เจาะเบื้องหลังที่มาปัญหาอสังหาริมทรัพย์ในจีน

การสะสมความมั่งคั่งจาก อสังหาริมทรัพย์ นับว่าเป็นค่านิยมของชาวจีนในอดีต ซึ่งที่ผ่านมาเศรษฐกิจของประเทศจีนนั้นขยายตัว และถูกขับเคลื่อนด้วยอสังหาริมทรัพย์ถึงสัดส่วนราวกว่า 20% ทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์สูงมากขึ้นและราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นราคาที่อยู่อาศัย ราคาค่าที่ดิน หรือค่าเช่า

จนกระทั่ง รัฐบาลจีน ได้เกิดความกังวลว่า ความร้อนแรงของภาค อสังหาฯ ที่มีมากเกินไปอาจจะทำให้เกิดปัญหาตามมา จึงได้เข้ามาแทรกแซงในการสร้างกฎระเบียบให้เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะ การปล่อยสินเชื่อ ให้กับผู้สร้างและผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน โดยยึดหลักนโยบายที่ว่า "ให้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร" เพื่อควบคุมราคาของอสังหาฯ และป้องกัน วิกฤติฟองสบู่ ซึ่งนอกเหนือจากมาตรการของทางรัฐบาลจีนที่ออกมาแล้ว ปัญหาในภาคอสังหาฯ ที่เกิดขึ้น ยังเป็นผลสืบเนื่องมาจากวิกฤติโควิดที่เกิดขึ้นที่ได้ทำให้ เศรษฐกิจจีน ชะลอตัวลง และส่งผลกระทบกับการพัฒนาโครงการที่ล่าช้า ทำให้ผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินหรือทิ้งโครงการ จนส่งผลให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาดสภาพคล่อง

หากย้อนกลับไปจุดเริ่มต้นขาลงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นตั้งแต่กลางปี 2021 โดยบริษัท China Evergrande Group (อสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ในจีน) ที่มีการดำเนินงานในโครงการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,300 โครงการ ใน 280 เมืองทั่วประเทศจีน ประสบกับปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน จึงไม่สามารถชำระหนี้ได้หลังกู้เงินเป็นจำนวนมาก ตั้งแต่นั้นมา ผู้คนก็เริ่มขาดความมั่นใจในธุรกิจอสังหาฯ ของจีน และเมื่อเดือนสิงหาคม 2023 China Evergrande Group ก็ได้ยื่นคำร้องขอความคุ้มครองการล้มละลายต่อศาลสหรัฐ เนื่องจากบริษัทฯ ได้แบกหนี้ถึง 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งถูกจัดว่าเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้มากสุดในโลก

นอกจากนี้ในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน ก็ยังมีอีกหนึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เริ่มส่อแววผิดนัดชำระหนี้ นั่นก็คือ Country Garden โดยบริษัทฯ ไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ 2 รุ่น ได้ตามเวลาที่กำหนด แต่ยังอยู่ในระยะเวลาผ่อนผัน 30 วัน ปัจจุบันบริษัทฯ มีความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ (Default) สูง โดยหนี้ของบริษัทฯ มีทั้งในและนอกประเทศถึง 2,000 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ และหากไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ บริษัทฯ ก็มีความจำเป็นที่จะต้องปรับโครงสร้างหนี้ และยังมีความเป็นไปได้ว่าโครงการต่างๆ อาจสร้างไม่สำเร็จ ทำให้ส่งมอบไม่ได้ตามกำหนดหรือผิดสัญญากับผู้ซื้อได้อีกเช่นกัน มุมมองของบริษัทฯ ได้สะท้อนเข้ามาในราคาหุ้นที่ปรับลดลงกว่า 70% ตั้งแต่ต้นปี และเครดิตเรทติ้งหุ้นกู้ของบริษัทฯ ถูกปรับลดลงเป็น Caa1 จาก B1

แล้วเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบอะไรบ้าง?

ปริมาณหนี้ของทั้งสองบริษัทอสังหาฯ รวมกัน คิดเป็นเกือบ 48% ของ GDP จีน เพราะฉะนั้นแล้วความกดดันไม่ได้เกิดขึ้นแค่กับกลุ่มอสังหาฯ เพียงเท่านั้น แต่ส่งผลกระทบกับแนวโน้มเศรษฐกิจภายในประเทศจนถึงตลาดโลกอีกด้วย

หากดูจากเศรษฐกิจในไตรมาส 2/2023 ดูดีขึ้น เนื่องจากขยายตัว 6.3% และแบงก์ชาติจีนก็ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และอัดฉีดสภาพคล่อง แต่ก็ยังเผชิญกับสภาวะเงินฝืด เพราะดัชนีที่บ่งบอกทิศทางเศรษฐกิจ อย่างดัชนีภาคการผลิต Manufacturing PMI ดัชนีภาคการบริการ Services PMI และตัวเลขการส่งออกลดลงอย่างเห็นได้ชัด

