คอนโด-สำนักงาน-ศูนย์การค้าซึม คลังสินค้ามาแรงรับ ‘อี-คอมเมิร์ซ’

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดปี 2564 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อน ขณะที่ซัพพลายรวมตลาดคอนโดคาดว่าจะอยู่ใกล้เคียงกับปีก่อนที่ 674,000 หน่วย ทั้งนี้ คาดว่าจะมีซัพพลายใหม่ที่เข้ามาในตลาดจะเพิ่มขึ้น 33,000-38,000 หน่วย ซึ่งมากกว่าปีก่อนที่มีเพียง 21,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ชะลอในปีที่ผ่านมาจำนวน 18 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยรวม 5,800 หน่วยที่เลื่อนการเปิดตัวออกไป

โดยในปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวกว่า 16,000 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กและมีราคาขายลดลง สอดคล้องกับภาวะของตลาดในปัจจุบันที่เน้นการขายในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ในโซนรอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น ขณะที่ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในปีนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยหันมาสนใจซื้อบ้านมากขึ้น แต่หากในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้เริ่มเปิดการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว มีโอกาสที่จะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น ใกล้เคียงกับปี 2563 ที่ 30,000-35,000 หน่วย หรือมีอัตราการขายคงที่ 93% เท่ากับปีที่แล้ว แต่ระดับราคาขายเฉลี่ยจะปรับลดลง เป็นผลมาจากการลดราคาโครงการที่สร้างเสร็จในปีนี้ที่จะมีซัพพลายออกมาอีกไม่ต่ำกว่า 10,000 หน่วย

“ปีนี้ยังคงมีการลดราคาลงมาเพื่อระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่แต่คงไม่มากกว่าการลดราคาในปีที่ผ่านมา ในระยะเวลาสั้นๆ เพื่อให้ได้ยอดขายตามที่ต้องการ”

สำหรับโครงการใหม่ที่เปิดตัวปีนี้ส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับกลางระดับราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท/ยูนิต และราคา 1.2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต โดยภาพรวมราคาขายคอนโดมิเนียมในปีนี้คาดว่าจะลดลงราว 5% หรือใกล้เคียงกับปีก่อนที่ลดลง 4% เพราะหลังจากที่ผู้ประกอบการปรับลดราคาลงมามากแล้วจะค่อยๆ ขยับราคาเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับราคาขายเดิม

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากโควิด-19 ในปีนี้ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งประกอบไปด้วยตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม ทั้งในเรื่องของดีมานด์ ซัพพลาย และราคาค่าเช่า โดยตลาดอาคารสำนักงานต้องเผชิญกับความท้าทายจากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานให้กลับไปทำงานที่บ้าน และแนวโน้มการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการ ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่จำนวนมากมีแนวโน้มลดลง ทำให้ปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าอาคารสำนักงานลดลงเหลือ 91% จากเดิมที่ 94% ซึ่งต่ำกว่าระดับปกติที่มากกว่า 95% มาต่อเนื่องในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา

ขณะที่ซัพพลายของพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในประเทศเพิ่มขึ้น 130,000 ตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 6.2 ล้านตารางเมตร และในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นราว 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงใหม่ใจกลางเมืองหลายแห่ง อาทิ วันแบงค์คอก ย่านพระรามสี่ อาคารดับบลิวเอชเอ ย่านบางนา และ อาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ ย่านเพลินจิต

“สิ่งที่จะเกิดขึ้นในอาคารสำนักงานเช่น คลินิกตรวจสุขภาพ ดาต้า เซ็นเตอร์ หรือโคเวิร์คกิ้ง สเปซ เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าที่เปลี่ยนไป ทำให้เจ้าของอาคารสำนักงานต้องปรับให้พื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่น มากกว่าอาคารสำนักงานแบบเดิม สามารถทำสัญญาได้ตั้งแต่ 1 - 3 ปี มีห้องขนาดเล็กให้เลือกจำนวนมาก พร้อมใช้งานได้ทันที รวมถึงมีส่วนกลางและการบริการเสริมต่างๆ แต่ยังคงมีความเป็นส่วนตัว”

สำหรับตลาดอุตสาหกรรมจะแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ 1.ตลาดพื้นที่เช่าโรงงาน มีพื้นที่ 4 ล้าน ตร.ม. อัตราค่าเช่า 200 บาท/ตร.ม. /เดือน 2.ตลาดพื้นที่เช่าคลังสินค้า มีพื้นที่ 4 ล้านตร.ม.อัตราค่าเช่า 150 บาท/ตร.ม. /เดือน โดยใสนช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตสูง โดยเฉพาะตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มเป็นที่ต้องการมากขึ้นส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของธุรกิจ อี-คอมเมิร์ซ เนื่องจากมีความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าเพื่อเก็บ คัดแยก และส่งต่อสินค้าต่างๆ ไปยังผู้บริโภคทั้งในและต่างประเทศเป็นจำนวนมากนั่นเอง