เสนาฯ หวั่นสงครามราคา-แอลทีวี สกัดบ้านในฝันฟื้นตลาด

นางเกษรา  ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผยว่า หลังจากมีโครงการ”บ้านในฝัน” จากกระทรวงการคลัง โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท ในบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยขั้นต่ำ 2.5% และยังมีส่วนลดจากผู้ประกอบการหลังจากมีการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01 % ของราคาประเมิน จะช่วยเพิ่มส่วนลดจากผู้ประกอบการได้ 3% แต่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้เพียงเล็กน้อยหากเทียบกับที่ผ่านมา 8 ปี เนื่องจากสิ่งสำคัญอยู่ที่มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV –Loan to Value) ยังเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กำลังซื้อบ้านลดลง เพราะมีหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อได้ยากขึ้น ซึ่งสภาพตลาดที่ผ่านมาก็อยู่ในสภาวะการแข่งขันทำสงครามราคาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อจึงเป็นการเพิ่มการแบ่งส่วนแบ่งในตลาดที่มีจำกัด

ทั้งนี้กลุ่มธุรกิจเสนาฯ จะนำที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประมาณ 1,800 ล้านบาท จำนวนกว่า 1,000 ยูนิต  จาก 13 โครงการ ซึ่งถือเป็นสัดส่วนใหญ่ของโครงการที่เสนาฯ พัฒนาขึ้นมา จากที่มีอยู่ทั้งหมดประมาณ 3,000 ล้านบาท ที่คาดว่าจะขายได้เพิ่มประมาณ 30-40% ของทั้งหมด  

“ต้องยอมรับว่าปีนี้กลไกการแข่งขันสูงเกินกว่าปกติ เพราะดีเวลลอเปอร์มีของเพิ่มมากขึ้น จึงต้องทำสงครามราคา ซึ่งมาตรการเช่นนี้ใช้มาตลอด 8 ปี และไม่มีการกำหนดราคาอสังหาฯ และมีส่วนลดฟรีค่าโอนและค่าจดจำนอง ประมาณ 3% ทำให้ผู้ประกอบการลดเพิ่มลูกค้าได้ จึงทำให้กระตุ้นตลาด แต่ในรอบนี้แม้จะมีกรอบเวลา 1 ปี แต่ยังมีข้อจำกัด เรื่องราคาและแอลทีวี”

นางเกษรา ยังกล่าวต่อว่า คาดการณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ยังมีสัญญาณบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้ซื้อบ้านเริ่มปรับตัวยอมรับกับการที่ซื้อบ้านจะต้องมีเงินสำรองประมาณ 20% รวมถึงตลาดเริ่มปรับฐานทำให้มีบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มในตลาดมากขึ้น สิ่งที่ห่วงคือมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (Debt Service Coverage Ratio -DSCR) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะนำมาบังคับใช้ในปีหน้าจะส่งผลกระทบทำให้ผู้ที่มีเงินเดือนไม่เกิน 30,000 ล้านบาทมีข้อจำกัดมีการกู้เพราะจำกัดภาระหนี้สินต้องไม่เกิน 70% ของรายได้ ซ้ำเติมตลาด จึงควรเลื่อนมาตรการออกไปก่อนในระยะที่ยังใช้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จนถึงสิ้นปีหน้า

ทั้งนี้ กลุ่มธุรกิจเสนาฯ มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องพร้อมมีการปรับเปลี่ยนแผนตลอดเวลา ซึ่งในปีนี้ก็จะมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไป 2-3 โครงการไปเป็นปีหน้า เพื่อปรับตัวตามสภาพตลาด ในช่วงที่มีมาตรการรัฐกำลังมุ่งเน้นกระตุ้นตลาดเพื่อระบายสินค้าเก่าที่ยังค้างสต็อกออกไปก่อน ซึ่งเป็นช่วงที่มีการแข่งขันทำสงครามราคา บางโครงการอยู่ในทำเลที่ดี มีมูลค่าสูงจึงไม่เหมาะสมในการขายแข่งหรือลดราคากับสินค้าเก่าในช่วงปลายปีนี้จึงต้องยอมเลื่อนโครงการออกไป

สำหรับโครงการล่าสุดที่เปิดตัวโครงการสุดท้ายก่อนสิ้นปี เป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด  (มหาชน) กับ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์เปอร์เรชั่น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศญี่ปุ่น พัฒนาโครงการ”เสนา-อาศุ”มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท ที่ย่านพระราม 9 คอนโดสูง 8 ชั้น จำนวน 3 อาคาร บนเนื้อที่ 8 ไร่ จำนวน 574 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 2.89 ล้านบาท เฉลี่ย 92,000 บาทต่อ ตารางเมตร(ตร.ม.)

สำหรับแนวคิดโครงการ “Stay Healthy today & tomorrow” ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนใช้ชีวิตในยุคสมัยใหม่ที่ค้นพบความต้องการเชิงลึก(Insight) จากการสัมภาษณ์ผู้ซื้อรุ่นใหม่ต้องการมีสุขภาพที่ดี มีชีวิตที่สมดุลทางกายและใจ จึงร่วมมือกับพันธมิตรโรงพยาบาลกรุงเทพ และ FIT Thailand เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตและที่อยู่อาศัยสำหรับคนรักสุขภาพอย่างครบวงจร โดยโรงพยาบาลกรุงเทพมอบสิทธิประโยชน์บัตรสมาชิกชีววัฒนะแวลูโกลด์ บริการรถพยาบาลฉุกเฉิน สำหรับลูกค้า และจัดกิจกรรมพิเศษโดยมีผู้เชี่ยวชาญทางการแพทย์มาให้ความรู้กับลูกบ้าน รวมไปถึง FIT Thailand มีการจัดเวิร์คช้อป สำหรับลูกค้าในการดูแลสุขภาพและการออกกำลังกาย รวมถึงการโภชนาการที่ดี สำหรัยลูกบ้าน เสนา-อาศุ เป็นระยะเวลา 3 ปี

“เป็นแบรนด์แรกที่นำเรื่องที่พักอาศัยเพื่อสุขภาพมาใช้ให้บริการลูกค้าอย่างชัดเจน เพื่อทำให้แบรนด์มีความแตกต่างเหนือกว่าราคา ทำเล รวมถึงการบริการทั่วไปที่ทุกแบรนด์ต่างมีไม่แตกต่างกัน”