ชี้อสังหาฯ ปี 63 คาดตลาด 'ทรงตัว'

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ใกล้จะปิดฉากลงแล้ว นับเป็นปีที่หนักหน่วงของผู้ประกอบการนับตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้ง เพราะปีนี้ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบรอบด้าน ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อลดลง หนี้ครัวเรือนยังสูง รวมถึงนโยบายการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ค่าเงินบาทแข็ง ยิ่งทำให้ภาคการส่งออกลดลง 

ขณะที่งบประมาณในส่วนของโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาล ยังไม่ถูกส่งผ่านเข้าสู่ระบบ แต่ปี 2563 ที่กำลังจะเข้ามา หลายปัจจัยลบทั้งภายในและต่างประเทศที่น่าเป็นห่วงต่อการเติบโตของเศรษฐกิจของไทย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทที่ยังแข็งค่า ตลอดจนนโยบาย LTV และมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด DSR (Debt Service Ratio) จะส่งผลกระทบเต็มๆ ทั้งหมดในปีหน้า

วิชัย วรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ว่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปีนี้ แต่ยังไม่มากนัก โดยจะขยายตัวไม่เกิน 5%

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปีนี้ 113,000-125,000 ล้านบาท แยกเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 65,000 ยูนิต ส่วนยอดโอนรวมราว 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท

ในปีหน้ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐ ทำให้สต็อกลดลง ประกอบอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังต้องระมัดระวังปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้ยูนิตเหลือขายคงค้างมากเกินไป

"ปี 2562 ที่ผ่านมา ตลาดถดถอยกลับไปอยู่ในรอบ 5 ปี หรือกลับไปอยู่บนสถิติของปี 2557 ซึ่งมองว่าไม่น่าจะต่ำไปกว่านี้แล้ว เพราะฉะนั้นเทรนด์ปี 63 อย่างน้อยๆ ตลาดก็น่าจะทรงตัว หรือเป็นบวกขึ้นมาได้ 5% บวกลบเทียบกับปีนี้"

ด้าน อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563 ยังคงทรงตัว โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เห็นได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) ในระบบยังสูงกว่า 40% ซึ่งต่างจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% ซึ่งในด้านของผู้ประกอบการก็ต้องบริหารการขาย

อย่างไรก็ดี ในปี 2563  ยังคงมีหลายปัจจัยที่สนับสนุนและมีปัจจัยที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยปัจจัยบวก ได้แก่ 1.ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอัตราไม่สูง ทำให้ผู้กู้จะมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อ 2.กำลังซื้อผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่ 3.อีอีซี เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น ทั้งอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดฯ และอื่นๆ ซึ่งยังมีนักลงทุนเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง มาเลเซีย แต่ผู้ประกอบการต้องรู้จักสำรวจตลาดให้ดี เพราะแหล่งงานยังไม่เกิด 4.ราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น

• อสังหาฯเพื่อการลงทุนยังโต

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาฯเพื่อการลงทุน กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2563 มองว่าน่าจะทรงตัว โดยโครงการเปิดขายออกสู่ตลาดจะเป็นโครงการที่มีการคัดกรองมาอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องทำเล โปรดักส์ ราคาที่มีความเหมาะสม ซึ่งอสังหาฯประเภทการอยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ทำเลที่ดีในราคาที่เหมาะสมยังเติบโตได้อยู่ บางทำเลมีการชะลอตัวบ้าง จากซัพพลายที่เหลืออยู่จำนวนมาก จะยังคงชะลอตัวต่อไป

ส่วนเซ็กเมนท์ตลาดอสังหาฯออกแบบมาเพื่อการลงทุน เชื่อว่ายังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะอย่างไรคนที่มีเงิน ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือต่างประเทศ ยังมีความต้องการลงทุนในเมืองไทยอยู่ ถ้าหากมีการนำเสนอโปรดักส์ที่ตอบโจทย์ เชื่อว่าเซ็กเมนท์นี้ยังมีการเติบโตได้อยู่

• เลือกโปรดักส์พรีเมียมดีและโดนใจ
  

สงกรานต์ อิสสระ ประะธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สิ่งที่กังวลในการดำเนินธุรกิจปีหน้า คือ การแข็งค่าของเงินบาท ที่จะส่งผลกระทบต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก คือ ภาคการส่งออกเป็นแรงขับเคลื่อนหลักเกิดปัญหา และมีผลกับภาคการท่องเที่ยว

ส่วนเรื่องการเมืองอาจมีผลไม่มากแต่ก็มีปัญหา เพราะหลังเลือกตั้งเข้ามายังไม่สร้างสรรค์พัฒนาสิ่งที่จะสู้กับประเทศอื่นได้ จึงเป็นความเสี่ยงสำหรับปีหน้า 

"เมื่อก่อนไทยเราส่งออกกุ้งอันดับ 1 ของโลก ปัจจุบันลงไปอันดับ 10 จากค่าเงินบาทแข็ง ท่องเที่ยวเองก็ได้รับผลกระทบ เพราะการเข้ามาเที่ยวไทยแพงขึ้น นักท่องเที่ยวอาจเลือกที่อื่นแทน"

ดังนั้นในปีหน้าต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องทางการเงินของแต่ละบริษัทเพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้ หรือภาวะการขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์ไว้ เพราะเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัวจะเป็นโอกาส 

"ปีหน้า การเลือกเปิดโครงการ ต้องเลือกโปรดักส์พรีเมียม ดีและโดนใจ ไม่ใช่ราคาพรีเมียม แต่อย่างอื่นไม่ดี สำคัญที่ทำเล เพื่อให้การขายไปได้เร็ว ต้องเลี่ยงตลาดกลาง ล่าง ที่ขายยาก ขายช้า กลยุทธ์ของเราในกรุงเทพฯ ต้องไพร์มโลเกชั่นเท่านั้น"