ถอดวิธีคิด 'ศุภาลัย' เฟ้นดีมานด์จากวิกฤติโควิด

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า หลังได้รับผลกระทบจากโควิดว่า ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯทั้งตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 30% โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมลดลง 70% เพราะไม่มั่นใจว่าสร้างแล้วจะขายได้หรือไม่ โดยคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ยังซึมยาวต่อไปอีก 2 ปี (สิ้นปี2564) ขณะที่ความต้องการซื้อลดลงเช่นกันแต่ยังลดไม่เท่ากับซัพพลายที่มีในตลาด จึงเป็นช่วงของการระบายสินค้าเก่า อย่างแท้จริง

ปี 2563 จึงถือเป็นปี “พักฐาน” ที่จะช่วยให้ตลาดกลับมาสู่ “จุดสมดุล” จากการหยุดเปิดตัวโครงการและใช้เวลาในการดูดซับสต็อกหรือสินค้าคงค้าง

“น่าจะเป็นปีที่ลูกค้ามองหาความคุ้มค่ากับราคา มากกว่าทำเลและมูลค่า ผู้ประกอบการหลายรายต้องหันมาบริหารจัดการกับโครงสร้างภายในองค์กร หากนับภาพรวมตลาดของบริษัทอสังหาฯ 10 อันดับแรกซื้อที่ดินรวมกันตั้งแต่ต้นปีไม่ถึง 20 แปลง”

นอกจากนี้ โควิด ยังทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงแลนด์สเคปที่อยู่อาศัย ความต้องการคอนโดลดลง สวนทางกับความสนใจซื้อบ้าน อย่างไรก็ตามยังเชื่อว่า เมื่อมีการผลิตคิดค้นยาและวัคซีนโควิดได้สำเร็จ สภาพการจราจรติดขัด จะทำให้คนกลับมาซื้อคอนโดมากขึ้นอีกรอบ ซ้ำรอยเหมือนกับช่วงที่เกิดมหาอุทกภัยปี 2554 ทำให้คนที่อยู่บ้านหนีมาซื้อคอนโด

เขายังกล่าวว่า ในช่วงเวลาที่นักพัฒนาอสังหาฯ หลายรายชะลอการพัฒนาโครงการ จึงเป็นเวลาของนักพัฒนาอสังหาฯ “ที่มีความพร้อม” จะนำหน้าเปิดตัวโครงการเร่งเก็บความต้องการที่ยังมีในตลาด ศุภาลัยประเมินตัวเองว่าเป็นหนึ่งในนั้น โดยเฉพาะการขยายเซ็คเมนท์ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์ หรือ ลักชัวรี่ จากเดิมมีกลุ่มลูกค้ากลางๆ เป็นส่วนใหญ่

ขณะเดียวกัน ยังมีแผนขยายไปในกลุ่มบ้านต่างจังหวัด โดยเฉพาะบ้านหรูราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งจะเพิ่มจังหวัดพิษณุโลก และอยุธยา มีการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดรวม 15 จังหวัด

 ทายาทรุ่นที่ 2 ของศุภาลัย ยังมองว่า วิธีการดำเนินธุรกิจของศุภาลัยที่ทำมาตลอดในช่วงเวลาปกติ คือออกวิ่งรักษาสุขภาพ หรือทำตัวเองให้แข็งแกร่ง นั่นคือการรักษาวินัยทางการเงิน ซึ่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เห็นสัญญาณการชะลอตัวของคอนโด จึงเริ่มลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่า 50% เมื่อเทียบกับบริษัทอสังหาฯ 10 อันดันแรก มีค่าเฉลี่ยที่สูงกว่า 70%ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

สำหรับภาพรวมยอดขายในช่วง 5 เดือน(ม.ค.-พ.ค.) ที่ผ่านมา พบว่า แม้ระยะแรกของการประกาศใช้พ.ร.ก.ฉุกเฉิน หรือ ล็อกดาวน์ จะมีคนเข้ามาเยี่ยมชมโครงการลดลง แต่พบว่าลูกค้าเริ่มกลับมาดูโครงการในช่วงครึ่งหลังของเดือนเม.ย. และกลับมาสูงขึ้นเป็นลำดับ จึงมั่นใจว่าความต้องการยังมีอยู่ ทำให้บริษัทมั่นใจเปิดตัวโครงการคอนโด ล่าสุด “สาทร-ราชพฤกษ์” จำนวน 563 ยูนิต และร้านค้าจำนวน 2 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท

ทั้งนี้ ยังปรับแบบให้ตอบรับกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตตามวิถีปกติใหม่ (นิวนอร์มอล) ขนาดห้องกว้างขึ้น ตั้งแต่29-103.5ตารางเมตร พร้อมเพดานสูง 2.7 เมตร บนเนื้อที่กว่า 3 ไร่ บนถนนราชพฤกษ์ ใกล้รถไฟฟ้าสถานีบางหว้าInterchange 450 เมตร พร้อมกับราคาขายเท่ากับ 5 ปีก่อน เฉลี่ย 60,500 บาทต่อตร.ม.

ขณะที่ภาพรวมแนวโน้มยอดขาย (Pre-sale) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2563 คาดว่าจะเกิน10,000ล้านบาท โดยได้เปิดตัวโครงการใหม่รวมจำนวน10โครงการ มูลค่าโครงการรวม9,000ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 1 โครงการ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท และโครงการแนวราบ 9 โครงการ มูลค่าโครงการ 7,000 ล้านบาท ตั้งเป้าหมายทั้งปี อยู่ที่26,000ล้านบาท

สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน20โครงการมูลค่าโครงการ 21,000 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการแนวราบจำนวน 16 โครงการ มูลค่าโครงการ 13,000 ล้านบาท และโครงการคอนโด จำนวน 4 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท รวมกับโครงการ ศุภาลัยลอฟท์สาทร-ราชพฤกษ์ ที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันที่11-12 ก.ค.นี้

ในส่วนเป้าหมายรายได้รวมในปี 2563 คาดว่าจะพยายามผลักดันให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ 24,000 ล้านบาท โดยในช่วงไตรมาสแรกปี 2563 บริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) ในมือรวมมูลค่า 38,717 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้ในช่วงไตรมาส 2-4 ในปี 2563 ประมาณ 9,243 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีอสังหาฯพร้อมโอน มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท เป็นซัพพลายจากโครงการแนวราบ 4,500 ล้านบาท และจากคอนโด 9,500 ล้านบาท