SF - ซื้อ

SF เป็นบริษัทที่มีคุณภาพของกำไรสูง เพราะกำไรนั้นมาจากการเก็บค่าเช่าซึ่งเป็นรายได้ต่อเนื่อง (Recurring income) และสินทรัพย์ที่มีนั้นมีศักยภาพ ไม่หวั่นต่อสภาพเศรษฐกิจเพราะอยู่ในย่านที่เป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิต (Lifestyle center) นอกจากนี้การขยายส่วนใหญ่จะเน้นที่การขยายโครงการเดิม (Asset Enhancement and re-development) ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำและผลตอบแทนสูง ปัจจุบันหุ้นเทรด PE 11.7 เท่า ให้ส่วนลดจากค่าเฉลี่ยในอดีตถึง 0.5SD เราแนะนำ “ซื้อ” ที่ราคาเป้าหมายพื้นฐาน 10.30 บาท

Key driver in 2019

ปัจจัยหนุนกำไรในปี 2019 จะมาจากโครงการที่เปิดเพิ่ม ได้แก่ 1) Market Place นางลิ้นจี่ เฟส 2 (เปิด 4Q18) 4,500 ตร.ม. 2) Market Place ดุสิต 6,300 ตร.ม. (เปิด 1Q19) 3) Market Place สุขาภิบาล 3 6,700 ตร.ม. (Re-development เปิด 1Q19) และ 4) โซน Edutainment ที่ เมกา-บางนา ซึ่งจะทยอยเปิดตั้งแต่ 1Q19 เป็นต้นไป

พัฒนาโครงการเดิม เสี่ยงน้อย-ผลตอบแทนสูง

จะเห็นว่าบริษัทใช้กลยุทธ์ Asset Enhancement and re-development ซึ่งเป็นที่ใช้เงินทุนน้อย (low CAPEX) เสี่ยงต่ำ เพราะรู้จักพฤติกรรมผู้บริโภคอยู่แล้ว และที่สำคัญให้ผลตอบแทนจากเงินลงทุนสูง (High ROI) ซึ่งในปีนี้บริษัทจะปรับโฉม Esplanade รัชดาฯ ครั้งใหญ่ ใช้ CAPEX 70 ล้านบาท เพราะ Traffic เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะจากทั้งลูกค้าสำนักงานข้างเคียง รวมถึงลูกค้าชาวจีนที่พักโรงแรมย่านรัชดา และเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเปิดในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

Mixed-use ทองหล่อ ซ.4 จะเป็น In town Flagship ของ SF

โครงการ Mixed-use ทองหล่อ ซ.4 ที่ปรับโฉมจาก Market Place เดิมที่ล่าช้าออกมาเพราะบริษัทไปทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นมาเพื่อทำโครงการให้ใหญ่ขึ้น ตอนนี้ SF สามารถต่อสัญญาที่ดินเพิ่มเป็น 32 ปี ได้แล้ว จากเดิม 20 ปี และขนาดโครงการใหม่จะใหญ่ขึ้นอีก 25% เป็นประมาณ 25,000 ตร.ม. ประกอบด้วย พื้นที่ Retail 15,000 ตร.ม. และ Office อีก 10,000 ตร.ม. คาดจะสามารถเริ่มการก่อสร้างได้ในช่วง 2H19 และใช้เวลาก่อสร้างราว 2 ปี (ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับการขอ EIA) โดยโครงการนี้ใช้งบลงทุนก่อสร้างราว 1.0 พันล้านบาท โดยบริษัทจะใช้กระแสเงินสดและเงินกู้สถาบันการเงินในการลงทุน

คุณภาพของกำไรสูง (Earnings quality)

จากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ทั้งจากภาพการค้าโลกและการเมืองในประเทศ SF เป็นบริษัทที่มีกำไรมั่นคง เพราะสินทรัพย์ที่บริษัทมีนั้นมีศักยภาพที่สร้างผลกำไรได้อย่างต่อเนื่องในแบบที่เป็นรายได้ต่อเนื่อง (Recurring basis) ไม่หวั่นต่อการบริโภคที่ชะลอตัวเพราะอยู่ในทำเลที่ดีและเป็น Lifestyle center ที่เป็นศูนย์กลางของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เช่น
ทองหล่อ อารีย์ รัชดา และบางนา เป็นต้น เราจึงมั่นใจในประมาณการกำไรและการเติบโตของบริษัท