"กองทรัสต์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล" โอกาส "ลงทุน" เติบโตควบคู่ไปกับ "อีอีซี"

เปลี่ยนชื่อใหม่แต่ทรัพย์สินศักยภาพสูงเหมือนเดิม สำหรับ "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล" หรือ WHAIR เดิมคือ "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช" หรือ HREIT ทั้งนี้เป้าหมายในการเปลี่ยนชื่อ เพื่อต้องการสะท้อนถึงการ "ลงทุน" ในโครงการต่างๆ ในนิคมอุตสาหกรรมของ "ดับบลิวเอชเอ กรุ๊ป" ที่เป็นผู้นำในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในไทย โดยมีนิคมฯ ในไทย 11 แห่ง และ 1 แห่ง ในประเทศเวียดนาม ทั้งยังมีแผนเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยการขยายนิคมฯ อีก 2-3 แห่งในช่วง 2 ปีข้างหน้า โดยล่าสุด กองทรัสต์ WHAIR ได้คว้ารางวัล "Outstanding REIT Performance" จากงาน SET Awards 2022 เมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา

ท่ามกลาง "วิกฤติโควิด-19" ที่ทั่วโลกรวมทั้งประเทศไทยต้องเผชิญ นับเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการ ซึ่งบางรายอาจจะชะลอการลงทุน ทว่าในส่วนของภาคอุตสาหกรรมโดยเฉพาะโรงงานสำเร็จรูป (Ready Built Factory) และคลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready Built Warehouse) ประเภทให้เช่าของกองทรัสต์ WHAIR มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงอย่างต่อเนื่องที่ระดับ 91% โดยทรัพย์สินที่กองลงทุนอยู่ในนิคมฯ ของ WHA Group ที่ตั้งอยู่ใน "โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก" หรือ EEC กว่า 90% และมีสัดส่วนอุตสาหกรรมหลักของผู้เช่าคือ "ยานยนต์-ชิ้นส่วน" ตามมาด้วย "สินค้าอุปโภค" และ "อิเล็กทรอนิกส์" ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมหลักของประเทศไทย

ในช่วงที่ผ่านมานิคมอุตสาหกรรม ดับบลิวเอชเอ กรุ๊ป ได้รับเม็ดเงินลงทุนจากผู้ประกอบการยานยนต์ โดยเฉพาะ "กลุ่มยานยนต์ไฟฟ้า" (EV) เข้ามาหลายราย ซึ่งล่าสุด บริษัท BYD ได้ลงนามซื้อที่ดินในนิคมฯ ดับบลิวเอชเอ กรุ๊ป เพื่อลงทุนในโรงงานผลิต รถยนต์ไฟฟ้า ซึ่งก็จะดึงดูดให้ผู้ประกอบการชิ้นส่วนต่างๆ เข้ามาในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นเช่นกัน ประกอบกับอาคารที่กองเข้าลงทุนในครั้งนี้ สัดส่วน 53% ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) ซึ่งผู้เช่าจะได้รับสิทธิประโยชน์ในการลงทุนจากกรมศุลกากร ส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวยิ่งมีความน่าสนใจหรือเรียกได้ว่ามี "ศักยภาพสูง" ในการจัดหาผู้เช่า ดังจะเห็นได้จาก "อัตราการเช่า" ที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ในระดับสูง โดยมี OR เฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 91% 

ดังนั้น ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความเปราะบางและผันผวนค่อนข้างหนัก กองทรัสต์ WHAIR จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับนักลงทุน 

จารุชา สติมานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ WHAIR ให้สัมภาษณ์ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า ในปี 2565 กองทรัสต์ WHAIR เดินหน้าเพิ่มทุนครั้งที่ 3 โดยเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มเติมครั้งที่ 4 จำนวนทั้งหมด 14 หลัง จาก 7 โครงการ พื้นที่รวม 48,186 ตารางเมตร ระยะเวลาเช่า 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี มูลค่าไม่เกิน 1,345.89 ล้านบาท ซึ่งเป็นทรัพย์สินจาก 3 บริษัท ภายใต้กลุ่มดับบลิวเอชเอ ประกอบด้วย 

