HREIT - ผู้ชนะเงินเฟ้อ (วันที่ 22 มีนาคม 2565)

เราเชื่อว่ากองทุนจะสามารถคงอัตราการเช่าไว้ได้สูงกว่า 90% จากความสมดุลระหว่างอุปสงค์ใหม่และอุปทานใหม่ ณ ราคาปิดล่าสุด HREIT ให้ผลตอบแทนรวม 32%, ผลตอบแทนปันผล 8.1% (สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ 5.28% ในเดือนก.พ.)  และ IRR 9.3% คงคำแนะนำ ซื้อ

 

สมดุลของอุปสงค์และอุปทานใหม่ ทำให้ไม่กังวลการต่อสัญญา

อ้างอิงข้อมูลของ Knightfranks ในปี 2021 มีอุปทานโรงงานสำเร็จรูป (RBF) ใหม่ (62,176 ตร.ม.) สูงกว่าอุปสงค์ (60,518 ตร.ม.) เพียง 3% จึงทำให้อัตราการเช่าคงที่ที่ 84.5% ส่วนอุปทานใหม่คลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) (264,704 ตร.ม.) ค่อนข้างสมดุลเทียบกับอุปสงค์ใหม่ (263,532 ตร.ม.) และอัตราการเช่าสูงขึ้นเป็น 84.6% จาก 83.8% ใน 2020 ผลการดำเนินงานของ HREIT ดีกว่าอุตสาหกรรมด้วยอัตราการเช่า 87.7% สำหรับ RBF และ 99.3% สำหรับ RBW  เราจึงไม่กังวลในการต่อสัญญาของพื้นที่เช่า 54% ของพื้นที่ของ HREIT ที่จะหมดสัญญาเช่าปีนี้  HREIT คาดอัตราการต่อสัญญาเช่าที่ 80% และอัตราการขึ้นค่าเช่า 4-6% นอกจากนี้อัตราการเช่า RBF คาดจะเพิ่มขึ้นเป็น >90% ใน 1Q22 เนื่องจากมีผู้เช่าใหม่ >8,000 ตร.ม. เราเชื่อว่าประมาณการอัตราการเช่า 90% ของเราเป็นไปได้เทียบกับอัตราการเช่า 91.7% ณ สิ้นปี 2021

 

 

 

อุปสงค์ที่แข็งแกร่งจากจีน

แม้จะมีการล็อคดาวน์ในประเทศจีน แต่นักลงทุนจีนก็ยังมีการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ ใน 1Q22 จำนวนมากกว่าใน 1H21 ส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมยานยนต์และสินค้าผู้อุปโภคบริโภค HREIT คาดว่าจะมีอุปสงค์จากห่วงโซ่อุปทานของ Great Wall อีกด้วย

 

มูลค่าประเมินสูงขึ้น 3% สะท้อนคุณภาพทรัพย์สินที่ดี

ณ สิ้นธ.ค. 2021 มูลค่าประเมินของ HREIT เพิ่มขึ้น 3% เป็น 1.14 หมื่นลบ. เนื่องจากมูลค่าของทุกทรัพย์สินเพิ่มขึ้น มูลค่ายุติธรรมของ WHA LP1, WHA LP2 และ WHA LP4 เพิ่มขึ้นสูงถึง 8-9% เป็นผลจากการปรับขึ้นค่าเช่าและ RBW ปล่อยเช่าเป็นเพื่อใช้เป็นโรงงานซึ่งมีค่าเช่าสูงกว่า ในขณะที่อัตราคิดลดคงที่ที่ 9.5%  นอกจากนี้ 90% ทรัพย์สินตั้งอยู่ในพื้นที่ EEC และมีอายุสัญญาเช่าคงเหลือนานถึง 56 ปี