ด้านภาคการเงินนั้น ธนาคารหรือผู้ให้กู้เริ่มระมัดระวังในการปล่อยกู้หรือปล่อยสินเชื่อ เพราะได้รับผลกระทบจากระบบการเงินที่ขาดสภาพคล่องของ วิกฤติอสังหาฯ และเศรษฐกิจที่หดตัวลงของจีน โดยอาจมีความเป็นไปได้ว่า หนี้บางส่วนของวิกฤติอสังหาฯ อาจจะเกิดหนี้สูญ และโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จของภาคอสังหาฯ ส่งผลกระทบให้เกิดปัญหากับ Stakeholder ในทุกส่วน ไม่ว่าจะเป็นบริษัทก่อสร้าง ผู้ผลิตวัสดุ หรือคนซื้อบ้านที่ยังไม่ได้รับการส่งมอบ ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่รัฐบาลจีนอาจจะใช้มาตรการช่วยเหลือ Evergrande และ Country Garden แต่ถ้าหากคู่ค้าที่เกี่ยวข้องล้มละลายตาม ก็มีความเป็นไปได้ที่จะส่งความกดดันต่องบดุลในภาครัฐ และเกิดข้อเรียกร้องในการขอรับความช่วยเหลือตามกันมา 

สิ่งที่ต้องติดตามต่อจากนี้ 

จับตารอดูแนวทางการแก้ปัญหาของรัฐบาลจีนผ่านการใช้เครื่องมือและนโยบายหลังจากนี้ เพราะจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของวิกฤติอสังหาฯ โดยเฉพาะนโยบายที่ใช้เพื่อประเมินการกู้ยืมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Three Red Line) ว่าจะผ่อนคลายได้มากน้อยแค่ไหน หรือจีนจะมีมาตรการอะไรในการประคองเศรษฐกิจเพื่อขับเคลื่อนอุตสาหกรรมในจีนให้ได้ไปต่อ

หากรัฐบาลจีนได้นำเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจมาใช้มากขึ้น และทันเวลาก่อนเกิดปัญหาลุกลามไปมากกว่านี้ ก็อาจจะทำให้วิกฤติอสังหาฯ จีนคลี่คลายได้ แต่อาจจะต้องใช้ระยะเวลาให้ปรับโครงสร้างหนี้และฟื้นฟูระบบทางการเงินก็อาจนำความเชื่อมั่นกลับมาให้กับประเทศจีนอีกครั้งก็เป็นได้

ไม่ว่ารัฐบาลจีนจะใช้วิธีการอะไร แต่เชื่อมั่นว่าอย่างน้อยรัฐบาลจีนจะต้องไม่ปล่อยให้ เศรษฐกิจจีน ได้รับผลกระทบจากปัญหาในภาค อสังหาฯ และลุกลามจนถึงขั้นเกิดวิกฤติหรือถึงขั้นเศรษฐกิจล่มสลาย นอกจากนั้นในทางกลับกัน เชื่อว่าเมื่อภาคอสังหาฯ ไม่สามารถเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีนให้เติบโตได้อีก ทางการจีนจะมุ่งเน้นไปสนับสนุนอุตสาหกรรมอื่นเพื่อเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจแทน เช่น กลุ่มเทคโนโลยีที่ทางการจีนส่งสัญญาณชัดเจนว่าจะเลิกกดดัน และหันกลับมาสนับสนุนแทน และนั่นเท่ากับว่านักลงทุนที่มีสัดส่วนการลงทุนในหุ้นจีนโดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทเทคโนโลยี อาจจะเริ่มได้เห็นท้องฟ้าสดใสที่มากขึ้นหากว่าเมฆหมอกจากปัญหาในภาคอสังหาฯ จีนได้ผ่านพ้นไปแล้ว

ที่มา : Bloomberg, Goldman Sachs และ JPMorgan

ข้อมูล บทความ บทวิเคราะห์และการคาดหมาย รวมทั้งการแสดงความคิดเห็นทั้งหลายที่ปรากฏอยู่ในรายงานฉบับนี้ทำขึ้นบนพื้นฐานของแหล่งข้อมูลที่ดีที่สุดที่ได้รับมาและพิจารณาแล้วเห็นว่า น่าเชื่อถือ แต่ทั้งนี้ไม่อาจรับรองความถูกต้อง ความสมบูรณ์ แท้จริงของข้อมูลดังกล่าว ความเห็นที่แสดงไว้ในรายงานฉบับนี้ได้มาจากการพิจารณาโดยเหมาะสมและรอบคอบแล้ว และอาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งล่วงหน้าแต่อย่างใด บทความ บทวิเคราะห์ และการคาดหมายทั้งหลายที่ปรากฏ อยู่ในรายงานฉบับนี้เป็นการนำไปใช้โดยผู้ใช้ยอมรับความเสี่ยงและเป็นดุลยพินิจของผู้ใช้แต่เพียงผู้เดียว

ติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ บลจ.ทิสโก้ หรือ TISCO Contact Center โทร. 0 2633 6000 กด 4, 0 2080 6000 กด 4 และ tiscoasset หรือแอปพลิเคชัน TISCO My Funds