เมื่ออปท. “ไม่ยอมรับ” สาธารณูปโภคจัดสรร
พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 44 "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43
ตามมาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างใด อย่างหนึ่ง ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 23 (5) แล้ว “ตามลำดับ” ดังต่อไปนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการ และดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ(คกก.)ให้ดำเนินการอย่างหนึ่ง อย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และ (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ การดำเนินการตาม (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางกำหนด ทั้งนี้ โดยต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย"
แปลความ ตามมาตรา 44 ข้างต้น หมายความว่าเมื่อผู้จัดสรรที่ดินประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเสนอ คกก. ซึ่งหากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว ให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์
ผู้จัดสรรที่ดิน รวมทั้งบรรดาผู้ที่คลุกคลีระบบการจัดสรรที่ดิน ต่างเข้าใจ และทราบดี กับแนวทางการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 ดังกล่าว โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็น “สาธารณประโยชน์” ตามระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลาง ปี 2545
ทั้งนี้ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการครบทั้งสองแนวทางดังกล่าวแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำโฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ มอบให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา จดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์แก่องค์กรปกครองท้องถิ่น(อปท.)ได้ทันที
พลันเมื่อพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 บังคับใช้ตั้งแต่ พ.ย.2558 และระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 ตั้งแต่ 1 ก.ค.2559 จะพบ “ข้อแตกต่าง” จากพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 44 (2) - (3) และระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดทำแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2545 ยังคงความตามมาตรา 44 (1) และ (2) และ (3) ให้รวมเป็นอนุมาตราเดียว ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจาก คกก.ให้ดำเนินการอย่างหนึ่ง อย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ตามมาตรา 44 (2)
ระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นและการขออนุมัติดำเนินการเพื่อกาบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 หมวด 3 ข้อ 18. และข้อ 19. (4) “หลักฐานการรับทราบจากหน่วยงานที่จะรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์”
ข้อกำหนดดังกล่าว หมายถึง หนังสือตอบรับ หรือแสดงความประสงค์ หรือยินยอมรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคจากอปท. ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ต้องแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ พร้อมเอกสารหลักฐานอื่น เจ้าพนักงานที่ดินฯ จึงจะจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน หากไม่มีหนังสือ “รับทราบ” จากอปท. เจ้าพนักงานที่ดินฯ ก็มิอาจจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ อปท.ได้
อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ประสบปัญหาที่ อปท. “หลายแห่ง”ไม่ยินยอมรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน อาจเกิดจากหลายสาเหตุ กรณี ทั้งงบประมาณส่วนกลางจัดสรรสู่ท้องถิ่น มีจำนวนน้อย ไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่มีจำนวนมากในพื้นที่ รวมทั้งอัตรากำลังพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ อาจมีจำนวนจำกัด หรือเหตุอื่นๆ เป็นต้น
เมื่ออปท.ไม่ยินยอมรับสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน และเจ้าพนักงานที่ดินฯ ไม่สามารถจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ตรงตามเจตนารมณ์ของผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ถามว่าความผิดดังกล่าว อยู่ที่ผู้ใด ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ปี 2558 และ/หรือระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลาง ปี 2559 หรือ อปท. แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงสำเนารายงานการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีมติเห็นชอบด้วยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายทั้งหมด ให้โอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์แก่อปท. และพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”ทราบแล้ว
คำตอบที่ได้จากพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เมื่อ อปท. ไม่ยินยอมรับโอนทรัพย์สิน พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ก็มิอาจจดทะเบียนทรัพย์สินให้แก่ผู้จัดสรรที่ดินได้ ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังไม่พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 อีกทั้งผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 ของพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ ต่อไป
กรณีข้างต้น อาจไม่ต่างจากมารดา “ยกลูก” ให้พัฒนาสังคมจังหวัดดูแลบุตรสาว (แทนตน) เหตุเพราะสามีใหม่ไม่ยินดี ไม่ยินยอมรับบุตรสาวที่เกิดจากสามีเก่า หากพัฒนาสังคมจังหวัดขาดงบประมาณ หรืออัตรากำลังพนักงานเจ้าหน้าที่ บุตรสาว หรือบุตรชายที่เกิดจากสามีเก่า จำนวนหลายคน อาจเป็นร้อย เป็นพันชีวิต บุตรสาว และบุตรชายทั้งหลายเหล่านั้น จะให้หน่วยงานภาครัฐแห่งใด ดูแลชีวิตความเป็นอยู่ของเด็กและเยาวชนดังกล่าว ?
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
