แรงปะทะโควิด-19 กับอสังหาฯแรงแค่ไหน?

บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ยอมรับว่า ขณะนี้มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หลายรายเริ่มนำโครงการมาขายทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ในต่างจังหวัดส่วนใหญ่จะขายโรงแรมเพราะได้รับผลกระทบจากการที่นักท่องเที่ยวหายไป ส่วนในกรุงเทพฯ มีทั้งขายที่ดิน โครงการที่กำลังจะขึ้น สังเกตได้ว่า นักพัฒนาอสังหาฯหลายรายพยายามขายสินทรัพย์ตัวเองเพื่อถือเงินสด สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องที่เข้ามาในวงการอสังหาฯ โดยเฉพาะรายใหญ่ที่สต็อกเยอะ มีรายจ่ายประจำสูง

"สำหรับแนวทางการปรับตัวในช่วงวิกฤติโควิด-19 ในทัศนะของผม สิ่งแรกที่ต้องทำคือการไปเจรจากับธนาคาร ว่าจะช่วยเหลือผู้ประกอบการได้อย่างไรได้บ้าง หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศลดดอกเบี้ยนโยบาย ไปขอลดดอกเบี้ย วงเงินไหนที่พอจะผ่อนคลายได้มากขึ้น เพื่อชะลอการจ่ายบางส่วน อาจจะเป็นที่ดินที่ซื้อมาแล้วยังไม่ได้พัฒนาอาจจะเจรจากับธนาคารให้ช่วย เพราะถือเป็นต้นทุนหลักของธุรกิจ เรื่องที่สองคือการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ ”

บดินทร์ธร ยังกล่าวถึงกลยุทธ์การลงทุนว่า ขณะนี้บริษัทโฟกัสการลงทุนในโครงการแนวราบ เพราะคืนทุนเร็ว และบางโครงการได้ปรับแผนการคุมสต็อกให้น้อยลง เปิดเฟสใหม่ให้ช้าลง รวมทั้งบางโครงการชะลอดูสถานการณ์ก่อนตัดสินใจเปิดตัวโครงการ เพื่อรักษาสภาพคล่องให้ได้ถึงสิ้นปีนี้

อย่างไรก็ตาม เขายังเห็นว่า ท่ามกลางวิกฤติมีโอกาสในการซื้อของราคาถูก จากกลุ่มผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน แต่ความไม่แน่นอนเรื่องโควิด-19 ว่าจะลากยาวแค่ไหน ถ้าข้อเสนอไม่ดีจริงเราคงไม่ซื้อ

นอกจากนี้ จากการประเมินสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 เห็นว่า ยังคงอยู่อย่างน้อย 6 เดือน และกว่าความรู้สึกคนจะกลับมาปกติ คงต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 เดือนจากนี้ ถึงจะมีอารมณ์กลับมาซื้ออีกครั้ง หวังว่า 2-3เดือนสถานการณ์คลี่คลายทำให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ในปลายปีนี้ ดังนั้นช่วงนี้ผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่ที่เข้ามาทำธุรกิจอสังหาฯ น่าชะลอโครงการไปก่อนดีกว่า

ด้าน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัญหาขาดสภาพคล่องเป็นหนึ่งในปัญหาสำหรับคนทำธุรกิจในเวลานี้ ซึ่งเป็นผลจากยอดขายที่ลดลง จากกำลังซื้อในตลาดที่หายไป ซึ่งขึ้นอยู่กับสายป่านของผู้ประกอบการแต่ละรายว่า มีสายป่านยาวขนาดไหน

“สายป่านเปรียบเสมือนการมีเงินอยู่ในลิ้นชักเยอะขนาดไหน ถ้าเรามีเงินในลิ้นชักเยอะและคิดว่าเหตุการณ์วิกฤติไม่ยาวมาก เราสามารถที่จะทำทุกอย่างได้ใกล้เคียงตามปกติได้ แต่ถ้าเรามองว่าเหตุการณ์วิกฤติอีกยาวและเงินในลิ้นชักมีไม่มาก ซึ่งเหตุการณ์ครั้งนี้ นักธุรกิจในปัจจุบัน รวมทั้งส่วนตัวเป็นคนประเมินความเสี่ยงรอบด้าน จะมองกรณีที่เลวร้ายที่สุด เราต้องอยู่ได้ ก่อน ฉะนั้นต้องคิดเหมือนคนมีเงินในลิ้นชักไม่มากและเหตุการณ์นี้น่าจะอีกยาว ”

เกษรา ยังเห็นว่า ปัจจุบันการขายอสังหาฯ ทุกคนพยายามทำออนไลน์ บุ๊คกิ้ง แต่จะเปลี่ยนเป็นยอดโอนเท่าไร ตอบยาก เพราะออนไลน์ บุ๊คกิ้ง ไม่ได้ทำได้เงิน แต่การโอนทำให้เราได้เงิน ดังนั้นต้องดูว่ารายรับจะเหลือเท่าไร หากเหตุการณ์นี้ยังลากยาวไปเรื่อยๆ แบบนี้ ฉะนั้นส่วนที่ต้องมาดูอีกเรื่องคือเรื่องของการควบคุมค่าใช้จ่าย ซึ่งที่มักถูกลดลง โดยเฉพาะการทำการตลาด รวมทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ

นอกจากนี้ในส่วนของงบลงทุน ซึ่งขึ้นอยู่กับสายป่าน ถ้าสายป่านยาวงบลงทุนยังคงทำได้ เพราะช่วงนี้จะเป็นช่วงที่ซื้อของ ‘ราคาถูก’ สามารถซื้อเพื่อลงทุนต่อได้

“ตอนนี้ควรจะจ่ายเงินเฉพาะที่เป็นแอสเสท เป็นสิ่งของไม่ใช่จ่ายเงินในแง่ค่าใช้จ่าย ต้องยอมรับว่าการบริหารจัดการธุรกิจในช่วงภาวะวิกฤติยาก”

รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ยังเห็นว่า สิ่งสำคัญอีกเรื่องคือเรื่องคน เพราะเวลาที่ไม่มีรายได้ บริษัทส่วนหนึ่งจะตัดลดคน คนซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายบริษัทนั้นๆ ว่าจะดูแลพนักงานอย่างไร ซึ่งเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและน่าเห็นใจ สำหรับเสนาฯ ได้มีนโยบาย “SENA ZERO COVID” รับมือสถานการณ์ใน 5 มิติครบคลุมทั้งลูกค้า พนักงาน คู่ค้าและสังคม ในการดูแลกันอย่างใกล้ชิดเพื่อให้สามารถอยู่รอดร่วมกันท่ามกลางวิกฤติโควิด-19 ประเมินว่าทำให้บริษัทยังสามารถมีสภาพคล่องและอยู่รอดจากวิกฤติได้