Property Sector ประเด็นสำคัญจากงานสัมมนาของ AREA
จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) จำนวนยูนิตของโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2564 ออกมาต่ำที่สุดในรอบทศวรรษอยู่ที่ 60,489 ยูนิต (Figure 3) ลดลง 17% YoY (จากปี 2563 ที่ลดลงมาแล้ว 39% YoY)
โดยโครงการแนวราบที่เปิดใหม่ลดลง 22% YoY เหลือ 36,488 ยูนิต ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ลดลงอีก 9% YoY แม้จะเทียบจากฐานที่ต่ำแล้วก็ตาม ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังกับการเปิดโครงการใหม่ในปี 2564 และยังเน้นระบายสต็อกเก่าออกไป ท่ามกลางความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการระบาดของ COVID-19
จำนวนยูนิตทั้งหมดที่ขายได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 15% YoY ในปี 2564
จำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2564 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 15% YoY เป็น 75,364 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นการเติบโตจากโครงการแนวราบ ซึ่งเพิ่มขึ้น 27% YoY เป็น 45,261 ยูนิต ในขณะเดียวกัน อุปสงค์โครงการคอนโดมิเนียมในปี 2564 ยังทรงตัว YoY เพราะโมเมนตั้มถูกกระทบอย่างหนักใน 3Q64 ซึ่งเป็นช่วงที่จำนวนผู้ติดเชื้อ COVID-19 ในประเทศไทยเร่งตัวขึ้น ทั้งนี้ ในปี 2564 บริษัทที่ทำโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังคงจัดแคมเปญส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่การแข่งขันในตลาด
โครงการแนวราบจะรุนแรงน้อยกว่า
ในภาวะที่อุปสงค์เป็นบวก สวนทางกับอุปทานปิดใหม่ที่ติดลบจากากรที่ผู้ประกอบการระบายสต็อกเก่า ส่งผลให้จำนวนยูนิตคงค้างในปี 2564 ปรับตัวลดลง 7% YoY ซึ่งบ่งชี้ว่าการแข่งขันด้านราคาน่าจะเบาลงในระยะถัดไปได้ โดยเฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม (Figure 5)
AREA คาดว่าอุปสงค์รวมจะเพิ่มขึ้น 15-20% YoY ในปี 2565F
สำหรับในระยะต่อไป AREA คาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยรวมในเขตกรุงเทพและปริมณฑลจะเพิ่มขึ้น 15-20% YoY ในปี 2565F เป็น 86,000-90,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าประมาณการของ KGI ที่คาดว่าจะโต 10% (Figure 11) โดยเรามองว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565F มีความเป็นไปได้ที่จะเติบโตในช่วง 10-15% YoY เนื่องจาก i) ผลของฐานที่ต่ำในปี 2564 ท่ามกลางความคาดหมายว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัว ii) กิจกรรมการเปิดโครงการใหม่ที่คึกคักมากขึ้นจะช่วยหนุนสภาวะทางอารมณ์ของฝั่งผู้ซื้อ iii) คาดว่า Omicron จะส่งผลกระทบทางลบไม่มากนัก iv) มีการผ่อนคลายมาตรการ Loan-to-value (LTV) ไปจนถึงสิ้นปี 2565
Valuation & Action
ข้อมูลจากงานสัมมนายืนยันมุมมองของเราว่าภาวะอุปสงค์-อุปทานมีแนวโน้มจะสมดุลกันมากขึ้น ซึ่งจะปูทางไปสู่วัฏจักรการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565F เราชอบหุ้นที่มีแผนลงทุนต่อเนื่อง, มีโครงการคอนโดมิเนียม และไม่มีปัญหาสต็อก obsolete, รายได้และ backlog มีแนวโน้มแข็งแกร่งชัดเจนในปี 2565F
หุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้ได้แก่ Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 13.50 บาท), Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 27.50 บาท), AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 12.00 บาท), และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย16.00 บาท)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง และ COVID-19 กลับมาระบาดอีกระลอก
