วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector คาดยอดขาย 1Q67 ชะลอตัว คาดหวังจากมาตราการกระตุ้นใหม่

เป็นนัยว่าอัตราการปล่อยขาย (take up rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 13% (โครงการแนวราบอยู่ที่ 8% และโครงการคอนโด ฯ อยู่ที่ 21%) (Figure 10-13) ขณะที่ ยอดขายในเดือนมี.ค. 67 อาจเพิ่ม MoM หนุนจากการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ฯ ล่าสุด ช่วง 21-24 มี.ค. 67 อย่างไรก็ดี เราคาดมีเพียง Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ที่จะเติบโตด้านพรีเซลและกำไร YoY
ส่วนบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ รายอื่น ๆ น่าจะรายงานตัวเลขต่าง ๆ ไม่น่าตื่นเต้น (Figure 2)

คาดมาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ใหม่จากภาครัฐ แต่ไม่ได้มาจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

จากการที่ sentiment ตลาดอสังหา ฯ และยอดขายบ้านซบเซา ตั้งแต่ต้นปี 2567 สมาคมต่าง ๆ ภาคอสังหาฯ เรียกร้องมาตรการกระตุ้นอสังหา ต่าง ๆ จากภาครัฐรวมทั้งความเป็นไปได้ในการขึ้นราคาจำกัดในยูนิตที่อยู่อาศัยที่มีสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอน/ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ จากเดิม 3 ลบ./ยูนิต น่าจะเพิ่มเป็น 5 ลบ./ยูนิต หรือมากกว่า, เงินกู้พิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ลบ./ยูนิต จากเดิม 1.5 ลบ./ยูนิต, การยกเว้นภาษีที่ดิน/อสังหาฯ ใน 5 ปีแรกของการพัฒนาแทนที่เดิมพียง 3 ปี การขยายการเช่าซื้อถือครองอสังหา ฯระยะยาวสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติเพิ่มจากเดิม 30 ปีเป็น 60 ปี เป็นต้น โดยผลกระทบในแต่ละมาตรการได้แสดงรายละเอียดไว้ใน Figure 7 ในเบื้องต้น เราคาด AP Thailand(AP.BK/AP TB)*, Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* จะได้รับประโยชน์จากราคาขายบ้านที่สูงกว่า > 3 ลบ. ซึ่งมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนลงจาก 1% เหลือ 0.01% ปัจจุบันรัฐบาลกำลังเตรียมข้อเสนอมาตรการอยู่ แต่อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบจากมาตรการใหม่ต่างๆ ดังกล่าวจะไม่มีผลบวกมากอย่างมีนัยยะเทียบกับมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ออกใช้ในปี 2564-2565 ขณะที่ เราเชื่อว่า ธปท.ยังคงเข้มงวดวินัยทางการเงิน ดังนั้นยังไม่น่ามี
มาตรการ LTV อีกรอบ

 

 

ผลการศึกษาผลกระทบจากความเป็นไปได้ในการลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีหลัง

จากการศึกษาของเราพบว่ามีความสัมพันธ์ระหว่างการเติบโตที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนกับการเปลี่ยนแปลงของดัชนีความเชื่อมันผู้บริโภค (CCI) และ การเติบโต GDP อยู่สูงกว่า >50% แต่ไม่มีความสัมพันธ์กันระหว่างการเติบโตที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนกับการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นปีที่แล้ว บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ชั้นนำ 10 รายต้นๆ มีรายจ่ายดอกเบี้ย/ต้นทุนการเงินสูงขึ้น 28%/22% YoY ตามลำดับ นอกจากนั้น เรายังพบอีกว่า ทุก ๆ การลดลง 50bp ของอัตราดอกเบี้ย ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยและการจ่ายดอกเบี้ยของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ น่าจะลดลงราว 7-8% (มีผลบวกต่อกำไรราว 1%) ขณะที่ อาจช่วยให้ผู้ซื้อบ้านประหยัดดอกเบี้ยผ่อนบ้านรายเดือนลงได้ราว 4-6% ขึ้นกับระยะเวลาในการกู้ (Figure 4-6)

Valuation & Action

เราคาดพรีเซลใน 1Q67 กลุ่มอสังหา ฯ อ่อนตัวลงทั้ง YoY/QoQ โดยที่ กำไรหลักอาจยังไม่น่าตื่นเต้น (Figure 2) ขณะที่ AP, LH, Origin (ORI.BK/ORI TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB) และ SPALI จะเริ่มขึ้น XD จากปลาย เม.ย ถึงต้น พ.ค. ด้วย dividend yieldเฉลี่ยที่ 4.5%. (Figure 3) ทั้งนี้ เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มที่ Neutral เราแนะนำซื้อ LH จากธีมการฟื้นตัว โดยผลการดำเนินงาน 1Q67 ดูน่าแข็งแกร่งขึ้นเทียบกับคู่แข่งรายอื่น ๆ ที่เราศึกษาอยู่ ส่วน AP เป็นผู้นำด้าน PE ต่ำ และ PSH ที่เน้นการปรับโครงสร้างธุรกิจ ซึ่งแนะนำซื้อโดยดูเหมือนเริ่มต้นได้ดี สำหรับ QH และ SPALI แนะนำถือ แต่ ORI และLPN Dev (LPN.BK/LPN TB) แนะนำให้ขาย

 

 

Risks

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบบ้าง ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด