เทคโนโลยีกับอสังหาริมทรัพย์ในโลกยุคใหม่

       ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเคนยาที่จะจัดงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ภาคพื้นอาฟริกา ให้พูดเรื่องเทคโนโลยีกับอสังหาริมทรัพย์หรือ Property Technology (PropTech) แต่ปีนี้ไปบรรยายจริงไม่ได้เพราะอาจโดนโควิด-19 “รับประทาน” ไป จึงเป็นการประชุมทางออนไลน์ ผมจึงขอนำเสนอผลการค้นคว้ามาเป็นภาษาไทยให้ทุกท่านได้ทราบ เพื่อการเตรียมรับสถานการณ์ในอนาคต

 

        ฐานข้อมูลยักษ์

          Big Data หรือข้อมูลขนาดยักษ์ที่รวบรวมมาเพื่อใช้ในการวิเคราะห์ พยากรณ์และวางแผนการพัฒนาโครงการหรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงและความต้องการของตลาดได้  สามารถประเมินราคาบ้านนับล้านๆ หลังได้ในคราวเดียว   เว็บไซต์เหล่านี้เข้าถึงข้อมูลการจราจร การซื้อขายบ้าน ข้อมูลประชากร ผลของการสำรวจความต้องการข้องผู้บริโภคและนำข้อมูลเหล่านี้มาวิเคราะห์ถึงแนวโน้มของราคาบ้าน ศักยภาพในอนาคต การตั้งราคาขายบ้านและที่ดิน เป็นต้น

          การวบรวมข้อมูลที่เกิดขึ้นฉันพลันทันทีและข้อมูลการเปลี่ยนแปลงในอดีตเป็นส่วนหนึ่งของ Big Data  หากเราสามารถใส่ข้อมูลการติดตั้งระบบประกอบอาคารต่างๆ เช่น ระบบเครื่องปรับอากาศ ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า-ประปา ฯลฯ ลงในข้อมูล  คอมพิวเตอร์ก็จะสามารถประมวลและแจ้งเตือนเราล่วงหน้าถึงการเปลี่ยนระบบ การซ่อมแซมได้ทันท่วงทีโดยอาจเชื่อมต่อกับเจ้าของห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด ช่าง และหน่วยงานขออนุญาตต่างๆ เป็นต้น

 

        ปัญญาประดิษฐ์

          Artificial Intelligence (AI) หรือปัญญาประดิษฐ์จะช่วยในการจดจำ วิเคราะห์ ประมวลข้อมูลต่างๆ ได้อย่างรวดเร็วและใกล้เคียงความเป็นจริงโดยลดทอนความผิดพลาดของมนุษย์ (Human Errors)  ในอนาคต AI จะสามารถช่วยเราหาบ้านตามความพึงพอใจของเรา และเหมาะสมกับราคาที่เราสามารถจ่ายได้ หรือกระทั่งอุปนิสัย เช่น ถ้าเราชอบฟุตซอล ก็จะสามารถหาบ้านที่ใกล้สนามฟุตซอลหรือสถานที่ออกกำลังกายได้ด้วย

          กรณีนี้จะช่วยให้นายหน้าสามารถขายบ้านได้มากขึ้นผ่านระบบ Chatbot แทนที่จะอธิบายคำถามพื้นๆ ด้วยตนเองในแต่ละราย  AI ยังสามารถช่วยวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาได้รัดกุมและใกล้เคียงความเป็นจริงได้มากขึ้น  การ  “บอกผ่าน” เรื่องราคาจะน้อยลง  ความน่าเชื่อถือของราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายซื้อกันจะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น การหลอกลวงกันก็จะลดน้อยลงไปเช่นกัน  ดีไม่ดีในอนาคต การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะกระทำกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโ.ดยไม่ต้องผ่านนายหน้าด้วยซ้ำไป

 

        ภาวะเสมือนจริง

          หรือ Virtual reality (VR) และ Augmented Reality (AR)  โดย “AR  คือ การนำเทคโนโลยีมาผสานระหว่างโลกแห่งความเป็นจริงและความเสมือนจริงเข้าด้วยกัน ด้วยการใช้ระบบซอฟต์แวร์และอุปกรณ์เชื่อมต่อต่างๆ เช่น เว็บแคมคอมพิวเตอร์หรืออุปกรณ์อื่นที่เกี่ยวข้อง โดยวัตถุเสมือนที่ว่านั้น อาจจะเป็น ภาพ วีดิโอ เสียง ข้อมูลต่างๆที่ประมวลผลมาจากคอมพิวเตอร์ มือถือ หรืออุปกรณ์สวมใส่ขนาดเล็กต่างๆ และทำให้เราสามารถตอบสนองกับสิ่งที่จำลองนั้นได้  ส่วน VR คือ การจำลองภาพให้เสมือนจริง แบบ 360 องศา ซึ่งเทคโนโลยีนี้จะต้องใช้ควบคู่ไปกับอุปกรณ์สำคัญ นั่นก็คือแว่นตา VR โดยผ่านการรับรู้ของเราไม่ว่าจะเป็นการมองเห็น เสียง การสัมผัส หรือแม้กระทั้งกลิ่น และทำให้เราสามารถตอบสนองกับสิ่งที่จำลองนั้นได้”

          การใช้ VR และ AR ทำให้การค้นหาบ้านไม่น่าเบื่อ นายหน้าก็สามารถสร้าง VR เพื่อดึงดูดความน่าสนใจ ทำให้ขายบ้านได้ง่ายและมากขึ้นได้  อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในการนี้อาจจะยังสูงอยู่พอสมควร เกินกว่าที่จะจัดทำสำหรับทรัพย์สินขนาดเล็กๆ  และบางทีข้อมูลที่ใส่ลงไปอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงได้ เข้าข่ายหลอกลวง หากไม่สามารถควบคุมมาตรฐานและจรรยาบรรณของวิชาชีพนายหน้าให้ดีเท่าที่ควร

