาเฉพาะตลาดล่าง ก็ขยับไปจับกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง และบน ทำให้โครงสร้างของธุรกิจมีความยืดหยุ่น รับการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ตลาดได้

“2-3 ปีก่อน อาจพูดว่าเราเป็นบิ๊กอสังหาฯ แต่วันนี้ ตลาดอาจพลิกได้ง่ายๆ เก้าอี้ต้องวางไว้หลายๆ ขา หรือต้องมีถึง 10 ขา หากอ่อนแรงไปสัก 2 ขา เก้าอี้ 8 ขายังอยู่ได้”

“ขยายทุกทำเล” แต่เดิมผู้ประกอบการปักหลักพัฒนาโครงการอยู่ที่กรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียว แต่ปัจจุบันขยายทำเลที่หลากหลาย และหากรายใดที่มีศักยภาพเพียงพอ ก็ขยายการลงทุนไปต่างประเทศ ซึ่งเริ่มเห็นแล้วหลายบริษัท ไม่ว่าจะเป็น กลุ่มช้าง,ซีพีเอ็น, ศุภาลัย ,เพอร์เพอร์ตี้ เพอร์เฟค,สิงห์ เอสเตท

และเนื่องจากโครงสร้างกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่ข้ามอุตสาหกรรมเข้ามา ทำให้รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯเปลี่ยนแปลงไป เกิดการผสมผสานของที่อยู่อาศัย ทั้ง สำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก มากขึ้น

เมกะเทรนด์ที่ 2 คือการเปลี่ยนแปลง “โครงสร้างเงินทุน” จากการที่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ และยาวนานที่สุด ทำให้ผู้ประกอบการายใหญ่ได้รับประโยชน์การเข้าถึงแหล่งเงินกู้ด้วยต้นทุนต่ำ หรือการทำกองทุนรีท หรือกองทุนรวมสิทธิการเช่า ทำให้การขยายลงทุนโครงการใหม่ได้รวดเร็ว

เมกะเทรนด์ที่ 3 คือ “โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย” มีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตข้างหน้าเร็วๆ นี้ จากหลายปัจจัยหลักทั้งระบบการคมนาคมที่เปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีการพัฒนาโครงข่ายระบบรางเพิ่มมากขึ้น รวม 13 สาย มีสถานีไม่น้อยกว่า 300 สถานี ระยะทาง 430 กม.ทั้งที่เสร็จแล้วละอยู่ระหว่างการก่อสร้างส่งผลให้การพัฒนาโครงการกระจายออกไปได้มากขึ้น

ขณะที่ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้โครงสร้างการอยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป ทุกวันนี้ จะเป็นการอยู่อาศัยในเมืองเกาะระบบราง แต่ระยะกลาง กรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเป็นลักษณะเดียวกับต่างประเทศเมืองใหญ่ๆ ที่อยู่อาศัยจะอยู่ในตึกสูง และกระจุกตัวอยู่ใกล้ระบบราง ซึ่งอยู่ในเมืองชั้นใน

เมกะเทรนด์ที่ 4 โครงสร้างตลาดผู้สูงอายุ ซึ่งไทยกำลังก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ในปี 2567 ด้วยสัดส่วนประชากรที่มีอายุมากกว่า 60 ปี จะเพิ่มเป็น 20% ดังนั้น ที่อยู่อาศัยจะต้องตอบโจทย์ผู้สูงอายุ เพื่อให้มีความปลอดภัย และสะดวกยิ่งขึ้น

ประเสริฐกล่าวว่า โครงสร้างตลาดเปลี่ยนไป เพิ่มความได้เปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่ยิ่งเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากความสามารถการแข่งขันมากกว่า ทั้ง เงินทุน แบรนด์ เทคโนโลยี  โดยมองว่าปี 2559 ต่อปี 2560 เป็นปีของ “บิ๊ก ดีเวลเวอปเปอร์ บิ๊ก อินเวสเม้นท์” สะท้อนจากตัวเลขตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล ครึ่งปีแแรก มูลค่า 1.71 แสนล้านบาท มีส่วนแบ่งตลาดของรายใหญ่ 10 บริษัท ถึง 50% ขณะที่ปีก่อน รายใหญ่ 12 รายมีสัดส่วน 53% -v'มูลค่าตลาด 3.54 แสนล้านบาท 

“สังเวียนการต่อสู้ของอสังหาฯ จะเปลี่ยนไปในอนาคตอันใกล้นี้ รุนแรงมากขึ้นใน 1-2 ปีข้างหน้า เรียกว่าศึกช้างชนช้าง ทุกอุตสาหกรรม มุ่งหน้าสู่การลงทุนอสังหาฯ มีมูลค่ามากกว่า 5 แสนล้านบาท และจะไม่ใช่เกมการแข่งขันผู้ประกอบการหน้าเดิมอีกต่อไป”