อสังหาฯชูBranded ResidenceรับWorkationมาแรง

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ ล้วนอยู่ในยุคธุรกิจขาขึ้นมายาวนาน ซึ่งวงจรธุรกิจโดยทั่วไปจะเป็นเหมือนกราฟเส้นโค้งรูปตัวเอส กล่าวคือธุรกิจจะมีการเติบโตที่ช้าในตอนเริ่มต้น การเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงกลาง และการเติบโตที่ช้าในตอนท้าย เมื่อธุรกิจพัฒนาเติบโตไปเรื่อยๆ ก็ถึงจุดอิ่มตัว จำเป็นต้องหา S-Curve เส้นใหม่มาแทน เพื่อให้เกิดการพัฒนาต่อได้ต่อเนื่อง ไม่ให้หยุดนิ่ง

" เมื่อธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายเริ่มเข้าใกล้จุดอิ่มตัว จึงต้องการ S-Curve ต่อไป ที่จะเข้ามาทดแทนให้บริษัทก้าวต่อไป ไม่ตกอยู่ในภาวะถดถอย ซึ่งการค้นหาธุรกิจใหม่ในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่าย"

 โดย S-Curve ที่หลายบริษัทให้ความสนใจแบ่งเป็น 2 ลักษณะ คือ
 
1.การเข้าสู่ธุรกิจใหม่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเดิม เช่น การตั้งธุรกิจโรงพยาบาลวิมุตของ PSH, ธุรกิจศูนย์การค้าและธนาคารของ LH, ธุรกิจศูนย์พัฒนาผู้นำและผู้บริหารระดับสูง หรือ SEAC ของ AP, ธุรกิจบริหารกองหนี้ของ SIRI ร่วมกับ XSpring AMC หรือจะเป็นธุรกิจสตาร์ทอัพต่างๆ ซึ่งในแต่ละธุรกิจมักจะมีผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดนั้นอยู่แล้วจึงถือเป็นความ"เสี่ยง" จากความไม่เชี่ยวชาญในการเข้าไปลงทุน แต่ก็แลกมาด้วยโอกาสในลักษณะ Blue Ocean 
2.ต่อยอดจากธุรกิจเดิมโดยการเพิ่มมูลค่า ลดต้นทุน หรือปรับโมเดลธุรกิจใหม่ 

นายณัฎฐา    กล่าวว่า  ในแวดวงนักพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูงก็ตาม จะเห็นได้ว่าธุรกิจ โฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้  ถือเป็นหนึ่งใน S-Curve ลูกต่อไปที่นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความนิยม เนื่องจากสามารถใช้ทรัพยากรที่มีอยู่แล้วรวมกับ"จุดแข็ง"จากธุรกิจเดิมไม่ว่าจะเป็นกลุ่มฐานลูกค้า คอนเนคชั่นผู้รับเหมาและบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับงานด้านอสังหาฯ สิ่งเหล่านี้สามารถนำมาทดลองและต่อยอดได้อย่างรวดเร็ว

 ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการนำเชนการบริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงเข้ามาบริหารนิติบุคคลอาคารชุด หรือ Branded Residence Condo การผสานโมเดลธุรกิจบริการเข้ากับการขายอาคารชุด เป็นการเพิ่มมูลค่าและยกระดับคุณภาพชีวิตให้ผู้อยู่อาศัยให้ดีขึ้นตามเกรดของคอนโดมิเนียมนั้น นอกจากนี้การมีเชนโรงแรมมาบริหารส่วนใหญ่จะได้สิทธิประโยชน์จากแบรนด์โรงแรมในเครือ เช่น ให้สิทธิในการเข้าพักโรงแรมในเครือทั่วโลกเป็นจำนวนครั้งต่อปีตามที่กำหนด หรือได้รับเอกสิทธิ์ในงานบริการต่างๆ เป็นต้น 

นอกจากโมเดลการนำ Branded Residence เข้ามาบริหารแล้ว ผู้ประกอบการบางรายตัดสินใจแตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจ โฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ โดยตรง ซึ่งก็มี"โอกาส" ที่น่าสนใจ จากอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างน่าสนใจ ในสภาวะปกติโดยเฉลี่ยโฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ เกรด 4-5 ดาว ในกรุงเทพมหานคร มีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี โดยปกติธุรกิจโฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ มักจะมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 15-20 ปี 
 

ทั้งนี้วิธีการที่ได้รับความนิยมจากผู้พัฒนาในธุรกิจนี้คือการนำทรัพย์เหล่านี้เข้าสู่การจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) และนำเงินทุนกลับไปหมุนเวียนในธุรกิจต่อไป การจัดตั้งกองทรัสต์นอกจากกลุ่มโรงแรมแล้วทรัพย์อื่นๆ ยังมีที่ได้รับความนิยมเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า วิลล่าตากอากาศหรือคลังสินค้า เป็นต้น 

อย่างไรก็ตามการนำทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์มีขั้นตอนและระเบียบซับซ้อนอยู่พอสมควร หากผู้ประกอบการต้องการลดขั้นตอนเหล่านี้วิธีการว่าจ้างที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการจัดตั้งถือเป็นช่องทางหลักในการอำนวยความสะดวกและมีประสิทธิภาพสูงซึ่งนอกจากธุรกิจ โฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ แล้ว สังเกตได้ว่าการ Diversify portfolio ของผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย เริ่มมีการลงทุนไปยังธุรกิจอื่นที่สามารถนำมาจัดตั้งกองทรัสต์ได้เช่นกัน เช่น บริษัทออริจิ้นร่วมกับเจดับเบิ้ลยูดี เปิดบริษัทร่วมทุน บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชัน จำกัด ลงทุนในธุรกิจคลังสินค้า โลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรม บริษัทแสนสิริลงทุนในธุรกิจให้บริการโคเวิร์คกิ้งสเปซ JustCo เป็นต้น

    จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด พบตัวอย่างผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งที่มีธุรกิจหลักคือพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย และได้แตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจโฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ อาทิ TCC และ AWC พัฒนาโครงการแบรนด์  บันยันทรี ,ฮิลตัน , ดับเบิ้ลทรี,  วนา เบลล์ , The Luxuary,แมริออท , มีเลีย ORI พัฒนาโครงการแบรนด์ .สเตย์บริดจ์ สวีท , ฮอลิเดย์ อินน์ , วัน บัดเจท , อินเตอร์คอนติเนนตัลS พัฒนาโครงการแบรนด์ ทรายลากูน่า  , เนเบอร์,SIRI พัฒนาโครงการแบรนด์ เดอะ เภรี โฮเต็ล, เดอะ สแตนดาร์ด PROUDอินเตอร์คอนติเนนตัล, ฮอลิเดย์ อินน์  เป็นต้น

ทั้งนี้เนื่องจากธุรกิจโฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ มีแนวโน้มที่ดี เมื่อกรุงเทพฯ ได้เชื่อว่า เป็นเมืองที่เหมาะกับการ Workation มากที่สุดในโลก ขณะที่ภูเก็ตและเชียงใหม่ ติดอันดับ 10 The Best Cities for a Workation 2021 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญกับเทรนด์ Workation ที่ประเทศไทยจะสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพเข้ามาท่องเที่ยวและทำงานในรูปแบบ Workation

เมื่อเว็บไซต์ Holidu.co.uk ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำหรับการค้นหาสถานที่พักผ่อนของประเทศอังกฤษ ได้จัดอันดับ 150 เมือง สำหรับการทำงานและพักผ่อน โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่สำคัญสำหรับผู้ที่ทำงานและได้พักผ่อนในเวลาเดียวกัน ประกอบด้วย ค่าเช่ารายเดือนของที่พัก ค่าเครื่องดื่มหลังเลิกงาน ไปจนถึงค่าเฉลี่ยจำนวนชั่วโมงที่แดดออกต่อวัน ความเร็วของสัญญาณ WiFi กิจกรรมที่น่าสนใจ 

โดยรวบรวมข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ทั้ง BestCities.org และ Tripadvisor.co.uk ผลการรวมคะแนนปรากฏว่า กรุงเทพมหานคร ครองอันดับ 1 ส่วนภูเก็ตและเชียงใหม่ ครองอันดับ 10 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญเมื่อประเทศไทยติดถึง 3 อันดับด้วยกัน

สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ภาคธุรกิจ โฮเทล & ฮอสพิทาลิตี้ ของไทยจะสามารถใช้โอกาสนี้สร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ ที่เรียกได้ว่าเป็นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพได้มากน้อยแค่ไหน การท่องเที่ยวในรูปแบบ Workation นักท่องเที่ยวมักมีความต้องการขั้นพื้นฐานด้านสภาพแวดล้อมในที่พักที่เหมาะสมต่อการทำงาน ไม่ว่าจะเป็นอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ปลั๊กไฟที่เพียงพอ ระบบการจองห้องประชุม ความเงียบสงบที่เหมาะสมต่อการประชุม มุมส่วนตัวสำหรับทำงาน ระบบแสงสว่างที่เพียงพอ ห้องเก็บเสียงสำหรับกลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการทำ Vlog ระบบรักษาความสะอาดปราศจากเชื้อโรค เป็นต้น