‘แอลพีเอ็น’รุกคอนโดปล่อยเช่า ระบายสต็อกคงค้างพยุงรายได้

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือแอลพีเอ็น เปิดเผยว่า จากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทตระหนักถึงปัญหา และพยายามหาทางรับมือมาโดยตลอด โดยเฉพาะการหารายได้เสริมอื่นๆ เพื่อมาพยุงรายได้หลักจากธุรกิจพัฒนาอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยเฉพาะการ“ปล่อยเช่า” ซึ่งเป็นการบริหารสินทรัพย์ให้เกิดประสิทธิภาพรูปแบบหนึ่ง ในภาวะที่คนมีกำลังซื้อลดลง 

โดยที่ผ่านมาแอลพีเอ็น ได้ทดลองโมเดลดังกล่าวในชื่อ “ลุมพินี ลีฟวิ่ง พลัส” ในโครงการ ลุมพินีทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 มาพัฒนาเพื่อการปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้ที่ยั่งยืนจากรายได้ประจำ (Recurring Income) ด้วยการเปิดให้เช่าในกลุ่มลูกค้ากลาง ล่าง ระดับราคา5,000-5,500บาทต่อเดือน จากจำนวนทั้งหมด 3,000 ยูนิต ล่าสุดปล่อยเช่าได้50% หรือประมาณ 1,500 ยูนิต 

ทั้งนี้บริษัทยังมีแผนในปีหน้าที่จะพัฒนาโครงการในลักษณะปล่อยเช่า เพิ่มอีก 2 โครงการ ได้แก่ ลุมพินี พาร์ค พหล 32 ตั้งอยู่บน ถ.พหลโยธิน ใกล้แยกเสนานิคม 1 (พหลโยธิน 32) จำนวน 100-150 ยูนิต และโครงการลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ จำนวน 200 ยูนิต ที่ดำเนินการขายไปแล้วเมื่อปี 2560 แต่ยังมีสต็อกคงค้างแทนที่ปล่อยให้ห้องว่าง ก็เปลี่ยนมาสร้างรายได้ด้วยการเช่า หากสถานการณ์ตลาดดีขึ้นก็สามารถนำมาขายเป็นคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า โดยชอตแรกสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า ชอตที่สองขายพร้อมผู้เช่า และชอตสาม หากลูกค้าฝากขายก็สามารถรับบริหารได้ไม่เสียโอกาส

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการแอลพีเอ็น ยอมรับว่า ที่ผ่านมายอดขายในโครงการลุมพินี พาร์ค พหล 32 ยังไม่เข้าเป้า เพราะบริษัทได้แบ่งสัดส่วนการขายให้กับตัวแทนขายชาวจีน สัดส่วน 45% โดยช่วงที่เปิดตัวขายได้ 20% เกือบครึ่งจึงมั่นใจว่าจะขายได้ตามเป้าแต่สุดท้ายกำลังซื้อคนจีนหายไป เป็นผลมาจากเศรษฐกิจจีนชะลอตัว เผชิญสงครามการค้ากับสหรัฐ อีกทั้งความเข้มงวดในการนำเงินออกนอกประเทศ ส่งผลให้ยอดขายไม่ได้ตามเป้าหมาย เช่นเดียวกับโครงการลุมพินี เพลส พระราม 3 –ริเวอร์ไรน์ ขายได้ประมาณ25% จึงต้องปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป

เขายังระบุว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดหากแบ่งตามราคา ได้แก่ 1.คอนโดระดับ 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป 2.คอนโด ระดับราคา1-2 ล้านบาทต่อยูนิต และ 3. คอนโดต่ำล้านต่อยูนิต โดย 2 กลุ่มหลังยังคงขายได้เรื่อยๆ แม้จะไม่หวือหวาเหมือนน้ำซึมบ่อทราย แต่ในระดับราคา3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปจะขายยาก 

นอกจากนี้ บริษัทยังได้มีแนวคิดในการบริหารชุมชนแอลพีเอ็นที่มีจำนวน 170 โครงการ กว่า 1.3แสนยูนิต มีจำนวนประชากรในโครงการเกือบ3แสนคน ให้ได้รับบริการและความสะดวกสบายมากที่สุด โดยไม่ขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 10 ปี จากปกติอย่างน้อยสุด 5 ปีต้องขึ้นค่าส่วนกลางประมาณ 10% เพื่อเป็นการลดภาระเจ้าของห้อง ในช่วงเศรษฐกิจฝืดเคือง โดยจากผลการศึกษาพบว่าต้องเพิ่มรายได้อื่นๆ โดยไม่นำรายได้หลักจากค่าส่วนกลางมาพยุงค่าใช้จ่ายทั้งหมดในชุมชน จากปัจจุบันราคาค่าส่วนกลางแต่ละโครงการไม่เท่ากัน เริ่มตั้งแต่ 20-80 บาทต่อตรม.

ในส่วนรายได้เสริมที่เข้าไปรองรับไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น ตู้พัสดุที่เป็นผลมาจากพฤติกรรมการช้อปออนไลน์ ,เน็ตไฟเบอร์ (Fiber Optic) รองรับการใช้อินเตอร์เน็ต สมาร์ทโฟน รวมไปถึงการรวมตัวกันซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค อาทิ ข้าว กะปิ น้ำปลาไข่ไก่ น้ำดื่ม กับซัพลายเออร์ในราคาที่ถูกลง หรือแทนการใช้พนักงานรักษาความปลอดภัย (รปภ.) ที่มีค่าใช้จ่ายต่อคน 2.5 หมื่นบาทต่อเดือนมาโบกรถ เดินตรวจอาคารก็เปลี่ยนไปจ้างคนที่ทำหน้าที่นี้เฉพาะในราคา1.5หมื่นบาทต่อเดือน หรือจากเดิมที่ติดตั้งกล้องวงจรปิดจ้างคนมามอนิเตอร์เฉลี่ย1 ตึก 50,000 บาท ต่อเดือน เปลี่ยนมาเป็นศูนย์บริหารจัดการกล้องโทรทัศน์วงจรปิด (ซีซีทีวี) โดยแอลพีเอ็นลงทุน ชุมชนไหนจะใช้บริการเชื่อมต่อระบบจะเสียค่าใช้จ่ายเป็นรายปีเพื่อให้ต้นทุนถูกลง เป็นต้น

“โจทย์ส่วนหนึ่งได้มาจากคณะกรรมชุมชนและบางส่วนมาจากบริษัทนำเสนอให้ประธานและคนในชุมชนไปพิจารณา เพราะที่ผ่านมาการขึ้นค่าส่วนกลางยาก หากขึ้นไม่ได้ก็มีผลต่อการซ่อมบำรุง ขณะที่ตึกเสื่อมไปเรื่อยๆทุกปี จึงต้องการแนวทางทำให้ทุกคุณอยู่ได้โดยไม่เป็นภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และนำโมเดลนี้จะนำไปใช้กับโครงการใหม่ ๆต่อไป” นายโอภาส กล่าว