"ผู้เล่น" คือผู้จัดการ .... กรรมการ คือ “ผู้ตัดสิน”
สนามแข่งขันกีฬา ประเภทฟุตบอล หรือประเภทอื่น มีผู้เล่น จำนวน ๒ ฝ่าย และกรรมการ ในสนามแข่งขัน มีกฎ กติกา มารยาท บังคับให้ทั้งสองฝ่ายถือปฏิบัติ
เพื่อให้การแข่งขันกีฬา เป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง เช่น กีฬาฟุตบอล มีการกำหนดเวลาการแข่งขันรวม 90 นาที ห้ามผู้เล่นใช้มือจับลูกฟุตบอลในขณะการแข่งขันในเวลา ยกเว้น ผู้รักษาประตู หรือเมื่อครบระยะเวลาการแข่งขันตามกำหนด ยังไม่สามารถหาผู้แพ้ ผู้ชนะได้ อาจต้องขยาย หรือต่อเวลา หรือมีการเปลี่ยนข้าง เมื่อครบระยะเวลาครึ่งแรก ครึ่งหลัง ฯลฯ เป็นต้น หรือกีฬา ประเภท การชกมวย มีกฎ กติกา มารยาทให้แก่คู่ชกทั้งสองฝ่ายบนเวที ถือปฏิบัติด้วยเช่นเดียวกัน เช่น ห้ามคู่ชก ชกต่ำกว่าเข็มขัด ห้ามใช้ศอก กรณีเป็นการชกมวยสมัครเล่น หรือใช้หัว ศีรษะ ชนหัว ศีรษะของคู่ชกอีกฝ่าย ฯลฯ เป็นต้น ทั้งนี้ เพื่อให้การแข่งขัน การชกมวย เป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง ส่วนกรรมการในสนามแข่งขัน ทั้งฟุตบอล หรือชกมวย เป็นเพียงผู้ควบคุม ดูแลการแข่งขัน ทั้งกฎ กติกา มารยาท หากผู้เล่น หรือคู่ชกแต่ละฝ่าย ไม่ปฏิบัติตามกฎ กติกา กรรมการจะเป็นผู้บอกกล่าว ว่ากล่าว ตักเตือนผู้เล่นอีกฝ่ายให้อยู่ภายใต้กฎ กติกา หากผู้เล่นยังคงฝ่าฝืนกฎ กติกา เมื่อตักเตือน ว่ากล่าว มิให้เกิดเหตุการณ์ ดังกล่าว หรือครั้งต่อไป กรรมการจะแจกใบเหลือง - ใบแดง หรือตัดคะแนนคู่ชกฝ่ายที่ผิด หรือไม่ปฏิบัติตามกฎ กติกาที่กำหนดไว้ เป็นต้น
ภาพ หรือเหตุการณ์ข้างต้น แฟนกีฬา ทั้งการแข่งขันฟุตบอล หรือการชกมวย ล้วนทราบเป็นอย่างดี ถือเป็นหลักปฏิบัติของกีฬาสากล
เรื่องข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม อาคารชุด ภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดให้มีบุคคล หรือนิติบุคคล จำนวน 2 ฝ่าย ฝ่ายแรก ได้แก่ ผู้จัดการ จำนวน 1 คน และกรรมการ จำนวนอย่างน้อย 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งไม่ขัดคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 35, 35/1, 37, 37/1 และ 37/2 ทั้งนี้ ทั้งผู้จัดการ และคณะกรรมการ มีอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบที่แตกต่างกันอีกด้วย มาตรา 36 กำหนดให้ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ได้แก่ เป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด บริหารกิจการทรัพย์ส่วนกลางทั้งปวง คัดเลือก สรรหา แต่งตั้ง โยกย้าย กำหนดบทลงโทษบุคลากร การอนุมัติใบปลอดหนี้ให้แก่ผู้ขอ ฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาล เมื่อเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ปฏิบัติ (ตน) ตามมติคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ฯลฯ เป็นต้น
