ที่ฝรั่งว่าคนไทยซื้อบ้านได้ยากมาก เป็นความเท็จ

ข้อมูลดังกล่าวเป็นผลการศึกษาของ Urban Land Institute (ULI) ในหัวข้อ ULI Releases 2024 Asia Pacific Home Attainability Index Covering Data Across 48 Cities; Highlights Key Trends Observed Across APAC เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 พ.ค.2567 แล้วศูนย์วิจัยของธนาคารแห่งหนึ่งก็นำมาเผยแพร่ต่อ แถมบอกว่าราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี

ข้อมูลที่ ULI นำเสนอนั้นบอกว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครมีราคา 224,000 ดอลลาร์หรือประมาณ 7.84 ล้านบาท ซึ่งถ้าเราฉุกคิดให้ดี จะเห็นได้ว่าเป็นราคาที่สูงเกินจริง และถ้าเชื่อตามที่บอกว่าราคาห้องชุดเป็น 21 เท่าของรายได้ ก็เท่ากับครัวเรือนในกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 31,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยจริงที่ศูนย์ข้อมูลฯ กลับพบว่า

- 4.97 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยที่เปิดขายในปี 2567 เฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งต่ำกว่าของ ULI มาก

- 4.67 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยที่เปิดขายในปี 2567 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

- 3.76 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยโดยรวมที่ขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดินในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล

- 3.00 ล้านบาท คือราคาห้องชุดเฉลี่ยทั้งมือหนึ่งและห้องชุดมือสอง ที่ชาวบ้านขายต่อกันเองและมีจำนวนมากกว่าห้องชุดที่ขายโดยบริษัทพัฒนาที่ดิน

สำหรับรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ 40,051 บาทต่อเดือน หรือปีละ 480,612 บาท (ข้อมูลสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนของสำนักงานสถิติแห่งชาติ) ดังนั้น รายได้เฉลี่ยนี้จึงสูงกว่ารายได้ที่ ULI ระบุไว้ที่ประมาณเดือนละ 31,000 บาท การที่ ULI เอาตัวเลขประมาณการราคาห้องชุดที่สูงเกินจริงมาหารด้วยรายได้ต่อปีที่ต่ำเกินจริง จึงทำให้ออกมาว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพฯ สูงถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปีของครัวเรือนนั่นเอง

แต่เมื่อนำราคาเฉลี่ยจริงที่เพียง 3.76 ล้าน หารด้วยรายได้ครัวเรือนต่อปีที่ 480,612 บาท ก็เท่ากับราคาสูงกว่ารายได้เพียง 7.82 เท่าเท่านั้น ยิ่งถ้าหากนับรวมทั้งระบบในตลาดเปิดคือรวมห้องชุดมือหนึ่งและห้องชุดมือสอง ณ ราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อหน่วย ก็จะพบว่าราคาห้องชุดเป็นเพียง 6.24 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพฯ เท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชาชนในกรุงเทพฯ สามารถมีบ้านในตลาดเปิดได้ไม่ยากเลย

ยิ่งหากเราตั้งสมมติฐานว่าราคากลาง (Median Price) ของห้องชุดทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 2.7 ล้านบาท (ลดลงกว่าราคาเฉลี่ยราว 10% เพราะในกรุงเทพฯ มีห้องชุดราคาแพง เช่น ตารางเมตรละเกือบล้านบาทแต่มีจำนวนน้อย ทำให้ค่าเฉลี่ยสูงเกินจริง) และขณะเดียวกันหากตั้งสมมติฐานว่ารายได้เฉลี่ยในความเป็นจริงในกรุงเทพฯ อาจสูงกว่ารายได้ที่ทางการสำรวจราว 10% เป็นเงินปีละ 528,673 บาท (เพราะในการสำรวจ ประชาชนอาจไม่อยากตอบตามความเป็นจริง) ก็จะทำให้ราคาห้องชุดโดยรวมเป็นเพียง 5.1 เท่าของรายได้ต่อปีของคนในกรุงเทพฯ เท่านั้น

