พิษโควิดฉุดอสังหาฯอีอีซี ‘กำลังซื้อทรุด-แบงก์ไม่ปล่อยกู้’

สถานการณ์ระบาดของไวรัสโควิดรอบใหม่ “ซ้ำเติม” ภาวะวิกฤติก่อนหน้าที่ยังไม่ทันได้เริ่มฟื้นฟูธุรกิจ! เส้นกราฟเศรษฐกิจยังไม่ผงกหัวขึ้น ขณะที่ กำลังซื้อระดับกลางล่างกระทบหนักยิ่งขึ้น ส่งผลต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจซบเซาต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้แต่โซนเขตเศรษฐกิจพิเศษ “อีอีซี” ที่มีความเคลื่อนไหวของตลาดมากกว่าพื้นที่อื่นมีแนวโน้มชะลอตัวลงเช่นกัน

มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี รวมถึงโซน “อีอีซี” ชะลอตัว ส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ลูกค้าหายไปไม่มาดูโครงการ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการระบาดระลอกใหม่ต้องรอประเมินในอีก 1 เดือนจากนี้ ซึ่งมีการยกระดับ 5 จังหวัด สมุทรสาคร ชลบุรี ระยอง จันทบุรี และตราด เป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด

“ตั้งแต่ต้นปี ลูกค้าเข้าเยี่ยมโครงการน้อยลง โดยเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพราะรัฐบาลไม่ได้ต่อมาตรการค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ทำให้บ้านระดับราคา 3 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ลูกค้าชะลอการซื้อ เพราะคาดหวังว่ารัฐบาลต่อมาตรการซึ่งหมดอายุลงตั้งแต่ 24 ธ.ค. แต่รัฐบาลไม่ได้ต่อมาตรการ”

ในปี 2564 น่าจะได้รับผลกระทบรุนแรงขึ้น เนื่องจากปีที่ผ่านมาได้กำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนไปมากพอสมควรแล้ว ประเมินว่ากำลังซื้อชะลอตัวไม่น้อยกว่า 20% ซึ่งพื้นที่ชลบุรีลูกค้าที่หายไปส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับล่าง จากผลกระทบเรื่อง “ส่งออก” ทำให้การจ้างงานชะลอตัว คนมีรายได้น้อยลง ฉะนั้นการซื้อบ้านระดับกลางล่างจะหายไป

หากภาครัฐมีมาตรการสนับสนุน อาทิ การปลดล็อกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (Loan to Value : LTV) การให้ค่าลดหย่อนภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอน ขยับมาในระดับราคา5 ล้านบาท จะช่วยให้กลุ่มลูกค้าระดับกลาง (พนักงานออฟฟิศ เจ้าของธุรกิจ)มีอำนาจในการซื้อเพิ่มขึ้น ส่งผลดีกับอสังหาฯ ทั่วประเทศ เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย กว่ากลุ่มระดับผู้มีรายได้น้อยที่ทำงานในโรงงาน

"นับเป็นวิกฤติที่หนักสุดสำหรับตลาดอสังหาฯ ในชลบุรี โควิดเป็นปัจจัยหนึ่ง และศักยภาพในการส่งออกที่ลดลงมีผลกระทบต่อรายได้ของคนงานในโรงงาน ทำให้อสังหาฯ โซนอีอีซีชะลอตัว และที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์มาขุดทองในโซนอีอีซีจำนวนมาก แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทำให้เกิดซัพพลายในตลาดสูง ขณะที่อัตราการดูดซับลดลงเรื่อยๆ ฉะนั้นอนาคตน่าจะมีการล้มหายตายจากไปพอสมควร"

การชะลอตัวอสังหาฯ เริ่มจากระดับล่างเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบตามด้วยกลุ่มพนักงานออฟฟิศ หรือมนุษย์เงินเดือน ต่อมาเป็นเจ้าของธุรกิจ โดยเฉพาะ เอสเอ็มอี ซึ่งที่ผ่านมาปัญหาในภาคอสังหาฯ พบว่าตลาดมีดีมานด์แต่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ส่วนขณะนี้แม้อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดแล้วแต่กลับไม่ช่วยกำลังซื้อให้ขยับดีขึ้น ฉะนั้นหากภาครัฐผ่อนปรนมาตรการแอลทีวีจะช่วยให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น มีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน หรือมาตรการบ้านดีมีดาวน์ออกมาช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ

เปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ระบุว่า ผลกระทบจากโควิดระลอกใหม่ส่งผลให้ลูกค้าไม่กล้าไปเยี่ยมชมโครงการเหมือนปกติ แม้ว่าความตื่นตระหนกลดลงกว่าครั้งที่ผ่านมาก็ตาม แต่พบว่า ลูกค้ามีพฤติกรรมเปลี่ยนไป! โดยส่วนหนึ่งหันมาสนใจซื้ออสังหาฯ แนวราบเพิ่มขึ้น เนื่องจากกังวลการใช้ชีวิตในคอนโดมิเนียม เพราะต้องใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้คนจำนวนมาก

“แต่สิ่งที่กำลังเป็นปัญหาสำคัญ คือ ธนาคารบางแห่งเริ่มกลับไปใช้กฎเกณฑ์ที่เข้มข้นขึ้น เช่น บางอาชีพ อย่าง สายการบิน ธุรกิจเกี่ยวกับท่องเที่ยว ไม่ปล่อยกู้เลย เงื่อนไขของการขอกู้ธนาคารของลูกค้ารายย่อยเข้มงวดขึ้นเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นอันดับแรก”

ต้องยอมรับว่าภาพรวมอสังหาฯ ระยองปีนี้ไม่ดีเหมือนปี 2563 ลูกค้าหลักเป็นกลุ่มคนทำงานในโรงงาน เป็นบลู คอลลาร์ ที่เป็นผู้รับเหมา ทำงานรายวัน ที่มีโอที ระดับราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทส่วนใหญ่เป็นแนวราบ (ห้องแถว ทาว์เฮ้าส์ ) หากอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดจะเป็นไวท์ คอลลาร์ ไม่ได้รับผลกระทบกำลังซื้อ

จากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบอย่างต่อเนื่อง จึงอยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี ในภาวะที่การเก็งกำไรลดลงเพราะส่วนใหญ่เป็นตลาดเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น ขณะเดียวกันอยากให้สถานบันการเงินสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเพราะที่ผ่านมาตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูง รวมทั้งมาตรการอื่นๆ ที่จะเข้าช่วยกระตุ้นกำลังซื้อลูกค้า