 

        การเชื่อมโยงทุกสิ่งด้วยอินเตอร์เน็ต

          หรือ Internet of Things (IoT) คือ “การที่อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ สามารถเชื่อมโยงหรือส่งข้อมูลถึงกันได้ด้วยอินเทอร์เน็ต โดยไม่ต้องป้อนข้อมูล การเชื่อมโยงนี้ง่ายจนทำให้เราสามารถสั่งการควบคุมการใช้งานอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเตอร์เน็ตได้ ไปจนถึงการเชื่อมโยงการใช้งานอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ต่างๆ ผ่านทางเครือข่ายอินเตอร์เน็ตเข้ากับการใช้งานอื่นๆ จนเกิดเป็นบรรดา Smart ต่างๆ ได้แก่ Smart Device, Smart Grid, Smart Home, Smart Network, Smart Intelligent Transportation ทั้งหลายที่เราเคยได้ยินนั่นเอง ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์เป็นเพียงสื่อกลางในการส่งและแสดงข้อมูลเท่านั้น”

          การทำให้บ้านเท่ๆ (Smart) ก็คือสามารถสั่งเปิดปิดไฟ โทรทัศน์ แอร์ จากทางไกลได้          รวมทั้งระบบระบายน้ำ ระบบประปา รวมทั้งการจ่ายค่าบริการสาธารณูปโภคต่างๆ ของบ้าน  เทคโนโลยีนี้จะช่วยในการประหยัดพลังงาน  ข้อมูลต่างๆ ก็ใส่ไว้ในระบบก้อนเมฆ (Cloud) เพื่อให้บริการต่างๆ เสถียร ไม่ได้ขึ้นอยู่กับระบบคอมพิวเตอร์ทั่วไป  ยิ่งกว่านั้นระบบนี้ไม่ใช่ใช้เฉพาะภายในตัวบ้านเท่านั้น ยังใช้ในการสร้างเมืองหรือชุมชนแบบ Smart City อีกด้วย

 

        เทคโนโลยี 5G

          ด้วยเทคโนโลยีนี้ เราก็จะสามารถทำงานผ่านทางไกลได้ง่ายยิ่งขึ้น ไม่จำเป็นต้องนั่งติดสถานที่ทำงานอีกต่อไป ซ้ำยังมีราคาถูกลงเป็นอย่างมากในอนาคต  ข้อมูลต่างๆ ก็แม่นยำขึ้นเพราะสามารถส่งภาพ เช่น แปลนอาคาร ผังบ้าน ภาพจำลองการออกแบบที่มีความคมชัดได้มากเป็นพิเศษ  และแน่นอนว่าอาคารสำนักงานอาจได้รับผลกระทบโดยตรง การทำงานที่ต้องนั่งรวมกันอาจมีความจำเป็นน้อยลง แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกวงการจะต้องใช้การทำงานทางไกลเป็นหลัก อาจเหมาะกับผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น นายหน้า หรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมากกว่านักพัฒนาที่ดิน

 

        โดรน (Drones)

          โดรน “หมายถึงยานปลอดมนุษย์โดยสาร แต่ถูกบังคับโดยมนุษย์ทางวิทยุหรือโดยระบบอัตโนมัติก็ได้ โดรนมีหลายประเภท ทั้งโดรนบนบก โดรนใต้น้ำ และโดรนอากาศ ถ้าเป็นโดรนอากาศมักถูกเรียกว่า อากาศยานไร้คนขับ (อังกฤษ: Unmanned Aerial Vehicle, UAV)”  ซึ่งมักนำกล้องมาติดเพื่อถ่ายรูปจากมุมสูง ใช้ในการขนส่งสินค้า ใช้ ในการเกษตร ใช้ตรวจสภาพจราจร ใช้ช่วยเหลือผู้ประสบภัย ตลอดจนใช้เพื่อการสงคราม  ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มักใช้โดรนเพื่อการถ่ายภาพ ในเบื้องแรก เพราะการถ่ายภาพสวยๆ ทางอากาศเป็นจุดดึงดูดสำคัญสำหรับการขายสินค้า  นอกจากนี้ยังสามารถใช้โดรนเพื่อการขนส่งและอื่นๆ

          แม้จะมีเทคโนโลยีมากมาย แต่ก็ใช่ง่ายที่คนซื้อและคนขายบ้านจะได้พบกันโดยตรง โครงสร้างทางการเมืองเป็นอุปสรรคสำคัญ อย่างในสหรัฐอเมริกาที่เทคโนโลยีเจริญเป็นที่สุด ก็ปรากฏว่า National Association of Realtors (NAR) หรือสมาคมนายหน้าแห่งชาติก็พยายามกันท่าไม่ให้เทคโนโลยีนี้เข้าถึงประชาชนโดยตรง เพราะถ้าผู้ซื้อ ผู้ขายพบกัน ก็จะทำให้บทบาทนายหน้าหมดไป  ทุกวันนี้ NAR เป็นองค์กรที่บริจาคเงินทางการเมืองสูงสุด 5 อันดับแรกๆ เพราะปกป้องผลประโยชน์ของนายหน้าที่มีนับล้านคนในสหรัฐอเมริกา

        อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยใต้เงื้อมมือเทคโนโลยีกำลังจะเปลี่ยนไป