ที่ดินราคาพุ่ง! มหาเศรษฐีแห่ผุด“มิกซ์ยูส”ลดเสี่ยง

วานนี้ (17 ก.ย.) ในงานสัมมนาวิชาการในวาระครบรอบ 15 ปี ของการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ในหัวข้อสัมมนา“การปรับตัวของผู้ประกอบการมิกซ์ยูสรายใหญ่ ในภาวะวิกฤตสงครามการค้าโลก”

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ) ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ หัวมุมถนนพระราม4 ตัดพญาไท ธุรกิจในเครือทีซีซี ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสถือเป็นแนวโน้มที่ทั่วโลกกำลังให้ความสนใจ เนื่องจากคนเริ่มกลับเข้ามาอยู่ในเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะประเทศไทยที่กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยเต็มรูปแบบ จำนวนผู้สูงอายุมีสุขภาพดี อายุยืนขึ้นและมีกำลังซื้อ จึงต้องการที่อยู่อาศัยที่เอื้ออำนวยต่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต ทำให้โครงการมิกซ์ยูสใหม่ที่เกิดขึ้นมาเริ่มหันมาให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกลุ่มคนสูงวัยเพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกันประเทศไทยได้พัฒนาการทำออฟฟิศสำนักงานที่มีมาตรฐาน เป็นที่ยอมรับในระดับโลก จนมีคนต่างชาติเข้ามาดูงานจากเดิมที่ต้องไปดูงานที่ฮ่องกง สิงคโปร์ เป็นต้น  

นอกจากนี้ 3 เหตุผลสำคัญที่ทำให้เกิดโครงการมิกซ์ยูส คือ 1. ราคาที่ดินกลางเมืองม่ีจำกัดทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง 2. เมื่อที่ดินมีจำกัดทำให้ที่ดินกรรมสิทธิ์แทบไม่มีแล้ว เพราะเจ้าของไม่ขายเน้นปล่อยเช่า ระยะเวลา 30 ปี และ3.ขนาดที่ดินที่เหลือมีขนาดใหญ่ขึ้น เริ่มตั้งแต่ 50- 100 ไร่ขึ้นไป ซึ่งเหมาะต่อการโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งจะคุ้มค่าการลงทุนมากกว่า โดยต้องใช้เงินลงทุนสูง ระยะเวลาทำโครงการนานอย่างน้อย 3-5ปี และบางโครงการยาว7-8 ปี

อย่างไรก็ตาม การทำโครงการมิกซ์ยูสที่ดีต้องมีคอนเซ็ปต์ที่ชัดเจนและควรสร้างพื้นที่สาธารณะให้ชุมชน หรือที่เรียกว่าPLACEMAKING ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิดในการพัฒนาเมืองในการเปิดพื้นที่สาธารณะให้ชุมชนมาใช้ฟรี เพื่อเกิดความสัมพันธ์ที่ดีคนในพื้นที่รอบข้าง

เศรษฐีลงทุนมิกซ์ยูสดักศก.ฟื้น

นายธนพล ยังประเมินสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯในปีหน้าว่า ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเลือกกลุ่มลูกค้าให้เหมาะกับโครงการ เพราะยังมีกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อที่ต้องการบ้านอยู่ ขณะที่คอนโดมิเนยมยังมีปัญหาจากซัพพลายจำนวนมาก แต่ในบางเซกเมนต์ยังขายได้ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดคอนโดลิสโฮลด์ (คอนโดบนที่ดินเช่า) 

อย่างไรก็ตาม ยิ่งเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีทุนหนายิ่งลงทุนโครงการมิกซ์ยูส เพราะต้องใชเวลานานกว่าโครงการจะเสร็จ เมื่อถึงเวลานั้นเศรษฐกิจกลับมาดีขึ้นแล้ว

ดึงดีมานด์คอนโด-รร.เข้าห้าง 

นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ และโรงแรม

โรงแรมปทุมวัน ปริ๊นเซส กล่าวว่า การทำโครงการมิกซ์ยูสจำเป็นต้องคิดวางแผนมาตั้งแต่ต้น เนื่องจากองค์ประกอบทุกอย่างในโครงการต้องเอื้อกันไม่สามารถทำแยกส่วนกันได้ แม้ว่าระยะเวลาในการทำโครงการจะใช้เวลานาน ต้องคู่ขนานกัน เพื่อให้เกิดประโยชน์ร่วมกันทันที่ที่โครงการเสร็จ โดยแบ่งเป็นเฟส ยกตัวอย่างโครงการโครงการมิกซ์ยูสของเอ็มบีเค ประกอบไปด้วย การทำพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และออฟฟิศในเข้าในพื้นที่เดียวกัน เป็นการเสริมกลุ่มลูกค้า ซึ่งกันและกัน

แต่แนวทางการบริหารแต่ละอย่างแตกต่างกัน กรณีที่ทำเป็นศูนย์การค้าไม่ใช่แค่สร้างตึกเสร็จแล้วขาย หมดหน้าที่ เพราะต้องมีหน้าที่ในการดึงคนเข้ามาในศูนย์การค้า ล่าสุดมีการนำเอไอ (ปัญญาประดิษฐ์) เข้ามาเก็บข้อมูลการเข้ามาใช้บริการดูค้าที่เข้ามาใช้บริการว่า แต่ละวันมีจำนวนเท่าไร เพศอะไร สัญชาติอะไร ซื้อของในศูนย์การค้า เพื่อวางแผนการทำตลาด ขณะที่โรงแรม เน้นการให้บริการอีกรูปหนึ่งเพื่ออำนวยความสะดวกกับลูกค้า ส่วนออฟฟิศเน้นความสะดวก ปลอดภัยในการให้บริการแก่ผู้เช่า 

เขายังกล่าวถึง แนวโน้มเศรษฐกิจปีหน้าว่า คงไม่ดีขึ้นมากนัก เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าจีน สหรัฐคงต้องรอดูหลังการเลือกตั้งสหรัฐอเมริกาในปีหน้าว่าจะส่งผลต่อเศรษฐกิจโลกอย่างไร

“ซีพี”รุดมิกซ์ยูสร้างมูลค่าที่ดิน

นายวิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แมกโนเลีย อินเตอร์เนชั่นแนล คอร์เปอเรชั่น จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาฯในเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจได้เน้นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่ฟรีโฮลด์ (ที่ดินกรรมสิทธิ์) มากกว่าลีสโฮลด์(ที่ดินเช่า) โดยเน้นการทำออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีก เนื่องจากสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่าเมื่อโครงการประสบความสำเร็จ ส่วนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่โซนเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นั้นจะมีคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างจากโครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ และในปีหน้าบริษัทมีโครงการมิกซ์ยูส เปิดตัว โครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ 300ไร่ มูลค่า 90,000 ล้านบาท ริมถนนบางนาตราด เปิดตัวมี.ค. 2563 มีออฟฟิศ โรงแรม ซีเนียร์ลิฟวิ่ง