“ไนท์แฟรงค์”เปิดผลวิจัยโควิด-19 ทุบยอดขายที่อยู่อาศัยวูบ50%

 นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการ หรือหายไปประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็นปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

 โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจากมาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่าสะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว 525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

“ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต”

นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคาที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือต่ำกว่า 1 แสนบาท ต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

 โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึงการจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

 อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลดค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อเริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม

ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มองแนวโน้มราคาอสังหาฯในปี 2563ว่า มีปัจจัยลบและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ8-10%เมื่อเทียบจากปี 2562 ซึ่งราคาขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตร.ม.

 “ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคา สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายสูง ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม”

 นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย ถูกนำมาปรับลดราคาลงมากกว่า20%เพื่อระบายสต็อกที่คงค้าง

สำหรับสำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่1ปี2563 พบว่า มีโครงการคอนโด เปิดใหม่ 16โครงการ 5,880 ยูนิต ถือว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากวิกฤติมหาอุทกภัย ปี2554