หากราคาห้องชุดอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท โดยมีเงินดาวน์อยู่ที่ 10% ก็จะเป็นเงินที่ต้องผ่อนอยู่ที่ 2.43 ล้านบาท หากดอกเบี้ยต่อปีเป็นเงิน 6% ผ่อน 30 ปี แต่ละเดือนจะผ่อนเป็นเงิน 13,797 บาท และหากสมมติฐานต่อไปว่าเงินผ่อนนี้เป็น 30% ของรายได้ (ในทางปฏิบัติอาจมีบางครัวเรือนผ่อนถึง 40% หรือมากกว่านี้ แต่เป็นสิ่งที่ไม่ปลอดภัยเพราะในครัวเรือนยังมีรายจ่ายอื่นอีกมาก) รายได้ต่อเดือนจะต้องเป็นเงินประมาณ 45,991 บาท หรือปีละ 551,891 บาท ซึ่งก็พอๆ กับที่สมมติฐานไว้ที่ 528,673 บาทข้างต้น (ต่างกันเพียง 4% เท่านั้น)

ข้างต้นนี้แสดงให้เห็นว่า ครัวเรือนในกรุงเทพฯ สามารถซื้อห้องชุดได้ไม่ยากนัก ยิ่งหากยินดีจะซื้อห้องชุดในราคาถูกหรือต่ำกว่างบประมาณที่คาดการณ์ไว้ข้างต้น ก็ยิ่งจะสามารถซื้อได้ง่าย ทั้งนี้เพราะในกรุงเทพฯ ยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อยู่ 42,531 หน่วย ยิ่งหากรวมห้องชุดมือสองด้วยก็คงมีราว 120,000 หน่วย ตามหลักแล้ว “นกน้อยทำรังแต่พอตัว” เราควรซื้อบ้านในราคาที่ไม่แพง เพื่อจะได้นำเงินที่เหลือไปลงทุนทางด้านอื่น หรือไป “โปะ” เงินผ่อนชำระเพื่อให้การผ่อนชำระหมดเร็วขึ้นและเสียดอกเบี้ยน้อยลง

ยิ่งกว่านั้นตามรายงานข่าวยังระบุว่า ราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ขอยืนยันว่าราคาบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็วขนาดนั้น

- กรณีบ้านในมือของผู้ประกอบการที่ยังขายอยู่ในตลาด ราคากลับลดลง 0.24% ตามภาวะตลาดขณะนี้เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่กระเตื้องขึ้น

- ราคาบ้านมือสองที่มีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองอายุ 30 ปี ราคาลดลงเล็กน้อยเนื่องจากสภาพเสื่อมโทรมลง

- ราคาบ้านที่เปิดตัวใหม่ในปี 2566 เป็นเงินเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท ในขณะที่ในปี 2567 เพิ่มเป็น 6.317 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะบ้านราคาแพงขายได้ดีเพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ตกต่ำ การผลิตที่อยู่อาศัยจึงเน้นไปที่ระดับบน

เป็นไปได้ที่พรรคเพื่อไทยและนายกรัฐมนตรีอาจรับข้อมูลที่คลาดเคลื่อนเหล่านี้ จึงออกมาตรการ “บ้านเพื่อคนไทย” เพราะคิดว่าประเทศไทยเกิดความขาดแคลนที่อยู่อาศัย ราคาบ้านแพงไปจนไม่มีเงินพอซื้อ รัฐบาลจึงพยายามช่วยเหลือ “คนตั้งตัว” โดยเฉพาะเด็กจบใหม่ให้มีบ้านเป็นของตนเองให้ได้ 

ทั้งที่เด็กจบใหม่เหล่านั้น ที่ทำงานก็ยังไม่นิ่ง อาจย้ายงานได้ตลอดเวลา ครอบครัวก็ยังไม่คิดจะมี ยังไม่ลงหลักปักฐาน แถมส่วนมากอาจยังอยู่กับครอบครัว พวกเขาคิดจะซื้อรถ เครื่องประดับหรืออื่นๆ มากกว่าที่จะไปซื้อบ้านหรือห้องชุดเป็นของตนเอง

ข้อมูลที่ถูกต้องชัดเจนจึงสำคัญสำหรับการวางแผนการซื้อบ้านตลอดจนวางแผนการพัฒนาประเทศ