ทั้งนี้ เพื่อให้งานภายใต้ความรับผิดชอบเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง สอดคล้องมติคณะกรรมการ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ข้อกำหนดแห่งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ส่วนคณะกรรมการ มีอำนาจหน้าที่ ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 38 ได้แก่ การควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติ การให้คำปรึกษา – แนะนำแก่ผู้จัดการ การเชิญประชุมคณะกรรมการ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือการแต่งตั้งกรรมการ ปฏิบัติหน้าที่แทนผู้จัดการ เมื่อไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่เกิน 7 วัน การปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ฯลฯ เป็นต้น
จึงสังเกตเห็นได้ว่าอำนาจ หน้าที่ของผู้จัดการ และคณะกรรมการ มีความแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เมื่อเปรียบเทียบเป็นกีฬา การแข่งขันในสนาม หรือเวที อาจกล่าวได้ว่า ผู้จัดการ คือ “ผู้เล่น” ส่วนกรรมการ คือ “ผู้ตัดสิน” นั่นเอง หรือเป็นการถ่วงดุลย์แห่งอำนาจ (Check & Balance) ทั้งสองฝ่ายไว้ด้วยกัน อาจยกตัวอย่างให้ท่านผู้อ่านเห็น เช่น ระบบบัญชี - การเงิน ผู้จัดการ เป็นผู้จัดเตรียมเอกสารหลักฐาน การเบิกจ่ายค่าจ้าง ค่าบริการให้แก่คู่สัญญา ผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด นำเสนอรายละเอียดดังกล่าว พร้อมเช็คธนาคาร ให้คณะกรรมการ พิจารณา และตรวจสอบ เมื่อพบว่ารายการดังกล่าว ถูกต้อง มีเอกสารหลักฐานประกอบ หรือแนบ ครบถ้วน คณะกรรมการ อาจกำหนดผู้มีอำนาจ จำนวนตามความเหมาะสม “ลงนาม” ในเช็ค เพื่อชำระค่าจ้าง ค่าบริการให้แก่คู่สัญญา ผู้รับจ้าง ตามที่ผู้จัดการ นำเสนอต่อไป
อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียม อาคารชุด “จำนวนไม่น้อย” มีข้อพิพาทเกิดขึ้นระหว่างผู้จัดการ กับคณะกรรมการ อาจพบเห็นผู้จัดการ หรือกรรมการ ลาออกจากตำแหน่ง เหตุอาจเกิดจากหลายสาเหตุ หรือจากความเข้าใจผิดเกี่ยวกับอำนาจหน้าที่ หรือเป็นการก้าวก่ายอำนาจหน้าที่ของอีกฝ่าย หรือการขาด การวางข้อกำหนด หลักเกณฑ์ แนวทางการปฏิบัติของแต่ละฝ่าย ให้ชัดเจนก่อนการปฏิบัติหน้าที่ หรืออาจเกี่ยวกับผลประโยชน์ ฯลฯ เป็นต้น อย่างไรก็ดี ข้อพิพาทต่างๆ ที่เกิดขึ้น อาจไม่มี หรือมีแต่น้อย จึงเป็นหน้าที่ของทั้งผู้จัดการ และคณะกรรมการ ต้องหันหน้ามาพูดคุย ทำความเข้าใจ (ร่วมกัน) ให้สอดคล้อง ตรงกัน อนึ่ง คณะกรรมการ และผู้จัดการ อาจสรรหา “ที่ปรึกษา” หรือคนกลาง รองรับ ให้คำปรึกษา – แนะนำ แนวทางปฏิบัติต่างๆ แก่ที่ประชุมคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือกิจกรรม การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อวัตถุประสงค์ และผลประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ส่วนรวม ขอเพียง เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ อย่ามองผู้จัดการ ด้านลบ เป็นขี้ค่า คนรับใช้ หรือผู้จัดการ อย่ามองคณะกรรมการ เป็นเพียงตัวแทนเจ้าของร่วม หรือผู้รักษาผลประโยชน์ส่วนรวมแทนเจ้าของร่วม หรือเป็นเบี้ย ที่สามารถกำหนดให้เดิน ตามความประสงค์ของผู้จัดการอย่างเดียว
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
