น้ำผึ้งหยดเดียว

ส่วนหนึ่งจำเป็นต้องอาศัย “ชื่อเสียง” คุณภาพสินค้า บริการ และผลงานประกอบการดำเนินธุรกิจด้วย โดยเฉพาะธุรกิจการพัฒนาที่ดิน ประเภทการจัดสรรที่ดิน แบ่งแยกที่ดินเพื่อการจำหน่าย พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน นอกจากผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่จัดทำ หรือจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ ตามที่ได้รับอนุญาต ใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน “ฉบับมาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐ “กรมที่ดิน” กำหนดแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ยังต้องมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างถูกต้อง ครบถ้วนอีกด้วย

อาจเป็นเรื่องปรกติ เมื่อผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ตามโฉนดที่ดินแปลงย่อย แปลงจำหน่าย ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภคได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมด จัดทำสาธารณูปโภคครบถ้วน และครบระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หากผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามที่จัดทำขึ้น หรือตามที่ได้รับอนุญาต ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่แจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด จัดให้มีการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคภายในโครงการอยู่ในสภาพปรกติ ครบถ้วน ถูกต้องตามที่ได้รับอนุญาต ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภค มอบให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ใช้ประกอบการดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมารับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบธุรกิจต่อไป

นับตั้งแต่วันที่ 25 พ.ย.2558 เป็นต้นมา ภาครัฐ “กรมที่ดิน” ได้ประกาศ บังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนิน การ เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 ตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.2559 เป็นต้นมา กับโครงการจัดสรรที่ดิน (ทั่วประเทศ) เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น มาตรา 44 วรรคท้าย บัญญัติ *เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (1) แล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ......* และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าว หมวด 2 ข้อ 12 วรรคท้าย *เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้บรรดาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นับแต่วันที่ได้จดทะเบียน หากผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ต้องรับผิดชอบให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผัง และโครงการที่ได้รับอนุญาต*

อย่างไรก็ดี ข้อเท็จจริงตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2 ) 2558 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง 2559 ดังกล่าวข้างต้น อาจไม่เอื้อ หรือเป็นประโยชน์ เป็นใจแก่ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินเท่าใดนัก หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่เปิดบัญชีเงินฝากธนาคารฯ อีกทั้งยังไม่รับมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนดจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังไม่พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแต่อย่างใด ถึงแม้พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ได้จดทะเบียนโฉนดที่ดินสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

ดังนั้น คำถามที่ได้รับการสอบถามจากทั้งผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนคณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เกี่ยวกับการโอน การรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ระหว่างทั้งสองฝ่าย ย่อมต้องหันหน้าเจรจา พูดคุย ทำความเข้าใจ เพื่อให้งานดำเนินการของทั้ง 2 ฝ่ายสำเร็จ ลุล่วงตรงตามเจตนารมณ์ อย่าให้เป็นปัญหา หรือเป็นเพียง "น้ำผึ้งหยดเดียว"