1. บริษัท ดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด อินดัสเตรียลเอสเตท จำกัด เป็นอาคารโรงงานสำเร็จรูป 1 หลัง และคลังสินค้าสำเร็จรูป 3 หลัง ภายในโครงการนิคมฯ ดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 (WHA ESIE 1) และโครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 2 (WHA LP 2)
2. บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล บิวดิ้ง จำกัด เป็นอาคารโรงงานสำเร็จรูป 3 หลัง คลังสินค้าสำเร็จรูป 4 หลัง ภายในโครงการนิคมอุตสาหกรรม อีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE) โครงการนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 (WHA CIE 1) โครงการนิคมอุตสาหกรรมไฮเทค กบินทร์ (KABIN) โครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 1 (WHA LP 1) และโครงการดับบลิวเอชเอ โลจิสติกส์พาร์ค 4 (WHA LP 4) 
3. บริษัท อีสเทิร์น ซีบอร์ด อินดัสเตรียล เอสเตท (ระยอง) จำกัด เป็นอาคารโรงงานสำเร็จรูป 3 หลัง ภายในโครงการนิคมฯ อีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง) (ESIE)

ภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมจะส่งผลให้กองทรัสต์ WHAIR มีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มขึ้นเป็น 428,818 ตารางเมตร มีมูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 13,000 ล้านบาท 

ด้วย "จุดเด่น" ของกองทรัสต์ WHAIR ที่ทรัพย์สินอยู่ในแหล่งอุตสาหกรรมของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลทอง EEC ที่เป็นหนึ่งในความหวังของประเทศในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย สะท้อนผ่านภาครัฐที่ให้การสนับสนุน รวมถึงเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามา และครอบคลุมอุตสาหกรรม New S-Curve จึงถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง และมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่สูงกว่าบริเวณอื่นๆ ของไทย

ในช่วงปี 2561-2565 พื้นที่ EEC ได้รับอนุมัติเงินลงทุนจากทั้งภาครัฐและเอกชนเป็นจำนวน 1.8 ล้านล้านบาท โดยเป็นการใช้งบประมาณจากภาครัฐเพียง 5% ที่เหลือมาจากภาคเอกชนทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงความนิยมในสายตานักลงทุน และเป้าหมายลงทุนใน EEC ช่วงปี 66-70 ยังสูงถึง 2.2 ล้านล้านบาท และคาดจะมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจถึง 7-9% นับได้ว่าเป็น "โอกาสเติบโต" แท้จริง

อีกทั้งกองทรัสต์ WHAIR ได้รับความไว้วางใจจากผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งบริษัทชั้นนำในไทยและต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมอุปโภค-บริโภค อย่าง Saffron Living ผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์ชั้นนำจากประเทศจีน, Vexcel Pack  (ชื่อเดิม Visy Packaging), Jelly Belly กลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน อย่าง ZF Lemforder และผู้ให้บริการในกลุ่มโลจิสติกส์ อย่าง DHL เป็นต้น

สำหรับการเพิ่มทุน กองทรัสต์ WHAIR ครั้งนี้ ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์สามารถจองซื้อได้ ระหว่างวันที่ 2, 6-9  ธ.ค. 2565 และประชาชนทั่วไปตามดุลยพินิจของผู้จัดการการจัดจำหน่าย สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 14-16 ธ.ค. 2565 โดยนักลงทุนที่สนใจการจองซื้อสามารถทำได้ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest และสาขาของธนาคารกสิกรไทย 

จารุชา กล่าวทิ้งท้ายว่า แม้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาที่ประเทศไทยมีวิกฤติโควิด แต่ผลการดำเนินงานของ WHAIR นั้นมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 91% และการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ จะทำให้กองเติบโตและมีรายได้เพิ่มขึ้น ซึ่งคาดว่าภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ อ้างอิงจากงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติ สำหรับปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2566 สอบทานโดยผู้สอบบัญชี ทาง WHAIR จะสามารถจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยในอัตรา 0.64 บาท หากคิดบนราคาสูงสุดที่เสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ 7.20 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการอัตราผลตอบแทนถึง 8.9%