อสังหาฯปัจจัยลบรอบด้าน คนตกงาน แบงก์เข้มงวดสินเชื่อกระทบกำลังซื้อ

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า จากการสำรวจ พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 มีความท้าทายจากปัจจัยรอบด้านทั้งเรื่องของอัตราการว่างงานที่เพิ่มสูงขึ้นจากสถานการณ์โควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจ และยังมีเรื่องของการที่สถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์มีการควบคุมและจำกัดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

ถึงแม้กระนั้นปัจจัยบวกที่ช่วยพยุงกำลังซื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเดินต่อไปได้คือ มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐที่มีการขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือ 0.01% และการลดภาษีที่ดิน 90% รวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับต่ำ จะยังคงช่วยกระตุ้นผู้ที่มีความพร้อมซื้อที่อยู่อาศัยได้ในปีนี้ คาดว่าแนวโน้มปี 2564 จะมีการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น เร่งระบายโครงการคงค้างอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ได้ดีขึ้น เน้นการเปิดโครงการที่ราคาเข้าถึงง่ายในทำเลเดินทางสะดวกให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และหาจุดขายใหม่ๆ ที่แตกต่างจากคู่แข่งเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน

ผลสำรวจล่าสุดพบว่า สัดส่วนอุปทานแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งหลังปี 2563 พบว่า คอนโดมิเนียมแม้มีอุปทานลดลงแต่ยังคงมีสัดส่วนสูงสุดคือ 48% โดยมีจำนวน 16,582 ยูนิต อันดับสองคือทาวน์โฮมที่มีสัดส่วน 38% จำนวน 13,065 ยูนิต และอันดับสามคือบ้านเดี่ยวในสัดส่วน 14% มีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 4,767 ยูนิต

ตลาดบ้านเดี่ยว ในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่ทั้งสิ้น 4,767 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากครึ่งปีแรก ส่งผลให้อุปทานเสนอขายรวมมีจำนวน 14,985 ยูนิตในรอบสำรวจนี้ ในขณะที่อุปสงค์เพิ่มขึ้น 11% จากครึ่งปีแรกมีจำนวนทั้งสิ้น 5,992 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายเท่ากับ 40% โดยบ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีอุปทานเสนอขายสัดส่วนสูงที่สุดอยู่ที่ 33% หรือมีจำนวน 4,902 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อุปสงค์มีการปรับเพิ่มขึ้นในเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีอุปสงค์เพิ่มขึ้น YoY มากที่สุด คือระดับราคา 10-20 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้น 53% มีอัตราการขายอยู่ที่ 33% หากดูโซนที่มีความต้องการเติบโตต่อเนื่องพบว่าอยู่ที่โซนตะวันตกในบริเวณปากเกร็ด โซนตะวันออกเฉียงเหนือในบริเวณคลองสามวา และโซนตะวันออกบริเวณบางพลีและบางบ่อ ซึ่งเป็นผลจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าและแหล่งงานในบริเวณดังกล่าว

ตลาดทาวน์โฮม ในรอบสำรวจนี้ตลาดทาวน์โฮมมีอุปทานใหม่ทั้งสิ้น 13,065 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% จากครึ่งปีแรก ส่งผลให้อุปทานเสนอขายมีจำนวนรวม 29,675 ยูนิต ในขณะที่อุปสงค์มีจำนวนทั้งสิ้น 13,074 ยูนิต เพิ่มขึ้น 14% จากครึ่งปีแรก คิดเป็นอัตราการขายเท่ากับ 44% โดยผู้ซื้อมีอัตราตอบรับเพิ่มมากที่สุดในระดับราคา 5-7 ล้านบาท โดยทำเลที่ได้รับความสนใจจะอยู่บริเวณถนนราชพฤกษ์ ช่วงตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ลำดับต่อมาเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท และพบว่ากลุ่มผู้ซื้อให้ความสนใจเพิ่มขึ้นเพราะที่ตั้งของโครงการมักอยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก เช่น พัฒนาการ, รามคำแหง, กัลปพฤกษ์ หรือรามอินทรา

ตลาดคอนโดมิเนียม สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นจากครึ่งปีแรกถึง 67% มีจำนวนทั้งสิ้น 16,582 ยูนิต ส่งผลให้อุปทานเสนอขายมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 100,918 ยูนิต ในขณะที่อุปสงค์เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ 1% จากครึ่งปีแรก มีจำนวนทั้งสิ้น 16,843 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายที่ 17% โดยผู้ประกอบการยังคงชะลอการลงทุนโครงการใหม่เนื่องจากยังมียูนิตสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมาก และยังคงเน้นการระบายสินค้าเดิมเป็นหลัก ทำให้อุปทานเสนอขายในปี 2563 ลดลงในทุกระดับราคา โดยผู้ซื้อหันมานิยมที่อยู่อาศัยย่านชานเมืองมากขึ้น ส่งผลให้อุปสงค์ในบางพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ พื้นที่รามคำแหงซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 300 เมตร, พื้นที่พระรามสอง เนื่องจากมีความชัดเจนของการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ และคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างภายในปี 2564, บริเวณเกษตร-งามวงศ์วาน จากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่กำลังจะเปิดใช้บริการ และสายสีน้ำตาล (แคราย-ลำสาลี) ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต ทำให้ยอดซื้อทั้งจากในโครงการเก่าและจากโครงการเปิดใหม่ในบริเวณนี้ปรับเพิ่มขึ้น, พื้นที่แจ้งวัฒนะ-ดอนเมือง-คูคต และพื้นที่จรัญสนิทวงศ์ฝั่งถนนธนบุรี

“ปี 2564 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ได้ดียิ่งขึ้น คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะมีมากขึ้นแต่ยังคงเน้นระบายสต็อกคงค้าง "

อย่างไรก็ตามปัจจัยที่ยังคงต้องเฝ้าติดตามและประเมินสถานการณ์อย่างใกล้ชิดได้แก่เรื่องโควิด-19 ทั้งด้านการควบคุมการแพร่ระบาดและด้านการกระจายวัคซีนในประเทศไทย ปัจจัยด้านค่าเงินบาทที่แข็งค่าซึ่งอาจกระทบต่อการฟื้นตัวของอุปสงค์ต่างประเทศ ปัจจัยด้านภาคการท่องเที่ยว หากมีสัญญาณบวกจากการได้รับวัคซีนป้องกันโควิด-19 ที่มีประสิทธิภาพอย่างทั่วถึงในหลายๆ ประเทศ น่าจะช่วยให้ปัจจัยด้านการท่องเที่ยวกลับมาและภาคอสังหาฯ ได้รับอานิสงส์ที่ดี

ขณะที่ปัจจัยด้านหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงจากการการสูญเสียแหล่งที่มาของรายได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ซื้อมีรายได้และเงินออมลดลง การตัดสินใจซื้อจะใช้เวลานานขึ้น แต่หากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังและพร้อมปรับตัวอยู่เสมอ ทำราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและมีการพัฒนาจุดขายใหม่ๆ ที่โดดเด่นต่างจากคู่แข่งและตอบโจทย์ความต้องการในยุคปัจจุบันได้ และอาศัยปัจจัยหนุนจากมาตรการช่วยเหลือของภาครัฐที่ควรต้องมีออกมาอย่างต่อเนื่องและขยายข้อจำกัดให้ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากพอ เชื่อว่าจะเป็นแรงส่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเดินหน้าต่อไปได้