'อมตะ' เร่งแก้เกม ลูกค้า 'ชัตดาวน์' เดินทาง

ปี 2563 ถือว่า 'ธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม' มีความท้าทายค่อนข้างมาก ! วลีเด็ดของ 'วิบูลย์ กรมดิษฐ์' กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่การตลาด บมจ. อมตะ คอร์ปอเรชัน หรือ AMATA บอกไว้เช่นนั้น นับตั้งแต่ต้นปีปัจจัยลบเข้ามารุมเร้าต่อเศรษฐกิจโลกต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความขัดแย้งระหว่างสหรัฐฯ และ อิหร่าน การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 หรือแม้แต่ความขัดแย้งของผู้ผลิตน้ำมัน ส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบโลกปรับตัว 'ต่ำสุด' ในรอบ 18 ปี 

สารพัดแรงกดดัน ส่งผลกระทบทางตรงและทางอ้อมกับ 'อมตะ คอร์ปอเรชัน' อย่างแน่นอน 'วิบูลย์' บอกว่า กรณีการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 จะเป็น 'ตัวกำหนด' ที่จะบอกทิศทางผลการดำเนินงานปี 2563 ของบริษัทว่าจะเดิน (มูฟ) ไปได้ขนาดไหน ! เนื่องจากไม่สามารถคาดเดาได้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 จะหยุดเมื่อไหร่  

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบ 'ทางตรง' ที่บริษัทโดนแน่นอน คือ ปัจจุบันหลายประเทศปิดประเทศเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ส่งผลให้ประชาชนหยุดการเดินทางทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งลูกค้าของบริษัทก็เช่นกัน เพราะว่าธุรกิจของบริษัทนั้น 'ผู้ซื้อ' กับ 'ผู้ขาย' ยังไงสุดท้ายก็ต้องมาพบเจอกัน ไม่เจอกันคงเป็นไปไม่ได้ 

'แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 เราแก้ไขด้วยการให้ลูกค้าเซ็นสัญญาแล้วส่งมาให้เราก่อน หลังจากที่บริษัทมีการเจรจากับลูกค้ามาได้ระดับหนึ่งแล้ว ผ่านทางเทคโนโลยี อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปัญหายังไงก็ต้องจบแต่จะช้าหรือเร็วเท่านั้น'

'วิบูลย์' บอกต่อว่า ในช่วง 2 เดือนแรก (ม.ค.-ก.พ.) ของปี 2563 มียอดขายที่ดินใหม่ จำนวน 50-60 ไร่ จากพื้นที่ในนิคมฯ รวมกัน 3 แห่ง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรม อมตะซิตี้ ชลบุรี ,นิคมอุตสาหกรรม อมตะ ซิตี้ ระยอง และนิคมอุตสาหกรรมระยอง (ไทย-จีน) และยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 2,584 ล้านบาท แต่ปกติในช่วงไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 2 ปกติแล้วก็ไม่ได้เป็น 'ช่วงไฮซีซั่น' ของธุรกิจ เพราะเป็นช่วงของการเจรจาและแลกเปลี่ยนข้อมูลกับลูกค้าเป็นหลัก ทำให้ยอดขายในช่วงดังกล่าวลดลงจากช่วงอื่น ๆ

ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินในมือรวมทั้งสิ้น 12,760 ไร่ ได้แก่ ที่ดินพร้อมขาย แบ่งเป็น ที่ดิน จังหวัด ชลบุรี จำนวน 631 ไร่ , ที่ดิน จ.ระยอง จำนวน 1,683 ไร่ , ที่ดินเปล่ารอการพัฒนา แบ่งเป็น ที่ดิน จ.ชลบุรี จำนวน 8,348 ไร่ และที่ดิน จ.ระยอง 900 ไร่ รวมถึงที่ดิน Commercial Area ในชลบุรี จำนวน 817 ไร่ และที่ดินในระยอง จำนวน 381 ไร่

สำหรับภาพรวมแนวโน้มยอดขายที่ดินในนิคมฯ ของปี 2563 บริษัทจะต้องมีการปรับประมาณใหม่ จากเดิมคาดว่าจะเติบโต 10% จากปี 2562 ที่มียอดขายที่ดิน 648 ไร่ เนื่องจากไม่สามารถบอกได้ว่าการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 จะแพร่ระบาดอีกนานแค่ไหน ทั้งนี้มองว่าหากยาวนานกว่า 6-8 เดือนถือว่าเป็นขั้นวิกฤติที่เกิดขึ้น

'การขายพื้นที่ของบริษัทคือลูกค้าจะต้องมาพบกับผู้ขายเพื่อมาดูพื้นที่ แต่เนื่องด้วยสถานการณ์ขณะนี้จึงทำให้เกิดความยากลำบาก' 

สำหรับ 'ธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภค' บริษัทยืนยันว่าไม่มีความกังวลต่อสถานการณ์ภัยแล้ง เนื่องจากมีปริมาณน้ำเพียงพอต่อการรองรับการใช้งานถึงของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทถึง 18 เดือน ขณะที่ธุรกิจบริการสาธารณูปโภคนั้น บริษัทอาจจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดโควิด-19 แต่เป็นผลกระทบทางอ้อม ซึ่งผลดำเนินงานอาจจะไม่เป็นไปตามทิศทางที่คาดหวังไว้ เนื่องจากเมื่อลูกค้ามีกำลังการผลิตลดลง ความต้องการใช้ก็ต้องลดลงตามไปด้วย โดยมองว่าสถานการณ์ดังกล่าวเป็นผลกระทบระยะสั้น 

อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ที่ขยายวงกว้างนั้น AMATA และบริษัทในกลุ่ม ได้แก่ บจก. อมตะซิตี้ ระยอง , บจก. อมตะ วอเตอร์ , บจก.อมตะ ฟาซิลิตี้เซอร์วิส,บจก.อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลท์ , บจก. อมตะ ซัมมิท รีทส์ แมเนจเม้นท์ ตระหนักถึงความปลอดภัยของพนักงาน ลูกค้า และผู้เกี่ยวข้องที่ต้องเดินทางเข้ามาติดต่องาน บริษัทจึงปรับรูปแบบการทำงานตามมาตรการ Work From Home เริ่มตั้งแต่วันที่ 24 มี.ค.63 เป็นต้นไป จนกว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ

ทั้งนี้ ด้านการดำเนินธุรกิจ บริษัทและบริษัทในกลุ่มยังคงให้บริการผู้ประกอบการภายในนิคมอุตสาหกรรมอมตะและผู้ติดต่อประสานงานด้านอื่นๆ ตามปกติ โดยบริษัทได้จัดเจ้าหน้าที่สลับกันเข้าทำงาน เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าและรักษาคุณภาพของการให้บริการค้นต่างๆ ไว้อย่างครบถ้วนด้วยความระมัดระวังเพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงาน

ท้ายสุด 'วิบูลย์' ทิ้งท้ายไว้ว่า แม้ 2 เดือนแรกยอดขายที่ดินทำได้แค่ 50-60 ไร่ แต่อย่าวิตกกังวลเพราะว่าไม่ใช่ไฮซีซั่นของธุรกิจ ประกอบกับปีนี้มีปัจจัยลบเข้ามารบกวนค่อนข้างมาก แต่เชื่อว่าปัจจัยลบต่างๆ จะต้องมีวันจบ 

๐ โบรกฯ มองยอดขายที่ดิน 400 ไร่ 

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ บอกว่า ผู้บริหารยอมรับว่าการดำเนินงานของบริษัทถูกกระทบจากการระบาดของ Covid-19 เพราะทั้งทางบริษัทและลูกค้าไม่สามารถเดินทางไปมาหากันเพื่อเจรจาทางธุรกิจได้ ดังนั้น บริษัทจึงน่าจะต้อง 'ปรับลดเป้ายอดขายที่ดิน' ลงจาก 700 ไร่ หรือเติบโต 10% จาก 648 ไร่ในปี 2562

แต่อย่างไรก็ตาม ยังไม่อาจระบุแน่ว่าจะปรับเป้ายอดขายที่ดินเป็นเท่าไหร่ เพราะบริษัทยังบอกไม่ได้ว่าการระบาดของ Covid-19 จะกินเวลานานแค่ไหน (คาดว่า 6-8 เดือนจะเป็นระดับวิกฤติ) 

ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัททำยอดขายที่ดินได้ประมาณ 50-60 ไร่ ในช่วงสองเดือนแรกของปีนี้ ดังนั้น จึงยังคงสมมติฐานยอดขายที่ดินปี 2563 เอาไว้ที่ 400 ไร่ และปี 2564 ที่ 700 ไร่ทั้งนี้ ยอดโอนที่ดินของบริษัทก็ถูกกระทบจากการระบาดของ Covid-19 เช่นกัน

แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทพยายามที่จะใช้ทางลัดในการดำเนินการด้านเอกสารเพื่อเร่งโอนให้เสร็จเร็วๆ ทั้งนี้ เมื่อปลายปี 2562 บริษัทมียอด backlog อยู่ 2.6 พันล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะโอนได้ในปีนี้ 70-80% โดยเชื่อว่ายอดโอนในปีนี้ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับ backlog ในมือมากกว่ายอดขายที่ดินแปลงใหม่ ดังนั้น เราจึงยังคงประมาณการยอดโอนที่ดินปีนี้เอาไว้ที่ 1.9 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็นประมาณ 70% ของยอด backlog

อย่างไรก็ตาม ยังคงมองว่าจะมีการย้ายฐานการผลิตจากทั้งประเด็นสงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐ และการระบาดของ Covid-19 (ซึ่งทำให้นักลงทุนตื่นตัวกับการพึ่งพิงจีนมากเกินไป) ยังคงคำแนะนำ 'ซื้อ' AMATA และให้ราคาเป้าหมายปี 2563 ที่ 15.60 บาท เนื่องจากเป็น pure play asset ที่มีสัดส่วน risk-reward น่าสนใจเมื่อพิจารณาในเชิงมูลค่าทางบัญชี (ยังมี upside ถึงราคาเป้าหมายอีกถึง 67.7%

ในขณะที่มี downside ถึง adjusted book value เพียงแค่ 3.2% เท่านั้น) ยังแนะนำให้จับตาดูสถานการณ์การระบาดของ COVID-19 อย่างใกล้ชิด เพราะจะเป็นสิ่งที่บ่งชี้ถึงอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจากการย้ายฐานการผลิตจากจีน แต่นักลงทุนไม่จำเป็นต้องรีบซื้อตอนนี้ เพราะมองว่าครึ่งปีหลัง 2563 เป็นจังหวะที่ดีที่จะกลับมาดูหุ้นตัวนี้อีกครั้ง

-----------------------

AMATAV เติบโต 'พันล้าน'  

'ณัทธร กิจสำเร็จ' ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายการเงินและบัญชี บมจ. อมตะ วีเอ็น หรือ AMATAV บอกว่า บริษัทคาดรายได้ปี 2563  มีโอกาสจะทำได้มากกว่า 'พันล้านบาท' ซึ่งเป็นผลจากการที่คาดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะมียอดโอนขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั้ง 3 แห่ง ที่ประเทศเวียดนาม รวมกันประมาณ 30 เฮคตาร์ และรายได้ประจำจากการให้บริการระบสาธารณูปโภคในนิคมฯ โดยในปีนี้คาดว่าจะมียอดโอนที่ดินแบบพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่นิคมฯเบียนหัว จำนวน 2-4 เฮคตาร์ หลังจากที่ล่าช้าจากปี 2562

ประกอบกับคาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปีจะมียอดโอนที่ดินจากนิคมฯ ลองถั่น ประมาณ 5-6 เฮคตาร์ รวมถึงยอดโอนที่ดินในนิคมฯ จากฮาลอง จำนวน 20 เฮคตาร์ โดยภาพรวมทั้งปีคาดจะมียอดพรีเซลที่ดินทั้ง 3 นิคมรวม ประมาณ 40 เฮคตาร์นอกจากนี้ คาดในปีนี้จะทยอยรับรู้รายได้จากการขายหุ้นของ Amata Service City Long Thanh 1 Company Limited (ASCLT 1) และ ASCLT 2 ในสัดส่วน 49% ให้แก่ Nova Rivergate Company Limited และ Nha Rong Investment & Commercial Joint Stock Company รวมเป็นเงิน 2,156 ล้านบาท

โดยเป็นการขายพื้นที่ในใบสัญญาการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบริษัทมีความจำเป็นที่จะต้องหาผู้เชี่ยวชาญเข้ามาร่วมดำเนินการรวมทั้งบริษัทได้เตรียมงบลงทุนในการพัฒนาที่ดินในพื้นที่นิคมฯ ฮาลอง และลองถั่น รวมถึงพัฒนาธุรกิจด้านต่างๆประมาณ 3,000 ล้านบาท

โดยเป็นเงินกู้จากสถาบันการเงินสำหรับภาพรวมการลงทุนของประเทศเวียดนามยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตต่อเนื่อง เบื้องต้นการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ที่ประเทศเวียดนาม มีจำนวนผู้ติดเชื้อเพียง 100 กว่ารายได้ ดังนั้น จึงมองว่าขณะนี้ยังไม่ได้รับผลกระทบในวงกว้าง แต่จะกระทบบางส่วนจากการตัดสินใจการลงทุนใหม่ของนักลงทุนต่างชาติ ที่กำลังตัดสินลงทุน